Inwestowanie w nieruchomości: bezpośrednio czy przez fundusze?

Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości sposobem na emeryturę

Ten spór jest trudny do obiektywnego rozstrzygnięcia, mamy dużo rozbieżnych opinii wielu analityków, co może oznaczać, że do końca hossy jeszcze trochę czasu. Jak w takich realiach ma wyglądać inwestowanie w nieruchomości? Jakie rodzaje inwestycji mają do wyboru inwestorzy i na co powinni zwrócić uwagę?

Istnieją cztery podstawowe grupy rozwiązań dla klientów, którzy chcą osiągać zyski z inwestowania w nieruchomości: akcje spółek związanych z tym rynkiem, ich obligacje, nieruchomości gotowe kupowane wprost oraz fundusze inwestycyjne lokujące swoje środki w nieruchomości komercyjne. Specyfika inwestycji w akcje i obligacje spółek z tego sektora jest bardzo często opisywana i chyba już powszechnie znana wśród ludzi zainteresowanych tym tematem, dlatego dzisiaj skupimy się na porównaniu dwóch ostatnich wymienionych sposobów inwestowania w nieruchomości, czyli kupna nieruchomości oraz jednostek funduszy inwestycyjnych działających w tym sektorze.

Należy tutaj nadmienić, że od miesięcy trwają rządowe prace nad projektem ustawy dotyczącej tzw. REIT-ów, czyli Real Estate Investment Trust. Jest to specyficzny typ funduszu inwestycyjnego, który z definicji powinien m. in. posiadać przywileje podatkowe względem klasycznych rodzajów inwestycji, być notowany na GPW, dzięki czemu byłby dostępny również dla drobnych inwestorów. REIT-y miały być wprowadzone na polski rynek od 1 stycznia 2018, jednak prace nad projektem ustawy umożliwiającej ich powstanie przedłużają się, a w świetle niedawno wypowiedzianych obiekcji prezesa Narodowego Banku Polskiego, Pana Profesora Adama Glapińskiego, nie możemy być pewni jaka będzie ich przyszłość w Polsce.

Zacznijmy od pierwszej cechy, o której myślą inwestorzy, czyli od potencjalnego zysku. Doświadczenie pokazuje, że kupując mieszkanie za gotówkę klienci najczęściej uzyskują rentowność z wynajmu od 3 proc. do 7 proc., kupując lokal komercyjny wynik jest najczęściej wyraźnie lepszy i najczęściej jest on w okolicach 6 proc. do 10 proc., oczywiście zakładając, że najemca jest bezproblemowy i płaci czynsze na czas.

Często przy wyliczaniu rentowności potencjalni kupujący zapominają o uwzględnieniu sporej ilości kosztów, które w procesie „zarządzania” nieruchomością się pojawiają, np. koszty pośrednika, koszty związane z odświeżeniem mieszkania przy zmianach najemców, koszty związane z wymianą mebli co jakiś czas, podatkiem od nieruchomości oraz co chyba najważniejsze – okresy pomiędzy najemcami, czyli tzw. pustostany. Wielu analityków podaje, że lokal mieszkaniowy w Polsce jest wynajmowany średnio przez ok. 10,5 miesiąca w roku, w przypadku lokali komercyjnych ta statystyka wypada trochę lepiej ze względu na praktykę podpisywania długoterminowych umów.

Oczywiście rentowności takiej inwestycji można zwiększyć używając tzw. „lewara”, czyli po prostu finansując część zakupu kredytem, jednak należy pamiętać, że pojawia się wtedy ryzyko stopy procentowej i ryzyko kursowe (o którym więcej za chwilę) – żyjemy w czasach historycznie niskich stóp procentowych, w przypadku wzrostu stopy procentowej w przyszłości zwiększy nam się rata kredytu, co „zje” część naszych zysków w inwestycji, w skrajnie złej sytuacji, przy dużym wzroście stóp procentowych rata kredytu może być wyższa niż wpływy z najmu, co powodowałoby, że do takiej nieruchomości trzeba by było dopłacać. Fundusze nieruchomości często mają możliwość również wykorzystywać „lewar kredytowy”, dzięki czemu oczekiwana stopa zwrotu w takich rozwiązaniach powinna osiągać okolice 10 proc. w skali roku. Należy pamiętać, że fundusze dysponujące dużymi środkami i mające ugruntowaną pozycję na rynku są często w stanie wynegocjować lepsze ceny zakupu danej nieruchomości jak i lepsze stawki najmu, dzięki czemu potencjalna stopa zwrotu może być wyższa niż przy zakupie tej samej nieruchomości przez inwestora indywidualnego.

