Samozatrudnienie a kredyt hipoteczny

Przeczytaj także: Samozatrudnienie to brak szans na kredyt hipoteczny?

Może być nieco pod górkę…

- Klienci uzyskujący dochody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej powinni zawczasu sprawdzić swoją zdolność kredytową i omówić szanse oraz ewentualne ryzyka związane z ich formą uzyskiwania dochodu z doświadczonym ekspertem kredytowym, mówi Piotr Firlej, ekspert z Metrofinance, który obsługuje klientów sieci biur Metrohouse. - Banki stosują zdecydowanie bardziej wygórowane kryteria co do działalności gospodarczej niż choćby umowy o pracę czy też zlecenie bądź dzieło. Także inni eksperci zwracają uwagę, że banki preferują zatrudnienie na etacie w dużej, znanej firmie, najlepiej na czas nieokreślony. Radosław Szumowski, dyrektor z gdyńskiego oddziału Gold Finance dodaje, że banki zwracają dodatkowo szczególną uwagę na formę prowadzonej księgowości – Wyżej oceniany będzie klient prowadzący księgę przychodów i rozchodów, a gorzej firmy odprowadzające podatek zryczałtowany lub rozliczające się z fiskusem na zasadach tzw. karty podatkowej.

Jesteś na starcie? Bank nie uwierzy w twoją wiarygodność

Analiza wymagań stawianych samozatrudnionym wyraźnie pokazuje, że krótki staż rynkowy może w skuteczny sposób przekreślić szanse na kredyt hipoteczny. Zdecydowana większość banków chce, aby działalność gospodarcza prowadzona była minimum 12 miesięcy, a niektóre wymagają nawet dwuletniego okresu funkcjonowania firmy. Są jednak i instytucje, które podchodzą do tego bardziej liberalnie i dopuszczają 3-miesięczne samozatrudnienie.

- Jest to jednak tzw. „obszar uznaniowy”, tzn. analityk podejmuje niezależną decyzję po weryfikacji całej dokumentacji klienta i ocenie wszystkich czynników ryzyka kredytowego.

Oceniając zdolność kredytową wnioskodawcy, banki niechętnie patrzą na zmienność przychodów. Analitycy wnikliwie przyglądają się treści księgi przychodów i rozchodów, weryfikując, czy osiągane w poszczególnych miesiącach przychody są porównywalne czy też mają charakter sezonowy. Analizując zeznania podatkowe oraz zestawienia księgowe klienta banki porównują poziom przychodów i dochodów rok do roku, żeby wykluczyć sytuację, że klient celowo generuje zawyżone przychody, żeby uzyskać zbyt wysoki, w ocenie banku, kredyt.

- Osoba prowadząca działalność gospodarczą musi mieć na uwadze, iż do zdolności kredytowej banki przyjmują dochód po odliczeniu wszelkich kosztów prowadzenia firmy, podatków zapłaconych do urzędu skarbowego oraz składek ZUS. Zdarza się, że przedsiębiorcy często mylą przychody z dochodami i błędnie szacują swoje możliwości kredytowe, mówi Tomasz Kosiba, dyrektor oddziału Gold Finance w Krakowie.

Z kolei Piotr Firlej zwraca uwagę, że klienci wykazujący wysokie w stosunku do osiąganego przychodu koszty bardzo często nie posiadają zdolności, chyba że wnioskują z drugą osobą posiadającą odpowiednio wysoki dochód np. z umowy o pracę.

– Liczenie zdolności w oparciu o osiągany dochód jest opierane przede wszystkim na rozliczeniu rocznym z fiskusem, a nie wynikach z roku bieżącego – te są przedstawiane często głównie, by zbadać czy dochód nie spadł w stosunku do rozliczenia. Oczywiście dochód netto wypracowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zostanie przeliczony na zdolność kredytową w takim samym stopniu jak dochód z innych źródeł. - Czyli dla banku 3000 dochodu netto z działalności jest tak samo przeliczone jak 3000 dochodu netto z umowy o pracę itd.

Dokumenty, o które poprosi bank

Niestety lista dokumentów kredytowych dla klienta prowadzącego działalność gospodarczą jest znacznie dłuższa niż dla etatowca.

– Samo przygotowanie dokumentacji jest bardziej czasochłonne, gdyż banki wymagają zaświadczeń o braku zaległości w ZUS i US, co wymaga wizyty w tych urzędach oraz oczekiwania na przygotowanie dokumentów przez te instytucje, mówi Radosław Szumowski.

Niezbędne są deklaracje podatkowe za ostatni rok, a w bardziej dociekliwych bankach, za dwa ostatnie lata podatkowe, a także odpowiednie zestawienia z księgi przychodów i rozchodów (wydruki narastająco, w niektórych bankach szczegółowa KPiR za ostatni rozliczony miesiąc) lub ewidencji przychodów dla rozliczających się podatkiem zryczałtowanym. Nieliczne banki będą w stanie uwzględnić przy badaniu zdolności kredytowej amortyzację w firmie klienta, co będzie wymagało przedstawienia tabel amortyzacyjnych za zeszły i bieżący rok podatkowy. Część banków zbada też dokładnie historię konta firmowego klienta, żeby sprawdzić, czy obroty regularnie przepływają przez konto, a firma nie ma problemów np. z zajęciami komorniczymi na koncie lub nie ukrywa zobowiązań zaciągniętych na finansowanie działalności gospodarczej. Niektóre instytucje poproszą również o umowy kredytowe z harmonogramami dotyczące zobowiązań firmowych lub kosztowne opinie z banków i firm leasingowych.

