Inwestowanie w nieruchomości, akcje i złoto. Sprawdź, ile możesz stracić

Przeczytaj także: W co inwestować podczas kryzysu epidemicznego?

Prawie 100 lat temu Konrad Tom napisał skecz „Sęk”. W jego mistrzowskim wykonaniu przez kabaret Dudek, Wiesław Michnikowski mówi do Edwarda Dziewońskiego: „Ile się zarobi, to się zarobi. Ja się pytam: ile trzeba mieć żeby ryzykować w razie, że się straci?”. Te dwa zdania idealnie podsumowują zadanie, które HRE Investments postawiło sobie za cel. Sprawdziliśmy bowiem nie to, ile można było zarobić w ostatnich latach inwestując na giełdzie, rynku nieruchomości czy kupując złoto, ale odpowiedzieliśmy na pytanie – ile maksymalnie można było stracić inwestując w te aktywa. Założyliśmy więc, że weszliśmy na dany rynek w najgorszym możliwym momencie, czyli na tzw. górce cenowej, a potem wszystko sprzedaliśmy, gdy ceny spadły do najniższego możliwego poziomu. Odpowiedź na pytanie, które sobie postawiliśmy jest miejscami zaskakująca.

Warszawska giełda nie należy do czempionów

W pierwszej kolejności przyjrzeliśmy się danym, które pochodzą z naszego kraju. Niestety wiąże się to z jedną niedogodnością - aby dane były porównywalne musieliśmy wziąć pod uwagę identyczny okres, a historia danych, którymi dysponujemy np. dla rynku mieszkaniowego jest dość krótka. Dlatego przyjrzeliśmy się informacjom jedynie z lat 2006-2021. Efekt?

Nikogo chyba nie zdziwi, że giełda w okresach spadków potrafi solidnie poturbować portfel inwestora. Spójrzmy chociażby na notowania akcji największych spółek. Najgorszy scenariusz, jaki moglibyśmy sobie wyobrazić w ostatnich latach jest taki, że kupilibyśmy akcje spółek wchodzących w skład indeksu WIG 20 dokładnie 29 października 2007 roku. Tego dnia mieliśmy szczyt hossy. Był to moment, w którym byliśmy jeszcze przed gwałtownymi przecenami na giełdach. Kilka dni później FED udzielił bankom krótkoterminowych pożyczek, aby ratować płynność na rynku finansowym. Wszystko to działo się jeszcze na prawie rok przed upadkiem banku Lehman Brothers. To wydarzenie stało się symbolem kryzysu finansowego tamtych lat. Potem przez ponad rok indeks największych spółek notowanych w Warszawie tracił na wartości. Jeśli nerwy puściłyby nam 17 lutego 2009 roku i postanowilibyśmy sprzedać posiadane walory, to bylibyśmy stratni aż 65%.

W omawianym przykładzie zakładamy, że nasz portfel idealnie odwzorowywał zmiany jakie zachodziły na warszawskim indeksie grupującym 20 największych spółek (WIG20). W praktyce strata mogła być trochę wyższa, ale pomijamy tu koszty transakcyjne. Ponadto w związku z tym, że odpowiadamy na pytanie „ile można było stracić?”, to i nie musimy sobie zaprzątać głowy koniecznością zapłacenia podatku od zysków kapitałowych (tzw. podatek Belki).

Złoto potrafi nie tylko drożeć

Większym zaskoczeniem może być fakt, że złoto – uznawane przez wiele osób za bezpieczną przystań dla kapitału - w badanym okresie także potrafiło znacznie stracić na wartości. Przy tym ważna uwaga – w tym miejscu rozważamy sytuację z punktu widzenia rodzimego inwestora, a więc patrzymy na to ile złotych trzeba zapłacić za uncję królewskiego kruszcu. Nad dolarowymi notowaniami złota pochylimy się w dalszej części tekstu.

W badanym okresie najgorszy wynik z inwestycji w złoto osiągnęlibyśmy kupując kruszec 29 września 2011 roku (cena uncji przekroczyła wtedy 5,9 tys. zł), a potem sprzedając 30 grudnia 2013 roku (3,5 tys. zł za uncję). W tym okresie mogliśmy stracić aż 39% zainwestowanego kapitału. W niewielkim stopniu za spadek ceny kruszcu odpowiadało umocnienie złotego. Podczas gdy we wrześniu 2011 dolar kosztował 3,3 zł, to pod koniec 2013 roku za amerykańską walutę musieliśmy płacić 3 złote. Głównym powodem przeceny był jednak spadek dolarowych notowań złota, czyli korekta po latach wzrostów cen.

