Gdzie znika wkład własny i w czym może to pomóc?

Przeczytaj także: Łatwiej o kredyt niż o wkład własny

W obliczu epidemii koronawirusa nowozelandzki bank centralny planuje zniesienie wymagań odnośnie wkładu własnego i chce to zrobić jak najszybciej. Na konsultacje z bankami zarezerwował zaledwie tydzień – wynika z informacji największego nowozelandzkiego portalu informacyjnego Stuff.

Póki co sytuacja na antypodach wygląda tak, że osoby kupujące mieszkania lub domy na własne potrzeby muszą posiadać przynajmniej 20% wkładu własnego. Nie jest to jednak tak sztywny nakaz jak w Polsce. Banki mogą bowiem 20% akcji kredytowej kierować do osób, które nie mają wymaganego 20-proc. wkładu własnego. W przypadku inwestorów wymagania są oczywiście wyższe. Minimalny wkład własny wynosi 30% i tylko jeden kredyt na 20 może zostać udzielony inwestorowi z mniejszym wkładem własnym.

Brak wkładu = brak kredytu

W Polsce sytuacja jest trochę inna. U nas KNF wymaga, aby nabywca posiadał minimum 20% wkładu własnego. Akceptowana jest też sytuacja, w której połowa z tego wymagania zastępowana jest np. ubezpieczeniem, co oczywiście w większości przypadków podnosi koszt kredytu. Polskie banki nie mają jednak takiej elastyczności jak ich nowozelandzkie odpowiedniki, które mogą część akcji kredytowej kierować do osób nie posiadających wystarczającego wkładu własnego. U nas brak wkładu, to brak kredytu.

Sam brak wkładu własnego może nie pomóc

Oczywiście samo zniesienie wymagań odnośnie wkładu własnego w bieżącej sytuacji byłoby co prawda krokiem w dobrą stronę, ale mogłoby okazać się nieskuteczne. Powód jest prosty – banki nawet mogąc pożyczyć np. młodemu małżeństwu pieniądze na zakup całej nieruchomości bałyby się tak zrobić w obliczu ryzyka pogorszenia na rynku pracy i tego, że to małżeństwo może stracić pracę.

Całe szczęście planowana decyzja o zniesieniu wymagań odnośnie wkładu własnego nie jest zawieszona w próżni. W Nowej Zelandii działa bowiem program dla osób kupujących relatywnie tańsze nieruchomości. Polega on na wypłacie premii dla osób regularnie do tej pory oszczędzających lub oferowaniu gwarancji kredytowych osobom, które mają niższe dochody (do 85 tys. nowozelandzkich dolarów w przypadku singli i 130 tys. dolarów w przypadku par). Do tego na gwarancję można liczyć chcąc kupić nieruchomość wartą nie więcej niż 650 tys. dolarów (np. w Auckland) 550 tys. dolarów w innych dużych miastach czy 500 tys. dolarów w tańszych lokalizacjach.

Jest to o tyle sensowne działanie, że po pierwsze wspiera obrót na rynku nieruchomości w sytuacji gdy część kupujących wstrzymuje się z decyzją o nabyciu. Daje to też okazję młodym lub po prostu mniej zamożnej części społeczeństwa, aby wkroczyć na drogę własności w dogodnym po temu okresie - na rynku kupującego, a nie sprzedającego. Jest to więc bardzo sensowny element tarczy chroniącej nowozelandzką gospodarkę. Nie jest przecież tajemnicą, że sektor mieszkaniowy jest ważnym kołem zamachowym gospodarki.

Do tego z punktu widzenia budżetu tego rodzaju programy wsparcia bardzo często się opłacają – ze względu na opodatkowanie transakcji, dostawców materiałów wykończeniowych czy wyposażenia oraz ekip budowlanych, a także samych banków udzielających kredytów.

Podobnie w Polsce pewną poduszką dla rynku mieszkaniowego okazał się przed laty program „Rodzina na Swoim” i to pomimo faktu, że miał on różne mankamenty. Przypomnijmy, że dofinansowanie to polegało na spłacie przez państwo mniej więcej połowy odsetek od kredytu przez 8 lat. Lokal nie mógł być jednak droższy niż wynikało z aktualizowanych co pół roku wskaźników. W efekcie tuż po wprowadzeniu programu – gdy mieszkania bardzo szybko drożały – nie było chętnych na dofinansowanie. Pojawili się oni w większej masie, gdy w 2009 roku wzrosty cen zostały zastąpione przez spadki, a do tego podniesiono limity kwalifikujące do dopłat. Niestety w 2011 roku limity wzrosły za mocno. I tak z dopłatą w można było nawet kupić mieszkanie w Warszawie za cenę trochę ponad 9,8 tys. zł za metr. To pozwalało zakwalifikować do dopłat prawie co czwarte mieszkanie w centrum stolicy i to biorąc pod uwagę ceny ofertowe, które są przecież najczęściej zawyżone względem faktycznych oczekiwań sprzedających.

Z punktu widzenia resortu finansów program „Rodzina na Swoim” miał jeszcze jeden minus – nie było możliwe rzetelne obliczenie ile pieniędzy pochłoną dopłaty, co utrudniało uwzględnianie tego programu w budżecie. Do tego często pojawiały się w jego kontekście zarzuty, że generował on zyski banków i deweloperów, a nie był realną pomocą dla osób, których nie stać było na zakup mieszkania, bo te i tak nie mogły dostać kredytu – nawet takiego z dofinansowaniem.

Gwarancja dla młodych

Wróćmy jednak do meritum. Postulat zniesienia wymaganego wkładu własnego dla części kupujących od lat podnosi HRE Think Tank. Stworzony wraz z Bankiem Światowym raport (Znaczenie instytucji wkładu własnego dla rynku nieruchomości. Rekomendacje dla Polski) jeszcze w 2017 roku podkreślał fakt, że ryzyko kredytowe w przypadku zakupu mieszkań na własne potrzeby jest znacznie niższy niż w przypadku zakupów inwestycyjnych. Należałoby uwzględnić to przy tworzeniu wymagań odnośnie wkładu własnego. Ze względów ostrożnościowych warto oczywiście taką preferencję powiązać z limitem wielkości udzielanego kredytu. I tak na przykład możliwość zadłużenia się na 100% ceny mieszkania o wartości do 300 czy 400 tys. złotych pozwoliłoby osobom wkraczającym w dorosłość na zakup pierwszej własnej nieruchomości. Najpewniej okazałoby się to też skutecznym elementem polityki prorodzinnej.

Innym rozwiązaniem mogłoby być utrzymanie wymagań odnośnie wkładu własnego przy jednoczesnym wprowadzeniu systemu zastępujących wkład gwarancjami dla młodych. Z punktu widzenia budżetu byłby to system wielokrotnie tańszy niż działające przed laty „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”, a byłby znacznie uczciwszy społecznie.

Bartosz Turek, główny analityk