Kredyty mieszkaniowe w styczniu 2022 z widoczną zmianą trendu

Przeczytaj także: Kredyty mieszkaniowe z lekką zadyszką w listopadzie 2021

BIK poinformował, że w styczniu 2022 roku banki i SKOK-i udzieliły w porównaniu do analogicznego miesiąca ubiegłego roku o 17,7% więcej kredytów gotówkowych i o 5% więcej kredytów ratalnych. Natomiast mniej o 30,2% udzielono limitów na kartach kredytowych oraz o 2,4% mniej udzielono kredytów mieszkaniowych.

Wartość udzielonych kredytów była natomiast wyższa o 14,3% w przypadku kredytów ratalnych, o 14,2% w przypadku kredytów gotówkowych oraz o 11,6% - kredytów mieszkaniowych. O 12,2% spadła wartość przyznanych limitów na kartach kredytowych.

W porównaniu do grudnia 2021 r. w styczniu 2022 r. banki udzieliły mniej wszystkich rodzajów produktów kredytowych. Najwyższe spadki odnotowały kredyty ratalne (-37,8%) oraz kredyty mieszkaniowe (-22,0%). Również w ujęciu wartościowym, w porównaniu do grudnia 2021 r., banki udzieliły w styczniu 2022 r. niższą wartość wszystkich produktów kredytowych, w tym o (-30,9%) kredytów ratalnych oraz o (-22,0%) kredytów mieszkaniowych.

Analizując dane zawarte w Newsletterze i wyciągając na ich podstawie wnioski, BIK zawsze bierze pod uwagę trzy ważne aspekty metodyczne.

Po pierwsze, uwzględnia specyfikę produktów kredytowych: kredyty konsumpcyjne (ratalne i gotówkowe) oraz karty kredytowe są procesowane bardzo szybko od złożenia wniosku przez klienta lub oferty przez bank (zazwyczaj złożenie wniosku i udzielenie kredytu czy przyznanie limitu zamykają się w jednym miesiącu). Zatem w przypadku tych produktów, styczniowa akcja kredytowa jest związana z wnioskami składanymi w większości przypadków w styczniu 2022 r. Natomiast kredyty mieszkaniowe są procesowane dłużej, nawet do dwóch miesięcy od złożenia wniosku, w związku z tym, sprzedaż kredytów mieszkaniowych w styczniu 2022 r. jest efektem wniosków składanych w listopadzie i grudniu 2021 r.

Po drugie, oceniając wartość akcji kredytowej w styczniu 2022 r. w porównaniu do stycznia ubiegłego roku musimy pamiętać, że w styczniu 2021 r. nadal obserwowaliśmy spadki liczby i wartości udzielanych kredytów gotówkowych w porównaniu zarówno do stycznia 2019 r., jak i stycznia 2020 r.

Po trzecie, duże problemy ze spłacaniem kredytów mogą w pełni zmaterializować się w odczytach Indeksów Jakości dopiero po trzech miesiącach od zaprzestania spłaty, co wynika z ich konstrukcji, ponieważ Indeksy obejmują jedynie opóźnienia powyżej 90 dni.

W kredytach gotówkowych wzrosty w ujęciu r/r, ale spadki w ujęciu m/m

Dodatnie styczniowe odczyty dynamiki w kredytach gotówkowych o 17,7% w ujęciu liczbowym i o 14,2% w ujęciu wartościowym można odebrać pozytywnie. Częściowo jednak dodatnie dynamiki są jednak efektem niskiej bazy ze stycznia zeszłego roku.

Kredyty gotówkowe ze wszystkich przedziałów kwotowych odnotowały dodatnie dynamiki w styczniu 2022 r. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Tym razem o wyniku nie zadecydowały kredyty wysokokwotowe, jak to miało miejsce w całym 2021 r., ale niskokwotowe, które obecnie są głównym motorem napędzającym wzrosty.

Kredyty niskokwotowe odnotowały w styczniu br. najwyższe dodatnie dynamiki akcji kredytowej zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym. Wzrost kredytów niskokokwotowych, czyli z dwóch przedziałów kwotowych do 5 tys. zł oraz pomiędzy 5-10 tys. zł, wynosi odpowiednio (+26,1% L) i (+22,5% W) oraz (25,4% L) i (25,0% W). Kredyty z tych dwóch przedziałów odpowiadają za 9,8% wartości sprzedaży w styczniu 2022 r., a w ujęciu liczbowym stanowią już 50% udzielonych kredytów gotówkowych. Stąd dynamika w całym segmencie kredytów gotówkowych w ujęciu liczbowym jest wyższa niż wartościowym – wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