Ważne jest, by składając wniosek do banku klient został odpowiednio poinformowany na temat listy dokumentów, jakich wymaga bank. Jak mówi Piotr Firlej, nawet brak podpisu na wydruku z książki przychodów i rozchodów powoduje wstrzymanie rozpatrywania wniosku przez analityka, dlatego też istotne jest by składając wnioski kredytowe przez pośrednika klient współpracował z ekspertem z należytą wiedzą i doświadczeniem.

Dość długi proces

Procedura przyznawania kredytu hipotecznego dla osób prowadzących działalność gospodarczą jest bardziej czasochłonna niż przy łatwiejszych w ocenie źródłach dochodu (etat, umowa zlecenie, umowa o dzieło). Klient przedstawia zdecydowanie więcej dokumentów, co przedłuża ocenę wiarygodności przez bank, łatwiej jest o popełnienie błędów, które wychwyci analityk, a które będzie trzeba prostować na kolejnych etapach analizy. Eksperci Gold Finance zwracają uwagę, że banki sprawdzają też więcej baz, weryfikują w urzędach przedstawione przez klienta zaświadczenia, a także dokładnie sprawdzają stabilność dochodów w dłuższym okresie czasu. W niektórych instytucjach analizie podlegają dwa pełne lata podatkowe oraz rozliczone miesiące bieżącego roku. Klient, we współpracy z ekspertem kredytowym, musi często przygotować dodatkowe, bardzo szczegółowe formularze na temat wielu aspektów swojej działalności, np. przedstawić zestawienie największych odbiorców i dostawców.

Banki dociekliwie sprawdzą wszelkie aspekty działalności

Tomasz Kosiba z Gold Finance twierdzi, że w porównaniu do etatowców, przedsiębiorca musi pamiętać, że do zdolności kredytowej bank bierze także pod uwagę zobowiązania zaciągnięte na firmę, co może znacznie obniżyć zdolność kredytową.

- Przedsiębiorca powinien terminowo opłacać podatek do US oraz składki do ZUS, ponieważ banki weryfikują ww. wpłaty na wyciągach z konta. Spore opóźnienia mogą skutkować odmową udzielenia kredytu. Ewentualne procesy windykacyjne lub roszczenia widniejące w bazach przedsiębiorców, które są również weryfikowane przez banki podczas procesu kredytowego mogą skutkować odmową finansowania wybranej nieruchomości, mówi ekspert.

Radosław Szumowski dodaje, że analityk może zadać wiele dociekliwych pytań, np.: o zmienność przychodów w poszczególnych miesiącach roku, o charakter wzrostu/spadku przychodów w porównaniu dwóch lat podatkowych poddawanych analizie czy o nieregularność w płatnościach składek ZUS i zaliczek na podatek dochodowy. Bank może poddać również w wątpliwość charakter nieruchomości nabywanej przez klienta sugerując, że kupuje on np. kolejne mieszkanie, co ma charakter komercyjny i jako takie powinno być finansowane kredytem inwestycyjnym dla firm zamiast tańszego kredytu mieszkaniowego, który można zaciągnąć na znacznie dłuższe okresy czasu, uzyskując tym samym niższe obciążenie miesięczną ratą.

Jako, że banki nie mają możliwości precyzyjnej oceny klienta prowadzącego działalność gospodarczą za granicą, osoby osiągające takie dochody nie otrzymają kredytu. Są też branże podwyższonego ryzyka (m.in. komisy, handel metalami, czy pośrednictwo pieniężne), które utrudniają uzyskanie kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji banki mogą wymagać, aby zaangażowanie kapitału własnego było wyższe niż w standardowych przypadkach.

Brak szans na kredyt hipoteczny? Nie wszystko stracone

Często klienci odchodzą z przysłowiowym kwitkiem, gdy niedoświadczony pośrednik widząc w deklaracji PIT klienta stratę, informuje o braku możliwości finansowania.

– Należy w takiej sytuacji sprawdzić charakter tej straty (czy wynikała np. z inwestycji poczynionych w firmie w ostatnim roku podatkowym), dopytać klienta o majątek firmowy i zdiagnozować możliwość doliczenia do zdolności kredytowej odpisów amortyzacyjnych, a także sprawdzić, czy dochody osiągane w bieżącym roku nie będą wzbudzały podejrzeń analityka i zostaną zaakceptowane jako wiarygodne, tłumaczy Radosław Szumowski.

Nawet jeśli klient nie będzie miał szans na uzyskanie finansowania zakupu kredytem hipotecznym, doświadczony ekspert kredytowy zaproponuje inne rozwiązania, np. nieco bardziej skomplikowane kredyty inwestycyjne dla firm, oparte o biznes plan i projekcję przyszłych dochodów firmy osiąganych dzięki nabyciu nieruchomości.