Banki ostrożne: finansowanie inwestycji w nieruchomości bardzo utrudnione

Przeczytaj także: Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?

Ogólna sytuacja

Wszystkie banki wprowadziły podobne rozwiązania w celu ochrony swoich pracowników: praca z domu, praca zmianowa w biurze, wykorzystywanie zapasowych lokalizacji, spotkania komitetów kredytowych i wydających decyzje o udzieleniu kredytu przy wykorzystaniu Skype’a, spotkania z klientami przy wykorzystaniu transmisji wideo lub innych kanałów zdalnej komunikacji, rzadsze podpisywanie dokumentów w celu ograniczenia kontaktów osobistych.

Ponadto obecnie wszystkie banki, a szczególnie te ze znaczną ekspozycją w sektorach handlowym i hotelowym, na które silnie wpływa pandemia COVID-19, przeprowadzają obecnie analizę portfeli i najemców. Podobnie postępują niektóre banki wobec portfeli nieruchomości biurowych i logistycznych.

Wskaźnik wynajęcia mieszkań przez najemców pozostał praktycznie na dotychczasowym poziomie, natomiast wskaźnik obłożenia w prywatnych akademikach znacząco spadł, głównie dlatego, że większość studentów krajowych oraz studentów z krajów sąsiednich wróciła do domu. Taka sytuacja może się utrzymać do końca roku akademickiego, w związku z czym zawieszenie spłat kredytów w tym sektorze jest również nieuchronne.

Zamknięte pozostają centra handlowe, restauracje, kluby, siłownie i wszelkiego rodzaju punkty usługowe, z wyjątkiem supermarketów, piekarń i aptek. Obowiązują także limity klientów, którzy mogą przebywać w sklepach w zależności od powierzchni sklepu.

Polski rząd wydał specjalne rozporządzenie, na podstawie którego kredytobiorcy będący osobami fizycznymi mogą odroczyć spłatę rat kredytu hipotecznego na okres 3 do 6 miesięcy. Rozwiązanie to cieszy się dużą popularnością wśród kredytobiorców, których znaczna część korzysta z tej możliwości.

W odniesieniu do firm podobne rozporządzenie nie zostało wydane. Banki otrzymują jednak wnioski o zawieszenie spłaty kredytów od kredytobiorców, których najemcy musieli zamknąć działalność gospodarczą (sklepy, restauracje, usługi, hotele) lub spóźniają się z zapłatą czynszu wskutek problemów z płynnością związanych z brakiem lub znacznym spadkiem przychodów. Wnioski rozpatrywane są indywidualnie.

Pozytywnym elementem tarczy antykryzysowej wprowadzonym przez Parlament jest system gwarancji udzielanych przez BGK dla banków komercyjnych do nawet 80% udzielanych kredytów dla przedsiębiorców. Dzięki temu możliwe jest uzyskiwanie kredytów obrotowych lub innych rodzajów kredytów dla firm, które z racji spadku przychodów nie otrzymałyby takiego finansowania. Jest także program oferowany przez PFR dotyczący dopłat do odsetek kredytowych oraz subwencji finansowych o różnej wysokości w zależności od wielkości firmy i poziomu zmniejszenia przychodów, 75% może być umorzone w przypadku kontynuacji działalności przez co najmniej 12 miesięcy i utrzymania zatrudnienia. Szczegółowe rozporządzenia już są wprowadzone.

Stanowisko kredytodawców w sprawie finansowania dłużnego

Aktualnie większość nowych procesów kredytowych jest opóźniana a decyzje kredytowe są wstrzymywane lub też są proponowane bardziej konserwatywne warunki i dodatkowe zabezpieczenia Podejście do udzielania nowych kredytów jest zróżnicowane. Większość banków podobnie jak i inwestorzy uważa, że sektor logistyczny przetrwa ponosząc najmniejsze straty, ale dostrzegają, że są najemcy, którzy działają w handlu, szczególnie w branży motoryzacyjnej, odzieżowej, meblarskiej i ich przychody drastycznie zmniejszyły się. Są też najemcy, którzy mają problemy z dostarczaniem swoich produktów z powodu zakłóceń w łańcuchach dostaw. Przewidywany jest wzrost znaczenia produkcji, a preferowani są producenci polegający na krajowych - czyli bezpiecznych - dostawach surowców lub komponentów.

