Ceny najmu rosną wolniej niż zakupu mieszkań na wynajem, a ROI?

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości może się wydawać, że inwestycje w mieszkania zaczynają być nieopłacalne. Jednak, jak pokazują analizy, są one nadal bardziej atrakcyjną alternatywą dla osób chcących pomnożyć swój kapitał w większym stopniu, niż to oferują najpopularniejsze instrumenty finansowe, np. lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Najbardziej atrakcyjne 12-miesięczne lokaty są aktualnie oprocentowane na poziomie 2,85% brutto. Jeżeli chodzi zaś o obligacje dwu- lub trzyletnie to poziom ich oprocentowania oscyluje wokół 2,1-2,2% brutto, w przypadku trzymiesięcznych jest to zaledwie 1,5%. A jak zmieniła się rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem na przestrzeni ostatniego roku?

Zarobek na metrze

Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez platformę Rentier.io, na podstawie analizy blisko 50 tys. ogłoszeń sprzedaży nieruchomości oraz ofert wynajmu, ceny jednego metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, liczone dla 7 miast, tj. Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy zwiększyły się średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Jednak w tym samym czasie stawki najmu urosły średnio o 8,57%, choć zdarzały się także wzrosty na poziomie 13%, np. w Gdańsku. Przełożyło się to na obniżenie opłacalności rentowności inwestycji (ROI) w wynajem nieruchomości średnio o jedynie 0,27% do poziomu 7,45%. Choć w analizowanych miastach, w przypadku Łodzi, odnotowano także wzrost ROI o 0,91% do poziomu 8,38%.

Małe bardziej opłacalne

Z podobną zmianą trendów, choć w zakresie wartości, mamy do czynienia w przypadku wzrostu cen i stawek najmu dla mieszkań o różnej powierzchni. Średni wzrost cen sprzedaży dla lokali o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych, liczonych także dla 7 największych miast, zwiększyły się w ciągu ostatniego roku o 8,99%. Jednak w przypadku mniejszych mieszkań, średnie stawki najmu urosły bardziej niż ceny sprzedaży. W tym przypadku bardzo duża dynamika wzrostu cen zakupu lokali została zrównoważona jeszcze wyższym, o 1,72%, wzrostem stawek najmu do poziomu 10,71%. To przełożyło się na wzrost średniego ROI – opłacalności inwestycji o 0,11% do poziomu 8,49% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Największy wzrost opłacalności inwestycji o 2,16% odnotowano w Łodzi, gdzie nastąpił spadek cen sprzedaży nieruchomości najmniejszych lokali.

Duże lokale mniej opłacalne

W przypadku większych mieszkań o powierzchni 50-60m2, wzrost ceny sprzedaży na przestrzeni ostatniego roku był najniższy – wzrosły jedynie o 6,75%. W przypadku stawek najmu mamy do czynienia z analogiczną sytuacją co w przypadku mniejszych mieszkań, tj. zwiększyły się one bardziej niż ceny sprzedaży i były wyższe o 1,11% od wzrostu cen zakupu. W konsekwencji średnia opłacalności inwestycji nie spadła, lecz wzrosła o 0,08% i wyniosła 7,29%.

Jak liczono ROI, stawki najmu i wartość sprzedaży?
Dane analizowane przez platformę Rentier.io dotyczyły okresu XI 2018 i XI 2017, dla siedmiu polskich miast: Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy dla próby 19 607 mieszkań w przypadku wyników dotyczących ofert sprzedaży oraz 7594 dla ofert wynajmu dla jednego m2. W przypadku mieszkań 30-40 m2, liczba badanych ofert sprzedaży wyniosła 4638 oraz 2168 dla wynajmu, a dla mieszkań 50-60m2 liczba badanych ofert sprzedaży w polskiej sieci wyniosła 7060 i 3723 dla wynajmu. Opłacalność inwestycji (ROI) liczona było dla 12 miesięcy wynajmu i podana jest jako wartość brutto, tj. przed opodatkowaniem.