Umowa dożywocia. Ważne rady dla seniorów

Przeczytaj także: Jak demografia zmienia rynek nieruchomości: 3 główne trendy

Dane napływające z resortu sprawiedliwości wskazują, że w polskich realiach umowa dożywocia z wyspecjalizowanym podmiotem należy do rzadkości - 99 proc. rynku stanowią umowy zawierane z osobą prywatną. Jeżeli z kolei zapytać samych seniorów o to, z kim woleliby ją podpisać, to głosy rozkładają się po równo - z badania zrealizowanego przez Fundusz Hipoteczny DOM wynika, że 44 proc. ankietowanych wolałoby zawrzeć ją z firmą, a 43 proc. z osobą prywatną.

Wśród czynników przemawiających za profesjonalną firmą badani seniorzy wymieniali m.in. zgodność kontraktu z obowiązującym prawem (43 proc.), bezpieczeństwo (32 proc.) oraz stabilność, w tym wypłacanie świadczeń przez dłuższy czas (17 proc.). Atutami umowy dożywocia z osobą prywatną okazały się z kolei kwestie zaufania (54 proc.) oraz przekonanie, że znajomy to gwarancja wyższego świadczenia, lepszych warunków i braku prowizji (28 proc.). Badani wspominali również na wagę dodatkowych świadczeń ze strony osób prywatnych, w tym pomocy przy sprzątaniu czy wyręczaniu od codziennych obowiązków (6 proc.).

Zdecydowana większość respondentów nie wyraziła obawy, że umowa dożywocia z osobą prywatną może pozbawić ich mieszkania, zaowocować kłopotami finansowymi lub spowodować, że zostaną bez dachu nad głową. Tymczasem doświadczenie pokazuje, że takie sytuacje niestety mogą się zdarzyć. Media co jakiś czas wspominają o przypadkach, w których źle skonstruowana umowa dożywocia pozbawiła seniora dachu nad głową, opieki, o rencie dożywotniej nawet nie wspominając.

Wobec powyższego jasne staje się, że kluczem do bezpieczeństwa jest rzetelnie skonstruowany dokument.

Umowa renty dożywotniej z osobą prywatną lub profesjonalnym funduszem hipotecznym.

Po pierwsze – procedura, dokumenty i wycena nieruchomości

Proces podpisania umowy z funduszem jest wieloetapowi i trwa czasem kilka miesięcy. Fundusz najpierw dokonuje wstępnej wyceny nieruchomości, później przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy, a następnie podpisuje z seniorem umowę przedwstępną oraz zbiera wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Co ważne, zanim taka umowa przyrzeczona zostanie podpisana - powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat z wyceną nieruchomości. Umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego. W przypadku umów zawieranych z „prywaciarzami” wiele elementów powyższego procesu w ogóle nie ma miejsca - to błąd, który niewątpliwie wymaga poprawy.

Po drugie – zapisy w umowie i jej konstrukcja

Przypomnijmy, że renta dożywotnia opiera się na instytucji dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie z funduszem znajduje się szereg zapisów gwarantujących seniorowi bezpieczeństwo. Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Kolejną ważną rzeczą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie. Przykładowo - jeśli senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia to ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez sąd. W umowach z osobami prywatnymi często brakuje zapisów dotyczących służebności osobistej mieszkania, dlatego koniecznie należy o nie zadbać.

Po trzecie – wysokość świadczeń

Często słyszy się, że osoby prywatne, które zaoferowały seniorom świadczenia w zamian za prawo własności do nieruchomości, proponowały wyższą kwotę aniżeli fundusze hipoteczne. Trzeba pamiętać, że wysokość świadczeń wyliczana w funduszach hipotecznych zależy od wielu czynników – przede wszystkim oczekiwanej długości życia, na którą – podobnie jak przy ustalaniu świadczeń emerytalnych wypłacanych przez ZUS – wpływ ma wiek i płeć seniora. Ważna jest również wartość nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy. Co ważne - wysokość świadczeń jest wpisywana do umowy z funduszem. W przypadku umów z osobami indywidualnymi często strony „umawiają się” ustnie jaki będzie zakres świadczeń lub ich wysokość w pieniądzu, ale do umowy wpisują wartość zaniżoną – to zła praktyka, której należy się wystrzegać.