Zysk wypracowany przez fundusz może być widoczny na kilka różnych sposobów. Może być wypłacany na bieżąco w postaci dywidendy, może być przeznaczony na zakup nowych nieruchomości, może być przeznaczony na nadpłatę kredytu, dzięki czemu zwiększy się zdolność do generowania dodatnich przepływów w kolejnych latach lub może to być forma pewnej hybrydy powyższych rozwiązań, np. część środków może być wypłacana w postaci dywidendy, a część może być przeznaczana na nadpłatę kredytu. Poza dywidendą wszystkie pozostałe strategie powinny powodować wzrost wartości jednostki funduszu, więc przy określeniu finalnej rentowności należy uwzględnić zarówno wzrost jednostki, jak i wypłacone dywidendy.

Wracając do ryzyka kursowego – większość stawek czynszowych nieruchomości komercyjnych jest ustalana w euro. W dzisiejszych czasach uzyskanie kredytu w euro dla osoby fizycznej jest bardzo trudne, najczęściej zakup nieruchomości może tylko sfinansować kredytem w złotówkach, co powoduje, że wpływy z nieruchomości otrzymujemy w innej walucie (EUR) niż waluta, w której ponosimy koszty (PLN). Przy większych wahnięciach może to mieć wyraźny wpływ na rentowność z takiej inwestycji (oczywiście negatywną lub pozytywną, w zależności od kierunku zmian kursu). Duże fundusze inwestycyjne mają najczęściej możliwość pozyskania kredytu w euro, w związku z tym nie powinny być tak bardzo narażone na zmiany kursu EUR/PLN jak w opisywanym wyżej przypadku. Należy pamiętać, że nie są całkowicie wolne od ryzyka walutowego, bo zarabiają w euro, a klientom wypłacają dywidendę w złotówkach, ale jednak wydaje się, że dzięki dopasowaniu waluty przychodów i kosztów funduszu, wynik operacyjny takiego funduszu powinien być bardziej stabilny niż w przypadku inwestora indywidualnego.

Kolejną ważną kwestią jest dywersyfikacja oraz próg wejścia. Te dwa czynniki są ze sobą wprost związane, dlatego należy je rozpatrywać łącznie. W przypadku inwestycji na rynku mieszkaniowym, minimalny próg wejścia to najczęściej okolice 150 tys. zł., w przypadku lokali komercyjnych to co najmniej 300 tys. zł., a w przypadku funduszy to najczęściej ok. 180 tys. zł. Dobrze zdywersyfikowany fundusz nieruchomościowy powinien mieć co najmniej kilkanaście nieruchomości i kilkunastu najemców z różnych branż, a najlepiej gdyby w obydwóch przypadkach było to co najmniej kilkadziesiąt nieruchomości oraz najemców. Dzięki temu już za niespełna 200 tys. zł. możemy być udziałowcami w kilkudziesięciu różnych inwestycjach, które często są w różnych miejscach kraju, są budynkami z różnych segmentów rynku oraz wynajmowane przedstawicielom różnych branż. Powinno to spowodować, że tego typu inwestycja będzie dużo bardziej odporna na potencjalne zmiany koniunktury czy regulacji w różnych sektorach rynku. Żeby zbudować tak zdywersyfikowany portfel samodzielnie, inwestor powinien dysponować kwotą co najmniej 5 mln zł. Trudnością w takiej sytuacji pozostaje jednak zarządzanie tymi nieruchomościami. Jeżeli one będą w różnych miastach, w różnych rodzajach nieruchomości to prawdopodobnie inwestor indywidualny musiałby się zacząć zajmować tymi nieruchomościami „na pełen etat”, bo kwestia negocjacji umów, docieranie do nowych partnerów biznesowych czy też najprostsze sprawy administracyjne dotyczące tych nieruchomości pochłaniają ogromną ilość czasu. Będąc klientem funduszu inwestycyjnego mamy ten problem z głowy – wszystkimi tymi rzeczami zajmuje się profesjonalny zarządzający.

