Inwestycja w mieszkanie na wynajem w średnim mieście. Czy to ma sens?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem w małym mieście. Czy to się opłaca?

Jak już nadmieniono we wstępie, liderem zestawienia najbardziej dochodowych średnich miast został Wałbrzych, w którym zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem (ROI) sięga 10,92%. Na drugiej pozycji uplasował się Chorzów (10,42%), a podium zamknęły Gliwice z wynikiem 8,98%, przy założeniu 12 miesięcy najmu.

Analiza inwestycji w mieszkanie na wynajem dowodzi, że w przypadku średnich miast wskaźnik ROI jest nie tylko porównywalny, ale niejednokrotnie wyższy od tego, który wylicza się dla największych polskich metropolii i to nawet wówczas, gdy zakłada się, że opłaty pobierane są tylko przez 10. miesięcy w roku.

Platforma Rentier.io przeanalizowała ponad 38 tysięcy ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych w średniej wielkości miejscowościach w Polsce, oferowanych w internecie w całym 2018 roku. Na tej podstawie wyliczono ROI brutto w okresie 12, 11 oraz 10 miesięcy najmu w ciągu roku i wybrano 9 najbardziej dochodowych miast średniej wielkości.

Ile można zarobić?

Zaskakujące bardzo dobre wyniki Wałbrzycha, miasta które uzyskało najlepszy wynik, wynikają z kilku powodów. Pierwszym z nich jest fakt dobrej relacji ceny zakupu nieruchomości do cen najmu, tj. najniższego kosztu zakupu metra kwadratowego nieruchomości do niskiego czynszu. Drugi czynnik to Wałbrzyska Strefa Ekonomiczna (WSE), w której zainwestowało do tej pory ponad 200 przedsiębiorców. Są wśród nich globalne koncerny, jak i rodzime małe i mikro przedsiębiorstwa. Firmy zainwestowały w sumie 25,5 mld złotych i stworzyły ponad 51 tys. miejsc pracy. To właśnie WSE przyciągnęła do miasta oraz jego okolic wiele firm, w tym kilka naprawdę dużych, np. TOYOTA czy Cersanit. To powoduje, że wzrasta zapotrzebowanie na pracowników, którzy często migrują, w tym czasowo, z innych miast województwa dolnośląskiego lub bardziej oddalonych od miasta. Trzeci i ostatni powód to czynnik samorządowy - dobre władze, o czym świadczą wyniki ostatnich wyborów i nastawienia mieszkańców do nich. Prezydent Wałbrzycha w ostatnich wyborach w 2018 r. zebrał ponad 85 procent głosów (jeden z najlepszych wyników w kraju) i został wybrany na kolejna kadencję.

O wysokiej pozycji wicelidera rankingu decyduje m.in. jego lokalizacja.

- Z centrum Chorzowa jest dużo bliżej do centrum Katowic, niż z niektórych dzielnic stolicy Śląska (np. z Murcek, Panewnik czy Podlesia). Drugim czynnikiem wpływającym na atrakcyjności tej miejscowości, są atrakcyjne ceny nieruchomości, niższe niż w stolicy województwa. Dodatkowo, aktualnie powstaje centrum biznesowe w Katowicach w pobliżu Parku Śląskiego, gdzie zlokalizowane są renomowane firmy, np. PwC. Dojazd do tego ośrodka z centrum Chorzowa zajmuje jedynie 20 minut tramwajem. – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu z Rentier.io.

Z kolei Gliwice są atrakcyjnym miastem dla inwestorów, ze względu na stosunkowo niskie ceny zakupu nieruchomości. To co wyróżnia to miasto na tle innych śląskich miejscowości to fakt, że jest tam zlokalizowana Politechnika Śląska, która przyciąga studentów oraz strefa ekonomiczna, w której swoje siedziby mają duże firmy, m.in związane z przemysłem motoryzacyjnym (np. części dla Opla) czy ceramicznym (np. Roca). Dodatkowo, część studentów medycyny studiujących na wydziale zlokalizowanym w Zabrzu również decydują się na zamieszkanie w Gliwicach.

– Inwestycja w mieszkanie na wynajem w średniej wielkości miejscowościach może być atrakcyjną alternatywą dla inwestorów. ROI brutto, czyli relacja cen najmu do cen sprzedaży mieszkań, jest porównywalna a niekiedy wyższa do tego w największych polskich miastach. – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu z Rentier.io. - Jednak warto mieć na uwadze, że mniejsze miejscowości nie są rynkami zbyt stabilnymi pod kątem makroekonomicznym i inwestycje tutaj mogą być obarczone wyższym ryzykiem – wyjaśnia Anton Bubiel z Rentier.io.

