Umowa renty dożywotniej z sąsiadem? To może być pułapka

Przeczytaj także: Renta dożywotnia - 3 filary bezpieczeństwa seniorów

Tej jesieni zainaugurowana została, dofinansowana ze środków programu rządowego na rzecz Aktywności Społecznej Osób Starszych na lata 2014-2020, kampania edukacyjna mająca na celu uczulić seniorów na nieuczciwe praktyki rynkowe. Mowa tu o pożyczkach, niepewnych lokatach, oferowanych najczęściej na pokazach pseudo pakietach medycznych czy właśnie zawieranych z osobami prywatnymi umowach renty dożywotniej. W opracowanych materiałach znalazły się m.in. wypowiedzi przedstawicieli Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Komendy Wojewódzkiej Policji we Wrocławiu i Miejskiego Rzecznika Konsumentów we Wrocławiu.

– W filmie dotyczącym renty dożywotniej widzimy Panią Anielę, która przepisuje mieszkanie sąsiadowi w zamian za opiekę i comiesięczne świadczenia pieniężne. Niestety umowa nie zabezpiecza interesów Pani Anieli, a sąsiad nie tylko przestaje wypłacać świadczenia, ale zaprzestaje również opieki nad seniorką. W ramach podpisanej umowy ma także prawo odebrać emerytce mieszkanie, którego jest teraz pełnoprawnym właścicielem. Często słyszymy o nieuczciwych podmiotach lub osobach prywatnych, które wyłudziły mieszkanie od seniora w zamian za świadczenia pieniężne. Przestrzegamy przed pochopnym podpisywaniem umów z takimi osobami lub podmiotami – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Co będzie za 20 lat? Tego nie wie nikt

Podpisanie umowy

Co może być największą pułapką, jeśli podpiszemy umowę z osobą prywatną? Ryzykowna może okazać się sama konstrukcja umowy, w której zabraknie przepisów dotyczących chociażby służebności osobistej domu lub mieszkania, gwarantującej, że senior będzie mógł mieszkać w lokalu aż do śmierci. Ryzykowne mogą być też niewłaściwe zapisy dotyczące regularnej wypłaty świadczeń. Sama wysokość świadczeń może zostać źle oszacowana, podobnie jak wartość nieruchomości.

- Najważniejsza może okazać się jednak „niewypłacalność” osoby lub podmiotu, który zobowiąże się do wypłaty renty dożywotniej – mówi Robert Majkowski.

Gdy profesjonalny fundusz hipoteczny podpisuje umowę z seniorem, sięga po statystyki Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące przewidywanej długości życia seniora oraz wylicza wysokość renty w oparciu o szereg czynników takich jak płeć, wiek seniora, a także wartość nieruchomości.

- Do oszacowania wartości świadczenia wykorzystywany jest złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną. Fundusz zobowiązuje się, że będzie wypłacał świadczenia aż do śmierci seniora. W umowie znajduje się zapis o egzekucji w trybie art. 777 §1 kodeksu postępowania cywilnego, do którego można odwołać się w przypadku niepłacenia danych kwot. W praktyce oznacza to, że jeśli świadczeniodawca spóźni się z wypłatą świadczenia, senior może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności (zgodnie z przepisami sąd nadaje taką klauzulę niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni), po czym zwraca się bezpośrednio do komornika, by ten wyegzekwował należne mu pieniądze. W jaki sposób osoba prywatna może zagwarantować seniorowi, że nieprzerwanie, przez okres 20 lub 30 lat będzie wypłacać świadczenia? Trudno przewidzieć, czy świadczeniodawca sam nie zachoruje, nie straci pracy, nie przeprowadzi się do innego miasta lub kraju. Odwróćmy sytuację i przeanalizujmy standardowy kredyt hipoteczny zaciągany w banku. Taki kredyt jest zazwyczaj ubezpieczony na wypadek, gdybyśmy nie mogli go spłacać, stracilibyśmy pracę lub zachorowalibyśmy. O takim ubezpieczeniu, czy raczej zabezpieczeniu nie myśli zazwyczaj ani senior ani osoba prywatna, która zawiera z nim umowę.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
Jak zweryfikować podmiot lub osobę, która będzie świadczeniodawcą?

Warto pamiętać, że jedną z najważniejszych kwestii dotyczących umowy renty dożywotniej jest zdolność świadczeniodawcy do wywiązania się z warunków umowy. Dlatego przed podpisaniem takiej umowy, poza szczegółowym określeniem jej warunków, warto dokładnie zweryfikować osobę, z którą zawierana jest umowa. Czy jest to instytucja wiarygodna, godna zaufania, posiadająca kompetencje i kapitał konieczny do wywiązywania się z warunków umowy aż do śmierci świadczeniobiorcy. W Polsce od 2008 roku istnieją profesjonalne podmioty zajmujące się rentami dożywotnimi i wypłatą dożywotnich świadczeń. Te instytucje, nazywane Funduszami Hipotecznymi zrzeszone są w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) i podlegają rygorystycznym Zasadom Dobrych Praktyk, co roku poddawane są audytowi etycznemu. Sytuację tych podmiotów można zweryfikować m.in. w KPF, Krajowym Rejestrze Sądowym, Biurach Informacji Gospodarczej, na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie (jeśli ich akcje są publiczne). Umowę renty dożywotniej można również zawrzeć z osobą fizyczną, jednak nie ma możliwości zweryfikowanie takiego świadczeniodawcy.

Co powinno znaleźć się w umowie o rentę dożywotnią?

Zawierając umowę renty dożywotniej (umowę o dożywocie) należy bardzo precyzyjnie ustalić jej treść, tj. wskazać jakie obowiązki będą ciążyły na nabywcy, świadczeniodawcy oraz do czego ewentualnie będzie zobowiązany beneficjent, dożywotnik, tak by w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i rozczarowań. Jeżeli do treści umowy należy wypłacanie seniorowi comiesięcznych świadczeń w pieniądzu - warto zadbać, by świadczeniodawca poddał się egzekucji w trybie art. 777 §1 kodeksu postępowania cywilnego co do zapłaty tych kwot. W praktyce oznacza to, że jeśli świadczeniodawca spóźni się z wypłatą świadczenia, senior może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności (zgodnie z przepisami sąd nadaje taką klauzulę niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni), po czym zwraca się bezpośrednio do komornika, by ten wyegzekwował należne mu pieniądze. W ten sposób można uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu. Warto również dopilnować, by notariusz, w akcie notarialnym obejmującym umowę, złożył wniosek o wpis prawa dożywocia, względnie ustanowionej w tym akcie służebności osobistej mieszkania do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Zwiększa to ochronę prawną seniora. Przede wszystkim, przed zawarciem takiej umowy, warto skonsultować się z prawnikiem, miejskim rzecznikiem konsumentów czy porozmawiać przed aktem notarialnym z samym notariuszem i poprosić o niezbędne wyjaśnienia. Projekt takiej umowy powinniśmy otrzymać kilka dni przed aktem notarialnym, aby móc spokojnie zapoznać się z treścią.

Kto powinien doradzić seniorowi w kwestii umowy?

Przed podpisaniem umowy renty dożywotniej jej treść warto skonsultować z prawnikiem lub zaufaną, bliską osobą. Umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, więc sam notariusz przed podpisaniem umowy ma obowiązek wyjaśnić stronom umowy wszystkie zapisy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka zaufana osoba towarzyszyła również przy podpisaniu aktu notarialnego.