W sektorze biurowym każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie ze względu na możliwość redukcji powierzchni zajmowanej przez niektórych najemców lub wnioski o obniżkę czynszu najemców z branż dotkniętych zmniejszeniem popytu na ich produkty lub usługi. Nieruchomości hotelowe oraz centra handlowe odczuwają najbardziej dotkliwe skutki COVID-19, i termin pełnego powrotu do sytuacji z przychodami z początku roku nie jest na razie możliwy do określenia. Z tego powodu finansowanie lub refinansowanie obiektów hotelowych ze standardowymi zabezpieczeniami bazującymi na przychodach jest obecnie prawie niemożliwe, a obiektów handlowych znacznie utrudnione.

Podobne podejście dotyczy finansowania innych aktywów jak np. prywatnych akademików, które też dotknął znaczny spadek przychodów z najmu.

Z kolei mieszkania na wynajem długoterminowy jak na razie nie odczuły drastycznego zmniejszenia obłożenia, natomiast ze względu na dużą podaż mieszkań na wynajem dotychczasowo oferowanych w najmie krótkoterminowym i niepewność zatrudnienia u wielu najemców, może dojść do obniżenia czynszów w całym sektorze. Ta sytuacja powoduje, że banki zaostrzyły warunki finansowania mieszkań na wynajem dla prywatnych inwestorów.

Budynki z mieszkaniami na wynajem nabywane przez inwestorów instytucjonalnych są stosunkowo nowym produktem na polskim rynku i dlatego finansowanie jest oferowane przez niewiele banków. Ze względów na niepewność zatrudnienia, duży wzrost bezrobocia wśród niektórych grup zawodowych przewiduje się zmniejszenie popytu na nabywanie mieszkań i zwiększenie zainteresowania najmem mieszkań klasy ekonomicznej. Perspektywa finansowania dla sektora mieszkań na wynajem jest zatem dobra, ale należy liczyć się z bardziej ostrożnymi parametrami finansowania ze względów na możliwe przeszacowanie wartości i czynszów.

Banki zagraniczne, które w Polsce mają swoje przedstawicielstwa, koncentrują się głównie na najbardziej atrakcyjnych i dochodowych aktywach, skupiają się na selektywnym finansowaniu nieruchomości logistycznych i biurowych dla największych i doświadczonych inwestorów. Jednak koszty uzyskania kredytowania mogą się zmienić o 20-25 punktów bazowych z powodu wzrostu kosztu płynności i ogólnego ryzyka w sektorze.

Banki z siedzibą w Polsce na ogół odraczają lub tymczasowo wstrzymują decyzje w sprawie udzielenia nowych kredytów, a jeśli podejmują decyzje kredytowe, to warunki umów kredytowych są często bardziej ostrożne od ustaleń dokonanych w porozumieniach wstępnych pod katem marż i wskaźników udziału kapitału własnego. Umowy, które zostały już podpisane są wykonywane, a wypłaty transz odbywają się zgodnie z uzgodnionym harmonogramem.

Wszystkie banki są zainteresowane oceną ratingu klientów i jej wpływem na aktywa ważone ryzykiem.

Zmiany cen

Ze względu na rosnący koszt płynności i ogólne ryzyko biznesowe, banki w Polsce przewidują wzrost marży o średnio 25-35 punktów bazowych. Ponadto kredytowanie jest udzielane mniej chętnie.

Inne czynniki

Banki dostrzegają ryzyko związane ze sposobem sporządzania wycen nowych inwestycji. Rzeczoznawcy obecnie zamieszczają we wszystkich wycenach postanowienia dotyczące COVID-19, co oznacza, że realna wartość rynkowa może się znacząco różnić od ich wyceny. Pomyślny przebieg rozmów z bankami o odroczeniu spłaty kredytów zależy od dobrego przygotowania analizy i zaprezentowania możliwości obsługi spłaty co najmniej odsetek.

Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Partner, Finansowanie kapitałowe, dłużne i inwestycje alternatywne
Dział Rynków Kapitałowych,