Sytuacja popytowa w takich miastach uzależniona jest w dużej mierze od dostępności w jej okolicy miejsc pracy. Powstanie ośrodka przemysłowego lub produkcyjnego w pobliżu takiego miasta może spowodować napływ ludności, a zatem też zwiększenie popytu na nieruchomości na wynajem. Z drugiej strony w sytuacji, gdy duży pracodawca zacznie redukować zatrudnienie lub ograniczy działalność czy przeniesie się do innej, bardziej korzystnej lokalizacji, spowoduje to gwałtowną zmianę trendów makroekonomicznych w takiej miejscowości, a więc i brak zainteresowania najmem mieszkań. Dla wynajmujących może to więc oznaczać pustostany przez długi okres, czyli straty. Co więcej, sprzedaż nieruchomości w takim wypadku może być też znacznie trudniejsza.

Bardziej bezpieczne pod kątem inwestycji są miejscowości, w tym małe, w których znajdują się istniejące od lat ośrodki edukacyjne lub na przykład szpitale. Tu popyt na mieszkania na wynajem nie jest przede wszystkim uzależniony od krótkookresowego wyniku finansowego pracodawcy.

Wyjątkiem od powyższej reguły są miejscowości typowo wypoczynkowe. Pomimo braku fabryk, uczelni lub szpitali, cieszą się one zainteresowaniem najemców, w tym przypadku turystów. Tutaj najistotniejszym czynnikiem mającym wpływ na rentowność najmu są warunki pogodowe, np. krótki sezon letni nad morzem vs praktycznie całoroczne wynajmowanie nieruchomości w ośrodkach górskich. Ponadto, nawet przy dobrej pogodzie znalezienie najemcy na długi termin nadal może być problematyczne, ponieważ inwestowanie w takich miejscowościach opiera się głównie o model najmu krótkoterminowego. On z kolei wiąże się z dużo większą potrzebą zaangażowania w obsługę takiego najmu na co dzień, co nie każdemu inwestorowi może odpowiadać. Wiele osób szuka inwestycji mniej lub bardziej pasywnych, a najem krótkoterminowy tego nie zapewnia (chyba, że lokal oddaje się do obsługi firmie zarządzającej najmem).

Inną kwestią jest zasób lokali mieszkalnych w mniejszych miejscowościach. Deweloperzy rzadko koncentrują się na małych miastach, stąd też do kupienia są głównie lokale z rynku wtórnego. Pomimo atrakcyjnych cen, stan tych lokali często bywa bardzo niski i wymaga znacznych nakładów inwestycyjnych na doprowadzenie tychże do stanu atrakcyjnego dla najemców. Biorąc pod uwagę powyższe ograniczenia rynku mieszkaniowego w mniejszych miejscowościach, analitycy Rentier.io pogłębili analizy ogłoszeń wynajmu lokali w małych miejscowościach. Okazało się, że publikowane są one na portalach ogłoszeniowych dużo dłużej, niż oferty z dużych miast. Może to więc oznaczać, że założenie 11 czy nawet 10 miesięcy wynajmu jest zbyt optymistyczne. Aby zrozumieć wpływ okresu pustostanu na rentowność można policzyć ROI zakładając dłuższy okres przestoju, np. 4 miesiące. W takiej sytuacji, wskaźniki ROI zmniejszyły się w Wałbrzychu do 6,41%, a w Kielcach do 3,48.
Co więcej, sprzedawane w mniejszych miastach nieruchomości często nie są dostosowane do oczekiwań najemców i wymagają dodatkowych nakładów na odświeżenie lub nawet remont.

O rankingu
Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu miast średniej wielkości w 2018 roku na podstawie analizy 38170 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 I do 31 XII 2018 r., w tym 6664 ogłoszeń cen najmu oraz 31506 ogłoszeń cen zakupu mieszkań w 23 miastach Polski z liczbą mieszkańców w przedziale 100 tys.-199 tys.: Bytom, Wałbrzych, Dąbrowa Górnicza, Rybnik, Legnica, Chorzów, Zabrze, Płock, Ruda Śląska, Elbląg, Gliwice, Gorzów Wielkopolski, Tarnów, Włocławek, Zielona Góra, Tychy, Bielsko-Biała, Kalisz, Rzeszów, Koszalin, Opole, Olsztyn, Kielce. Z powyższej listy zostało wyłonionych dziewięć miast, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych. Stopy zwrotu z inwestycji, tzw. ROI, prezentowane w powyższym opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania, m.in. kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.