Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Sprawdzamy marże i oprocentowanie

Przeczytaj także: Marże kredytów hipotecznych ciągle w górę

Z ostatniego raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2020, a więc za okres przypadający na tzw. lockdown, czyli zamknięcie gospodarki i życia społecznego, w analizowanym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła poziom 45 tys. i była o blisko 20 proc. nisza niż w pierwszym kwartale, to samo dotyczy wartości udzielonych kredytów. Wyraźny spadek akcji kredytowej widoczny jest również przy porównaniu rok do roku.

Eksperci mimo to mają nadzieję, że tąpnięcie w akcji kredytowej nie będzie bardzo mocne, zwłaszcza, że zeszły rok był rekordowy. Wg Amron-Sarfin jest możliwe, by obecne 12 miesięcy zamknąć wynikiem akcji kredytowej na poziomie o 12-15 proc. niższym niż w 2019 roku, co byłoby rezultatem umiarkowanie optymistycznym, biorąc pod uwagę okoliczności. Na optymizm bankowców przekłada się fakt, że już w miesiącach letnich zauważono odbicie w akcji kredytowej. Kluczowe będą oczywiście jednak pozostałe miesiące.

W II kwartale 2020 banki zaostrzyły wymogi w zakresie dostępności kredytów mieszkaniowych. Przede wszystkim wzrósł minimalny wymagany wkład własny bez dodatkowych zabezpieczeń – z 20 do 30 procent wartości nieruchomości. Bankowcy znacznie ograniczyli również możliwości finansowania dla osób zarabiających na umowach cywilnoprawnych i w ramach działalności gospodarczej, a także w tych sektorach gospodarki, które mogą ucierpieć na kolejnym lockdownie – m.in. w gastronomii, fryzjerstwie czy turystyce.

W analizowanym okresie średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego wyniosła 2,25%, a WIBOR pozostawał na poziomie 0,26 proc. Jak jest obecnie?

Kredyt hipoteczny - jesień 2020

Z informacji instytucji finansowych przede wszystkim wynika, że banki dość wyraźnie złagodziły swoją politykę odnośnie wkładu własnego. Część instytucji znów akceptuje 10 procentowy wkład, pojawiły się też oferty dla samozatrudnionych i osób na umowach cywilnoprawnych.

Są również i promocje skierowane do klientów, co oznacza, że banki postanowiły odrobić przynajmniej część start z wiosny. Obecnie już wszystkie banki, przynajmniej w ofertach promocyjnych, zmniejszyły swoje wymogi w zakresie wkładu własnego, jednak uzyskanie dobrych warunków kredytowania obwarowane jest wieloma wymogami m.in. posiadaniem konta w danym banku itp.

Ciągle też niewielka liczba instytucji finansuje kredyt hipoteczny z wkładem wynoszącym jedynie 10 proc. Takich kredytów udzielają obecnie: Bank Millenium, Alior Bank, Santander Bank, Credit Agricole i mBank.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Im niższy wkład, tym oczywiście jest drożej. Marże dla kredytu hipotecznego z wkładem na poziomie 10 proc. przekraczają już najczęściej 3 proc. Mimo to jednak całość oprocentowania będzie i tak niska biorąc pod uwagę, że aktualnie (początek października 2020) WIBOR 3M jeszcze spadł od czerwca o 6 punktów bazowych, do poziomu 0,22 proc. Tym samym najczęściej oprocentowanie kredytu z najniższym możliwym wkładem nie przekracza 3,30 proc.

Przeciętne marże kredytowe, przy wkładzie własnym na poziomie 20 proc., na okres 30 lat wynoszą obecnie około 2,5 proc. Najniższe zaczynają się od niecałych dwóch procent.
Zakładając, że zadłużamy się na okres 30 lat, w ratach równych, na kwotę 300 tysięcy złotych, a nasz wkład własny wynosi 20 proc., to średnie raty kredytów będących w ofertach banków wyniosą aktualnie 1150 – 1250 zł miesięcznie. Jeśli chodzi o całkowity koszt kredytu, to przy kwocie 300 tysięcy złotych i warunkach, jakie podaliśmy, wyniesie on od około 110 tysięcy złotych w najtańszych ofertach do nawet ponad 200 tysięcy w najdroższych.

Warto więc dobrze przejrzeć aktualne promocje i produkty w ofertach banków, pamiętając jednak, że wysokość marży kredytu hipotecznego to nie wszystko. Bardzo często uzyskanie odpowiednich warunków wiąże się z koniecznością np. wykupienia polisy na życie, ubezpieczenia pomostowego, opłacenia czasem wysokiej prowizji czy ubezpieczenia niskiego wkładu. Wszystko to przekłada się finalnie na koszty kredytowania.

Co dalej z rynkiem kredytowym? Dziś ciężko powiedzieć, bo „karty” rozdaje tu pandemia. Jeśli nie dojdzie do lockdownu podobnego do tego z wiosny, który po prostu fizycznie „zablokował” dostęp ludzi do banków, być może finalnie na koniec roku uda się ograniczyć negatywne skutki pandemii. Należy pamiętać, że mimo pewnego poluzowania rygorów kredytowych, ciągle furtka do bankowego finansowania nie jest tak otwarta, jak było to wcześniej – zwłaszcza, gdy nie zarabiamy na podstawie umowy o pracę, a jesteśmy na własnej działalności.

Jeśli nie są to usługi dla byłego pracodawcy lub w branży, w której działaliśmy dotychczas – powinniśmy prowadzić firmę przynajmniej przez rok i z zeznaniem podatkowym rozpocząć starania o kredyt. Jeśli kontynuujemy wcześniejszą działalność, ale już na działalności, ten czas może być mniejszy – przeciętnie 6 miesięcy, ale w aktualnym okresie banki mogą zaostrzać wymagania w tym zakresie.

Marcin Moneta, ekspert portalu