- W 2021 r. banki dużo chętniej niż w pierwszym roku pandemii udzielały kredytów gotówkowych na wyższe kwoty. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe. Do 06.10.2021 r. podstawowa stopa procentowa NBP (referencyjna) wynosiła 0,1%. Po czterech podwyżkach (październikowej, listopadowej, grudniowej oraz styczniowej) w sumie o 2,65 p.p., jest ona obecnie na poziomie 2,75%, czyli na poziomie z czerwca 2013 r. Wróciła więc do poziomu z przed 9 lat. Zatem czy spadki w styczniu 2022 r. w porównaniu do grudnia 2021 r. w ujęciu zarówno liczbowym (-10,9%), jak i wartościowym (-8,1%) to już pierwsza negatywna reakcja na wyższy koszt kredytu czy efekt sezonowości? Zawsze styczeń był słabym miesiącem dla kredytów gotówkowych. W kolejnych miesiącach powinniśmy uzyskać odpowiedź na to pytanie - puentuje prof. Rogowski.

Wzrosty wysokokwotowych kredytów ratalnych

W przypadku kredytów ratalnych w styczniu 2022 r. mamy wzrost r/r w ujęciu wartościowym (+14,3%) i liczbowym (+5,0%).

Podobnie, jak w przypadku kredytów gotówkowych, dynamiki sprzedaży kredytów ratalnych mają zróżnicowany charakter dla różnych przedziałów kwotowych. Wzrosty sprzedaży dotyczą kredytów ratalnych powyżej 1 tys. zł. Najwyższa (na poziomie 19,3%) dodatnia dynamika liczby udzielonych kredytów w styczniu br. dotyczyła kredytów ratalnych z przedziału 3-5 tys. zł. Kredyty ratalne z przedziału 5-10 tys. zł odnotowały niższą, ale również wysoką dynamikę (+16,8%), a wysokokwotowe – powyżej 10 tys. (+17,6%).

W ujęciu wartościowym występuje takie samo zjawisko. Dynamika kredytów z przedziału 3-5 tys. zł była najwyższa i wyniosła (+20,1%), w przedziale 5-10 tys. zł (+17,8%), a powyżej 10 tys. zł (+15,5%) - stwierdza główny analityk BIK.

Średnia wartość kredytu ratalnego udzielonego w styczniu 2022 r. to 4 717 zł i jest ona wyższa niż w styczniu rok temu o 8,9%. Dla kredytów gotówkowych, średnia wartość zaciągniętego w styczniu 2022 r. kredytu to 20 597 zł – to spadek o 2,9% w stosunku do stycznia 2021 r.

Obserwowany przez BIK co miesiąc poziom ryzyka kredytowego portfela kredytów konsumpcyjnych (gotówkowych i ratalnych), w oparciu o odpowiednie Indeksy Jakości, pełni funkcję systemu wczesnego ostrzegania. Jakość portfela kredytów ratalnych już od kilku lat utrzymuje się na bardzo niskim, bezpiecznym poziomie szkodowości, co każdorazowo potwierdzają właśnie miesięczne odczyty Indeksu. Bieżący – styczniowy odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów ratalnych wynosi 1,11%.

Kilkukrotnie wyższą szkodowością (najwyższą wśród wszystkich grup produktowych) charakteryzują się natomiast kredyty gotówkowe. Styczniowy odczyt Indeksu Jakości dla kredytów gotówkowych wynosi 3,66%.

W porównaniu do stycznia 2021 r. wartość Indeksu Jakości kredytów gotówkowych polepszyła się (spadła) o 0,55 pkt proc. Od dziesięciu miesięcy w ujęciu m/m mamy polepszenie (spadek) Indeksu, co niewątpliwie jest sygnałem pozytywnym, informującym o spadku ryzyka kredytowego tych kredytów. Na uwagę zasługuje również historycznie niski odczyt Indeksu dla kredytów ratalnych. W okresie 12-miesięcznym wartość Indeksu polepszyła się (spadła) o 0,13 p.p. Poziom szkodowości jest na historycznie najniższym poziomie. Kredyt ratalny staje się więc dla banku bardzo bezpiecznym produktem kredytowym - wyjaśnia główny analityk BIK.

Kredyty mieszkaniowe – coraz bardziej widoczna zmiana trendu

W styczniu br. w porównaniu ze styczniem 2021 r., na rynku kredytów mieszkaniowych odnotowaliśmy spadek liczby udzielonych kredytów (-2,4%). W ujęciu wartościowym dynamika nadal jest dodatnia (11,6%). W styczniu 2022 r. średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 349,75 tys. zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 14,4%, co odpowiada średniej dynamice wzrostu cen nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach.

Analizując sytuację w poszczególnych przedziałach kwotowych, określających wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego, w styczniu 2022 r. widać duże zróżnicowanie.

Dodatnie dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych, zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym, dotyczyły jedynie kredytów z dwóch przedziałów tj.: od 350 do 500 tys. zł i powyżej 500 tys. zł, odpowiednio w ujęciu liczbowym (+7,8%) i (+52,9%) oraz wartościowym (+9,5%) i (+59,2%).
W pozostałych przedziałach zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym dynamiki są ujemne.