Ostatnimi najważniejszymi cechami tych inwestycji jest jej długość oraz płynność, czyli możliwość wyjścia z tej inwestycji. We wszystkich przypadkach zakończenie tej inwestycji wiąże się bezpośrednio (w przypadku mieszkań i lokali komercyjnych) lub pośrednio (w przypadku funduszy) ze sprzedaniem nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach i pod tym kątem te rozwiązania są porównywalne. Jeżeli zależy nam na szybkim sprzedaniu nieruchomości musimy liczyć się z koniecznością opuszczenia nieco ceny względem ceny rynkowej. Przy tak dużej podaży nieruchomości na rynku, zakup po cenie rynkowej dla nowego inwestora często nie będzie atrakcyjny, chyba, że będzie mógł tą nieruchomość kupić z pewnym dyskontem do aktualnej ceny. Zwłaszcza, że często to jest najemca z innej branży niż dotychczasowy, więc jeszcze będzie zmuszony ponieść koszty dostosowania lokalu. Często to dyskonto może wynieść nawet około 10-15 proc.

Nie inaczej jest w przypadku jednostek funduszy inwestycyjnych, gdzie również najczęściej trzeba zaproponować pewne dyskonto potencjalnemu odkupującemu od nas jednostki danego funduszu. Handlem tymi certyfikatami zajmują się profesjonalne domy maklerskie. W odróżnieniu do funduszy inwestujących w inne klasy aktywów, w funduszach nieruchomościowych najczęściej nie można po prostu umorzyć jednostek, ponieważ fundusze nie trzymają na swoim rachunku gotówki. Całość środków jest inwestowana w nieruchomości, więc często albo w ogóle takiej możliwości nie dają, albo ograniczają ją do minimum.

Należy tutaj zwrócić uwagę, że zdecydowanie lepsze wydają się być fundusze założone bezterminowo niż fundusze mające określony horyzont czasowy (np. 6-7 lat), ponieważ po upływie czasu trwania funduszu jest on zmuszony do sprzedania w krótkim okresie wszystkich posiadanych nieruchomości w celu wypłacenia klientom środków. Niestety, wszyscy potencjalni kupujący wiedzą o tym, że fundusz te nieruchomości w danym momencie po prostu sprzedać musi, więc proponują ceny znacznie niższe (nawet o kilkadziesiąt procent) niż rynkowe, co może słono kosztować uczestników funduszu. Często kupując nieruchomość klienci kierują się przekonaniem, że ceny nieruchomości na rynku będą rosły, więc zarobią nie tylko na wynajmie, ale też i na ewentualnej odsprzedaży. W tym kontekście należy pamiętać, że wzrost średnich cen na rynku nieruchomości powinien być odczuwalny przy inwestycjach w każdą grupę instrumentów związanych z tym rynkiem, ale przy oszacowaniu ostatecznej rentowności z takiej inwestycji należy jeszcze uwzględnić dyskonto, które będzie trzeba zaproponować przy sprzedaży zarówno nieruchomości, jak i jednostek funduszu.

Reasumując, pewnie obydwie porównywane kategorie produktów mają swoich zwolenników i przeciwników. Patrząc na sprawę obiektywnie, dobrze zarządzany fundusz inwestujący w nieruchomości może być wartościowym uzupełnieniem portfela i nie odstaje, a może i w niektórych sytuacjach jest lepszy niż bezpośrednia inwestycja w nieruchomości. Podejmując ostateczną decyzję warto porozmawiać ze specjalistami w danym zakresie i porównać szczegóły konkretnych inwestycji żeby wybrać najlepszy dostępny instrument do swojego portfela.

Piotr Bawolski, ekspert