Ile mieszkań na wynajem potrzeba emerytowi?

Przeczytaj także: Pracownicze Plany Kapitałowe mają potencjał?

W długiej perspektywie łatwiej jest operować nie na kwotach emerytur, średnich pensji czy czynszów, ale na pewnych proporcjach. Weźmy pod uwagę przede wszystkim wysokość czynszów najmu w proporcji do średniej i minimalnej pensji, a potem średnią i minimalną emeryturę w kontekście pensji i potrzeb – kosztów usług opiekuńczych. Ze względu na powiększający się intensywnie rynek najmu mieszkań i rosnące dynamicznie pensje, a także zmiany dotyczące wysokości przyszłych emerytur – mają być niższe w relacji do zarobków, niż jest to obecnie – możemy ustalić, ile trzeba by wynajmować średnich mieszkań, żeby się utrzymać na emeryturze.

Czynsze najmu ostatnio znacząco rosły, ale zawsze jest pewna granica: z jednej strony jeśli taniej jest wziąć kredyt hipoteczny, to najemcy będą dążyć do własności, a z drugiej po prostu nie można wydawać na czynsz więcej, niż około połowy wpływów, żeby wystarczało „na życie”. Czyli ogólnie, zgodnie również z trendami w Europie, utrzymanie mieszkania powinno pochłaniać około 20-30% zarobków, banki ustalają limit takich obciążeń na 40-50%, uśredniając sam czynsz najmu bez rachunków to może być w przyszłości około 25% wynagrodzenia. Pytanie zasadnicze: wynagrodzenia średniego czy najniższego? To może być dwukrotna różnica, ale dla własnego bezpieczeństwa załóżmy, że to ¼ wynagrodzenia minimalnego, szacując czynsz dla kawalerki lub małego samodzielnego mieszkania.

Obecnie najniższa emerytura to około 60% minimalnej pensji, ale ZUS już alarmuje, że są coraz częściej wypłacane emerytury niższe, bo tak wynika ze składek. Z kolei koszt pobytu w domu seniora, wg stawek płaconych nawet przez gminy, to około 120% najniższego wynagrodzenia. Potrzebujemy więc na emeryturze co najmniej 120% pensji minimalnej, do tego należy doliczyć koszty leków i jakieś kieszonkowe na ubrania, prezenty dla młodszych członków rodziny, dodatkowe badania i wizyty lekarskie: 150- 200% pensji minimalnej, jeśli będziemy wymagali stałej opieki i pomocy.

Jeśli z małego mieszkania osiągnąć będzie można ¼ wynagrodzenia minimalnego, a możemy potrzebować nawet jego dwukrotności, to proste wyliczenia pokazują, że potrzebujemy nawet 8 małych mieszkań na wynajem. Należy jeszcze doliczyć koszty ich obsługi, remontów, ewentualne okresy bez najemców, i granica bezpieczeństwa rośnie do nawet 10 mieszkań. To już naprawdę duży majątek, a żeby dobrze dla nas pracował, musi być w dobrych lokalizacjach, co daje na szczęście szanse na spory wzrost wartości tych mieszkań. Może do tego czasu będzie również więcej narzędzi do korzystania z majątku w postaci nieruchomości mieszkaniowych w ogóle, żeby nie polegać wyłącznie na wynajmie.

O emeryturze trzeba pomyśleć wcześniej, ale samo inwestowanie w nieruchomości na wynajem na pewno nie zaspokoi potrzeb wszystkich emerytów. Nieruchomości to jednak bardzo duży majątek, dlatego w ogóle korzystne będzie myślenie o nich w bardziej elastyczny sposób: dopasowywanie do potrzeb i możliwości finansowych, dbałość o jakość i dobry stan techniczny nieruchomości, po prostu mobilność. Najem już teraz może pomóc wielu emerytom lepiej zorganizować ich finanse i zabezpieczyć bieżące potrzeby, jeśli dopuścimy taki sposób myślenia o „własnych” mieszkaniach.

Hanna Milewska-Wilk, analityk