Rynek nieruchomości i kredytów IV kw. 2017

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości i kredytów III kw. 2017

Jak wynika z raportu, ostatni kwartał minionego roku, zarówno w ujęciu wartościowym, jak i ilościowym, zamknął się wynikiem nieco niższym niż poprzednie trzy miesiące. W IV kwartale banki udzieliły 44 745 nowych kredytów mieszkaniowych (spadek względem III kwartału o 2,35%), których łączna wartość osiągnęła 10,928 mld zł (spadek o 0,21%). Jeżeli jednak przyjrzeć się sytuacji na przestrzeni wszystkich 12 miesięcy, to okaże się, że okazały się one wyjątkowo dobre.

„Rok 2017 okazał się rokiem rekordów dla rynku mieszkaniowego i rynku kredytowego. W 2017 roku banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od sześciu lat. Przed ponad rokiem nic nie zapowiadało takiego wzrostu akcji kredytowej, ale już wyniki pierwszego kwartału 2017 roku zmusiły do podwyższenia prognozowanych wyników. Również te prognozy zostały przekroczone.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Od początku 2017 roku średnia wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych pięła się w górę. W ostatnich trzech miesiącach osiągnęła 244,2 tys. zł, a więc o 5,3 tys. zł (2,20%) więcej niż w III kwartale. W tym samym okresie średnia wartość kredytu walutowego spadła o 38,7 tys. zł (11,17%) i wyniosła 308 tys. zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 243,5 tys. zł, czyli więcej o 6 tys. zł (2,56%) w stosunku do wartości zanotowanej w III kwartale 2017 roku.

W okresie od października do grudnia 2017 roku zanotowano wzrost udziału kredytów o wskaźniku najniższym wskaźniku LtV - do 30% - ich udział zwiększył się o 2,10 p.p. W porównaniu do III kwartału 2017 roku. Przybyło również kredytów z LtV mieszczącym się w przedziale między 50 do 80. Udziały te wyniosły odpowiednio 16,11% i 35,30%. Jednocześnie wyraźnie spadł odsetek nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o najwyższym LtV od 80% - o 4,51 p.p. do poziomu 42,38%. Warto odnotować, że w ujęciu rocznym udział kredytów o najwyższym wskaźniku LtV systematycznie spada – z poziomu blisko 53% w roku 2013 do 45,8% w roku 2017.

Od połowy 2017 roku zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadały. Na koniec roku 2017 przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,08%, co oznacza spadek o 0,09 p.p. w ciągu kwartału i o 0,04 p.p. w ciągu całego roku 2017. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec badanego kwartału wyniosło 3,80%, czyli o 0,07 p.p. mniej w odniesieniu do wartości notowanych na koniec III kwartału.

Stosunkowo korzystne warunki finansowania nieruchomości kredytem znalazły odzwierciedlenie w poziomie Indeksu Dostępności Mieszkaniowej, który na koniec IV kwartału osiągnął wartość 206,23 punktu – i był o 5,8 pkt. wyższy niż w kwartale poprzednim. Jak zauważają eksperci Centrum AMRON - porównując rok 2017 z 2016 można stwierdzić, że czynnikiem, który miał największy wpływ na zmianę w wysokości poziomu Indeksu Dostępności Mieszkaniowej w 2017 roku był wzrost cen lokali na poszczególnych rynkach – 0,7% oraz wzrost dochodów – także o 0,7%, przy nieznacznym spadku stóp procentowych – o 20 punktów bazowych. Tym samym Indeks w układzie rok do roku wzrósł o 6,38 pkt. Taki trend wskazuje, iż dostępność kredytów, szacowana w relacji do dochodów i poziomu cen, jest nadal relatywnie wysoka.

Miniony rok był również dobrym okresem dla rynku developerskiego. Deweloperzy mogli pochwalić się bowiem trzecim z kolei rekordowym wynikiem w zakresie sprzedaży mieszkań. W 2017 roku w zakresie budownictwa mieszkaniowego padł nowy rekord - wybudowano 178 258 nowych mieszkań, czyli o 9,1% więcej niż w roku 2016. Rozpoczęto też budowę 205 990 lokali (o 18,4% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 250 218 mieszkań (więcej o 18,3%). Są to najlepsze wyniki od 2008 roku. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w samym okresie od października do grudnia 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 28 474 mieszkań, czyli więcej o 19,45% w porównaniu do III kwartału 2017 roku. Był to najlepszy wynik w historii sektora deweloperskiego w skali jednego kwartału.

„Liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji gwarantuje ciekawą ofertę mieszkaniową w roku 2018. Taka elastyczność deweloperów w zaspokajaniu rosnących apetytów potencjalnych nabywców utrzyma trend systematycznego wzrostu cen notowanego już od początku 2013 roku i zapewni stabilność na rynku nieruchomości. Zapowiedzi szybkiej korekty cen mieszkań, pojawiające się w wypowiedziach niektórych analityków rynku, wydają się być nieuzasadnione” –mówi dr Jacek Furga.

Wyraźny wzrost popytu na mieszkania, wzrost cen działek budowlanych oraz kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa, a także brak presji na obniżki cen ze strony Programu „Mieszkanie dla Młodych” doprowadził do wzrostu cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Systematyczny wzrost cen notowany jest już od początku 2013 roku. Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON, w IV kwartale 2017 roku we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania w ujęciu kwartalnym. Największą zmianę zanotowano w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie wzrost średniej ceny wyniósł odpowiednio o 243 zł/m2 (czyli 4,11%) oraz 227 zł/m2 (czyli 3,99%). Nieco zmniejszy wzrost zanotowano w Krakowie – o 128 zł/m2, w Poznaniu – o 104 zł/m2 i w Warszawie – o 95 zł/m2. W pozostałych miastach wzrosty były niewielkie.