Dla kredytów mieszkaniowych styczeń 2022 r. był zróżnicowany. W ujęciu liczbowym był słaby – w porównaniu do stycznia 2021 r. banki udzieliły o 2,4%, a do stycznia 2020 r. o 13,2% mniej kredytów. W ujęciu wartościowym sytuacja jest lepsza. Wyniki stycznia są wyższe zarówno w porównaniu do stycznia 2021 r. (+11,6%), jak i stycznia 2020 r. (+6,4%). Rynek rośnie więc tylko w ujęciu wartościowym, co wiąże się ze wzrostem sprzedaży kredytów wysokokwotowych, a to z kolei jest bezpośrednio związane z rosnącymi cenami nieruchomości - stwierdza prof. Rogowski.

- W mojej opinii kolejne miesiące będą bardzo ciekawe na rynku kredytów mieszkaniowych, bowiem na wartość akcji kredytowej będzie oddziaływać kilka przeciwstawnych zjawisk. Z jednej strony wysoce prawdopodobna jest stabilizacja trendu wzrostowego cen nieruchomości. Nominalnie wyższe ceny nieruchomości w konsekwencji będą skutkowały koniecznością zaciągania kredytów na jeszcze wyższe kwoty. To może jednak być utrudnione z uwagi na dwa czynniki negatywnie wpływające na zdolność kredytową. Pierwszym z nich są wyższe stopy procentowe – na poziomie z czerwca 2013 r. Drugim zaś ograniczenie zgodnie z Rekomendacją KNF okresu kredytowania do 25 lat na potrzeby szacowania zdolności kredytowej. W konsekwencji może to oznaczać brak zdolności kredytowej na tak wysokie kwoty dla części kredytobiorców. Jeżeli dodamy do tego jeszcze konieczność wzrostu wartości wkładu własnego to niewątpliwie wszystko to przełoży się na ograniczenie dostępności kredytu dla części kredytobiorców. W styczniu liczba udzielonych kredytów jest najniższa od września 2020 r. W analizie musimy uwzględnić również aspekt dochodów gospodarstw domowych. Jeżeli wzrost dochodów rozporządzalnych będzie na poziomie wzrostu kosztów kredytu i utrzymania, to poziom zdolności kredytowej znacząco nie spadnie – puentuje prof. Rogowski.

Miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w styczniu 2022 r. wyniósł 0,57%. W ostatnich 12 miesiącach (od stycznia 2021 r. do stycznia 2022 r.) jakość portfela nieznacznie pogorszyła się, o czym świadczy wzrost Indeksu o (+0,04 p.p.).

W pierwszym okresie pandemii do listopada 2020 r. jakość portfela kredytów mieszkaniowych polepszyła się. Od grudnia 2020 r. do marca 2021 r. wartość Indeksu pogarszała się (rosła). Od kwietnia br. Indeks odnotowuje niewielką zmienność (trend boczny) i stabilizację na poziomie około 0,5%. Jak już sygnalizowałem w komentarzach do wcześniejszych Newsletterów czynnikiem, który może niekorzystnie w przyszłości wpłynąć na jakość portfela kredytów mieszkaniowych są podwyżki stóp procentowych. Bowiem prawie cały portfel kredytów mieszkaniowych to kredyty na zmienną stopę. Szczególnie na obniżenie jakości narażone będą kredyty zaciągnięte w okresie historycznie rekordowo niskich stóp procentowych. Wyższym poziomem ryzyka będą prawdopodobnie charakteryzować się również kredyty wysokokwotowe powyżej 1 mln zł, kredyty zaciągane samodzielnie przez kredytobiorców oraz kredyty osób z wysoką wartością wskaźnika DSTI - ostrzega prof. Rogowski.

Karty kredytowe – nadal nie ma powrotu do sytuacji sprzed pandemii

W styczniu 2022 r. banki wydały 35,1 tys. kart kredytowych na łączną kwotę przyznanych limitów 277 mln zł.

W styczniu 2022 r. pomimo efektu niskiej bazy sprzed roku, nadal mamy w ujęciu liczbowym ujemną dynamikę, która wynosi (-30,2%). Również w ujęciu wartościowym dynamika jest na minusie (-12,2%). W ujęciu liczbowym spadki dotyczą wszystkich przedziałów kwotowych. W ujęciu wartościowym wzrost odnotowały jedynie limity kartowe udzielone na ponad 10 tys. zł. (+13,4).

Należy pamiętać, że limity kartowe są po kredytach gotówkowych drugim najbardziej ryzykownym produktem kredytowym. Wartość Indeksu Jakości w styczniu br. wyniosła 3,13% i pogorszyła się w ujęciu rocznym o (+0,01) - mówi prof. Rogowski z BIK.