Hipoteka odwrócona: jak uniknąć podpisania niekorzystnej umowy o dożywocie?

Przeczytaj także: Umowa o dożywocie z osobą prywatną. To może być pułapka

Zagraniczne dane nie pozostawiają złudzeń, ale polskie statystyki również pokazują tendencję wzrostową. Zgodnie z informacjami gromadzonymi przez Ministerstwo Sprawiedliwości w samym 2020 roku podpisano 13 tys. nowych umów o dożywocie, w wyniku których przeniesiono prawo własności do nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne lub opiekę. Nie ma jeszcze danych za rok 2021, ale jeśli tempo przyrostu będzie podobne jak w latach poprzednich, to obecny rok zakończy się kolejnymi wzrostami.

Warto przypomnieć, że Ministerstwo Sprawiedliwości gromadzi dane dotyczące umów o dożywocie od 30 lat. W tym czasie podpisano blisko 170 tys. aktów notarialnych obejmujących zarówno nieruchomości rolne jak i nierolnicze. Są to głównie kontrakty zawierane indywidualnie np. pomiędzy seniorem a jego opiekunem, rehabilitantem, sąsiadem, kimś znajomym lub nieznajomym. Jeśli przyjrzymy się danym profesjonalnych funduszy hipotecznych, które są zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, to zobaczymy, że umowy podpisywane przez te instytucje stanowią 1 proc. wszystkich kontraktów zawieranych w naszym kraju. – Umowy zawierane przez osoby prywatne stanowią, niestety, duże pole do nadużyć – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Po pierwsze - warto znać podstawę prawną do podpisywania tego rodzaju umów

Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, profesjonalne fundusze hipoteczne w nim zrzeszone, Rzecznik Praw Obywatelskich, a nawet UOKiK od lat zauważają potrzebę wprowadzenia odgórnych, dedykowanych tej usłudze przepisów, regulujących rynek hipoteki odwróconej w Polsce. W naszym kraju istnieją przepisy prawne dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego, który mogłyby oferować banki, gdyby zdecydowały się wprowadzić takie rozwiązanie. Odpowiednie zapisy, które weszły w życie w 2014 roku są często nazywane tzw. martwym prawem, ponieważ żaden bank w Polsce nie wprowadził tej usługi do oferty.

Profesjonalne fundusze hipoteczne opierają swoje umowy na instytucji Dożywocia (zapisy Kodeksu Cywilnego, a w szczególności art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Warto znać też inne przepisy. Umowa o dożywocie, zgodnie z Ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych (Art. 1 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1) jest opodatkowana podatkiem w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, czyli działki, domu, mieszkania etc. Zapłata podatku jest obowiązkiem nabywcy prawa własności, a nie dożywotnika (a więc seniora). Dobrze również wiedzieć, że zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn (Art. 1 ust. 1 – czynność niewymieniona jako opodatkowana) umowa o dożywocie nie podlega podatkowi od spadków i darowizn.

Po drugie – dobrze wiedzieć o dodatkowych przepisach obejmujących tę branżę

Profesjonalna umowa o dożywocie jest obwarowana przepisami Kodeksu Cywilnego, ale powinna uzwględniać też aspekty etyczne. W Polsce od blisko dziesięciu lat istnieją Zasady Dobrych Praktyk ustanowione w ramach Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce (ZPF), które określają normy etyczne, zgodnie z którymi muszą działać Fundusze zrzeszone w ZPF. Zasady Dobrych Praktyk są dostępne dla każdego konsumenta i znajdują się na stronie internetowej Związku Przedsiębiostw Finansowych w Polsce.

Dodatkowo, w organizacji działa również Komisja Etyki, do której można zgłaszać wszystkie nieetyczne praktyki, ale warto pamiętać, że Zasady Dobrych Praktyk dotyczą jedynie członków Związku. Dlatego przy wyborze podmiotu należy sprawdzić, czy firma, która proponuje zawarcie umowy jest członkiem ZPF. W Europie istnieją podobne normy etyczne ustaniowione dla rynku europejskiego i podmiotów na nim działających.

Zasady te nazywane są potocznie „Dziesiątką EPPARG” i powstały w ramach największej europejskiej organizacji zrzeszającej firmy oferujące hipotekę odwróconą - European Pensions and Property Asset Release Group. W Polsce nie wszystkie fundusze hipoteczne działają zgodnie z tymi normami, ale są takie instytucje, które przestrzegają zarówno norm etycznych EPPARG jak i ZPF.

Po trzecie – lepiej zasięgnąć porady prawnej przed podpisaniem umowy

Warto pamiętać, że umowa o dożywocie lub umowa renty powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego i podpisana w obecności notariusza. W ramach takiej umowy senior przekazuje prawo własności do nieruchomości innej osobie lub instytucji w zamian za dożywotnią wypłatę świadczeń lub opiekę. To trudna decyzja, która może zaważyć na całym życiu, dlatego warto ją dogłębnie przemyśleć i skonsultować, nie tylko z kimś bliskim, ale również z prawnikiem.

Fundusze hipoteczne oferują profesjonalne wsparcie prawne, ale jeśli ktoś podpisuje taką umowę z osobą prywatną, warto zasięgnąć wcześniej opinii prawnika. W urzędach miast i gmin, domach kultury, czy ośrodkach pomocy społecznej działają chociażby punkty darmowej pomocy prawnej, w których można zasięgnąć opinii adwokata lub radcy prawnego. Listę najbliższych punktów, gdzie taka pomoc prawna działa można znaleźć między innymi na rządowej stronie internetowej: DarmowaPomocPrawna.ms.gov.pl

Po czwarte – trzeba się liczyć z kosztami związanymi z notariuszem

Dodatkowy aspekt, który należy brać pod uwagę, to opłaty związane m.in. ze sporządzeniem umowy (mowa chociażby o taksie notarialnej oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, który zależy od wartości rynkowej nieruchomości). Dodatkowym kosztem będzie sporządzenie wypisów aktu notarialnego, a tych jest zazwyczaj kilka – po jednym dla dożywotnika oraz nabywcy nieruchomości ale również dla Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, Urzędu Skarbowego itd. Notariusz pobierze też opłatę sądową (która jest stała) związaną z wpisem do księgi wieczystej. Mowa o wpisaniu faktu nabycia prawa własności. Warto przypomnieć, że w przypadku podpisywania umowy z instytucją np. funduszem hipotecznym powyższe koszty ponosi fundusz.

Po piąte – warto wiedzieć co robić, gdy podpisało się niekorzystną umowę

Niestety w przypadku zawarcia niekorzystnej umowy i nierealizowania zobowiązań (np. niewypłacania świadczeń pieniężnych) senior ma duży problem. Umowy o dożywocie lub umowy renty nie można rozwiazać jednostronnie, a w przypadku braku porozumienia stron konieczny jest udział sądu. Można również spotkać się z opiniami prawnymi, iż nawet przy woli obu stron, umowy o dożywocie nie można rozwiązać bez decyzji sądu. Dlatego przed zawarciem takiego aktu warto dokładnie sprawdzić przyszłego świadczeniodawcę i najlepiej skierować swoje zainteresowanie na profesjonalne podmioty istniejące na rynku od lat, transparentne i przestrzegające branżowych norm etycznych.