Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny w pandemii. Jak zwiększyć szanse?

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny: zobacz, jak dzieci zmniejszają zdolność kredytową

Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance, przyznaje, że w obecnej dobie pytania o wpływ wybuchu pandemii na warunki udzielania kredytów hipotecznych padają bardzo często. Klienci pytają również o to, jak dziś zwiększyć prawdopodobieństwo otrzymania finansowania. Udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie nie jest oczywiście możliwe, ale bez wątpienia istnieje parę kwestii, na które warto zwrócić szczególną uwagę.

Kredyt hipoteczny - co zmienił COVID-19?

Wprawdzie główne kryteria, którymi podpierają się banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych nawet w czasach pandemii pozostają niezmienne, to jednak nie oznacza to, że nic się nie zmieniło. Przeciwnie - obecnie należy oczekiwać nieco innej polityki kredytowej, większych marż, okrojenia akceptowanych źródeł dochodu, jak również wydłużonego czasu procesowania wniosku kredytowego.

– Jeśli przed wybuchem pandemii mieliśmy szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego to jest duże prawdopodobieństwo znalezienia w tym momencie chociaż jednego banku, który udzieli nam kredytu, a sposoby na poprawienie naszej wiarygodności kredytowej będą takie same jak przed pandemią, mówi Andrzej Łukaszewski z Gold Finance.

Na początek spotkanie z ekspertem

Naszą przygodę z kredytem hipotecznym zawsze powinniśmy zacząć od spotkania z ekspertem finansowym. Najlepiej z takim, który dysponuje szerokim wachlarzem ofert bankowych i jest w stanie zbadać naszą sytuację na całym rynku kredytowym. Każdy bank ma inną politykę kredytową, inaczej wylicza zdolność kredytową, zwraca uwagę na inne rzeczy z naszego życia i wprowadza inne zalecenia w związku z koronawirusem. Jak twierdzi Andrzej Łukaszewski, „może się okazać, że nasza sytuacja nie jest tak zła jak nam się wydaje lub jest słabsza niż byliśmy o tym przekonani”. Porównanie możliwości w kilku bankach daje nam pełen obraz naszej sytuacji i otwiera drogę do podejmowania dalszych decyzji. Są banki, które ograniczyły możliwość zaciągania kredytów przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Jednak możemy znaleźć bank, który nie widzi problemu w tym, że jesteśmy przedsiębiorcami.

– Wydawałoby się, że jeśli mamy umowę o pracę, to z kredytem nie powinno być problemów, ale są banki które część branż wykluczyły z możliwości kredytowania, a inne nie mają tego wykluczenia. Dlatego bardzo ważne jest określenie punktu, w którym startujemy i jakie mamy możliwości, a dobry ekspert finansowy odpowiednio nas pokieruje, dodaje Andrzej Łukaszewski.

Co to jest BIK i jakie ma aktualnie znaczenie?

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) to zbiór naszej historii kredytowej. Zawiera informacje o naszych aktualnych i przeszłych zobowiązaniach oraz o prawidłowości ich spłacania. Banki w dobie pandemii nie zmieniły swoich kryteriów w analizowaniu naszej przeszłości kredytowej i nadal jest ona bardzo istotna w procesie podejmowania decyzji kredytowych przez banki. Jeżeli mieliśmy w przeszłości problemy z systematycznym regulowaniem naszych zobowiązań, to możemy mieć problem z uzyskaniem kolejnego kredytowania. Biuro Informacji Kredytowej buduje nasz profil wiarygodności kredytowej przed bankami i przyznaje nam za to punkty.

– Jeśli znajdziemy się poniżej progu punktowego akceptowanego przez bank, to nie będziemy mieli szansy na uzyskanie kredytu. Nie jest problemem jeśli nie posiadamy żadnej historii kredytowej i to byłby nasz pierwszy kredyt, bo jeśli by tak było to nikt nigdy nie wziąłby tego pierwszego kredytu. Banki udzielają kredyty osobom, które nigdy nie miały żadnego zobowiązania, tłumaczy Andrzej Łukaszewski z Gold Finance.

Co to jest scoring i jak go poprawić?

Każdy z banków ma swoją wewnętrzną ocenę kredytową tzw. scoring, który jest tajemnicą bankową. Jest to zespół parametrów, na jakie zwraca uwagę analityk danego banku, gdy podejmuje decyzję kredytową. Banki zwracają uwagę na nasze wykształcenie, wiek, stan cywilny, miejsce zatrudnienia, rodzaj uzyskiwanego dochodu oraz rodzaj i miejsce gdzie chcemy kupić nieruchomość. W aktualnych okolicznościach banki w swoim scoringu większą uwagę zaczęły przykładać do źródła uzyskiwania dochodu oraz branży w jakiej pracujemy. Najbardziej ucierpiały osoby prowadzące działalność gospodarczą oraz osoby pracujące w branżach zamrożonych przez działania polskiego rządu. Nadal jednak są banki, w których jesteśmy w stanie znaleźć kredytowanie dla takich osób. W sytuacjach, w których nie uda nam się znaleźć rozwiązania, będziemy musieli pomyśleć o zmianie branży lub źródła uzyskiwania dochodu i podejść do kredytu za jakiś czas gdy nas scoring ulegnie poprawie.

Duży wkład własny i kilka innych nieruchomości. Czy to gwarantuje sukces?

To panujące bardzo często przekonanie jest niestety błędne. Banki udzielają kredytów na podstawie naszej zdolności kredytowej, a nie wkładu własnego lub majątku.

– Nie będzie miało dla banku znaczenia jakim wkładem własnym dysponujemy, jeśli bank nie będzie miał pewności, że pozostałą część z kredytu będziemy w stanie bezproblemowo spłacać. Możemy mieć nieruchomości warte 10 mln złotych, ale jeśli bank będzie widział ryzyko, to nie udzieli nam kredytu nawet na 100 tys. zł. – wyjaśnia Andrzej Łukaszewski z Gold Finance.

Te zasady nie uległy zmianie w związku z koronowirusem. Na pewno większy wkład własny zwiększy nam ilość banków, które będziemy mieli do wyboru oraz polepszy warunki samego kredytu. Nie wpłynie jednak na decyzję o przyznaniu nam kredytu, bo bazuje głównie na zdolności kredytowej wynikającej z naszych dochodów.

Zwiększenie wiarygodności kredytowej przez zaciągnięcie kredytu gotówkowego

- Bardzo często przychodzą do mnie klienci, którzy mówią że specjalnie ostatnio kupili drobny sprzęt na raty tylko po to, żeby pokazać jakąś historię kredytową przed staraniem się o kredyt hipoteczny. Jest to raczej działanie niepotrzebne, mówi Andrzej Łukaszewski.

Jeśli analityk w banku zobaczy, że jesteśmy w stanie płacić miesięcznie 50 zł raty za odkurzacz to nie oznacza, że chętniej pożyczy nam z tej okazji 300 tys. na zakup mieszkania.

Co zrobić, żeby zwiększyć nasze szanse na kredyt hipoteczny?

Kluczem do zwiększenia naszych szans jest zdefiniowanie przez jaki czynnik mogą one zmaleć i czy wynika to z okoliczności związanych z koronawirusem. Jeśli powodem jest branża, w jakiej pracujemy to możemy pomyśleć o zmianie źródła dochodu. Jeśli mamy zdolność kredytową, ale nie na kwotę jaką chcielibyśmy otrzymać, możemy pomyśleć o spłacie zobowiązań (jeśli już jakieś posiadamy) lub pozamykaniu limitów na karcie kredytowej i koncie. Możemy też zastanowić się nad dołączeniem innego kredytobiorcy do naszego kredytu. Należy wtedy jednak pamiętać, że istotny jest wiek tej osoby, dochód oraz zobowiązania jakie już posiada. Każdy z takich przypadków wymaga osobnej analizy.

Czy doba koronawirusa to dobry moment na zaciąganie kredytu?

Jak twierdzi Andrzej Łukaszewski z Gold Finance wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i nie da się na to pytanie jednoznacznie odpowiedzieć.

– Nie ma złego i dobrego momentu, bo każdy z nas ma inne potrzeby. Oferta kredytowa banków uległa zmianie w stosunku do tego co było jeszcze przed wystąpieniem koronawirusa. W większości przypadków banki podniosły marże w stosunku do tych, które były jeszcze w I kwartale 2020 roku. Jednocześnie Rada Polityki Pieniężnej trzykrotnie już obniżyła stopy procentowe i dzięki temu oprocentowanie kredytów jeszcze nigdy nie było tak niskie. Warto pamiętać, że zaciągając kredyt hipoteczny na 20, 30 lat nie jesteśmy zobowiązani posiadać go w tym samy banku do końca jego trwania. Za kilka miesięcy lub lat oferta kredytów może się zmienić i możemy przenieść nasz kredyt do innego banku z lepszą ofertą. Każda z takich sytuacji wymaga indywidualnego przeanalizowani z pomocą eksperta finansowego, dodaje Andrzej Łukaszewski.

Według Raportu "Barometr Metrohouse i Gold Finance I kw. 2020" średnia kwota kredytu hipotecznego w stolicy wynosi 411 tys. zł, w 5-ciu największych miastach 355 tys. zł., a w pozostałych 270 tys. zł. W porównaniu z IV kw. 2019 r. we wszystkich lokalizacjach odnotowano wzrosty średnich kwot zaciąganych kredytów.