Znowu w praktyce wynik takiej inwestycji mógłby być znacznie gorszy z powodu kosztów transakcyjnych. Te w przypadku złota potrafią być spore. Kupując kruszec w formie monety czy sztabki, trzeba zapłacić za jej wybicie, dostawę oraz dać zarobić dystrybutorowi. W skrajnych przypadkach może to oznaczać dodanie do ceny uncjowej monety nawet kilkuset złotych. Potem natomiast, gdy monetę chcemy sprzedać, najpewniej dostaniemy cenę niższą niż ta, która wynika z notowań rynkowych. Plusem inwestowania w złoto jest natomiast to, że po upływie pół roku od zakupu, zyski ze sprzedaży nie są opodatkowane podatkiem dochodowym.

Mieszkania mogą tanieć, ale pozwalają zarobić na wynajmie

Dla porównania rozważmy zakup 50-metrowego mieszkania na wynajem w Warszawie. W badanym okresie najgorszy okres dla takiej inwestycji rozpoczynał się w trzecim kwartale 2007 roku, a kończył w 1 kwartale 2013 roku. W tym czasie przeciętna cena transakcyjna używanego mieszkania w stolicy spadła z 9,1 tys. zł za metr do 6,7 tys. zł za metr, a więc o prawie 27%. Taki był efekt odreagowania po okresie gwałtownych wzrostów cen mieszkań, które w przypadku stawek ofertowych w samym tylko 2006 roku potrafiły się podwoić.

To jednak nie wszystko na co powinniśmy patrzeć rozważając zakup mieszkania na wynajem. Właściciel takiego lokum musi przecież ponieść koszty transakcyjne, wyłożyć niemałe pieniądze na wykończenie i wyposażenie nieruchomości, a potem jeszcze utrzymywać lokal w dobrym stanie i płacić podatki od zysków z wynajmu. Nagrodą są te ostatnie, a więc przeważnie comiesięczne dochody w formie czynszu.

Jeśli uwzględnimy te wszystkie czynniki, to okaże się, że w badanym okresie moglibyśmy stracić „jedynie” 15% pierwotnie zainwestowanego kapitału. W obliczeniach uwzględniliśmy, że nie tylko wydaliśmy prawie 458 tys. zł na 50-metrowe lokum, ale też musieliśmy je wyremontować, wyposażyć, zapłacić pośrednikowi, który nam je znalazł czy notariuszowi, przed którym transakcję zawarliśmy. Swoich 2% zażądał też fiskus z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, a stosowną opłatę pobrał sąd wieczystoksięgowy za dokonanie zmian w księdze wieczystej. W sumie więc do ceny mieszkania musieliśmy dodać około 83 tys. złotych (26% ceny mieszkania) tytułem tych dodatkowych kosztów.

Przyjęliśmy ponadto, że mieszkanie stało puste przez miesiąc w roku, a do tego odjęliśmy od przychodów 8,5% zryczałtowanego podatku. Efekt? W okresie od 3 kwartału 2007 do 1 kwartału 2013 mogliśmy zainkasować z tytułu wynajmu ponad 123 tys. złotych. Wyraźnie zamortyzowało nam to spadek wartości mieszkania, za które – jeśli sprzedalibyśmy je w najgorszym momencie (1 kwartał 2013 roku) – zainkasowalibyśmy 334 tys. złotych. Nawet więc inwestując w mieszkanie na wynajem w najgorszym okresie, mogliśmy co prawda stracić, ale nie tyle co na złocie czy akcjach kupionych i sprzedanych w najgorszych do tego momentach.

Wieloletnie badania potwierdzają rodzime doświadczenia

Trzeba jednak zauważyć, że stawianie tak poważnych tez na podstawie 15-letniej historii jest obarczone sporym błędem. Całe szczęście możemy drążyć temat głębiej korzystając z danych z rynku amerykańskiego. W tym wypadku możemy spojrzeć w przeszłość nawet do 1968 roku. Efekt stosownych obliczeń jest zaskakująco wręcz zbieżny z zaprezentowanymi wyżej wynikami.

W USA także relatywnie niewielką stratę mógł osiągnąć ktoś, kto przy okazji ostatniego kryzysu (2007-2009) kupił dom na wynajem na tzw. górce i sprzedał po przecenie. Gdyby w międzyczasie nieruchomość była wynajmowana, to inwestor, który kupił dom w lipcu 2006 roku, a potem sprzedał go w lutym 2012 roku straciłby 13%. Jeśli w międzyczasie nieruchomość nie byłaby wynajmowana, to strata z tytułu spadku wartości wyniosłaby w tym czasie 27%.

Złoto potrafiło stracić więcej niż giełda

To jednak niewiele na tle straty, która mogła przypaść w udziale inwestora giełdowego, który swoje pieniądze zainwestował w spółki indeksu S&P500 (w wersji total return, a więc uwzględniającej korzyści z dywidend czy praw poboru) 9 października 2007 roku, a sprzedając walory na samym końcu bessy, czyli 9 marca 2009 roku. Jeśli ktoś wstrzelił się idealnie w ten najgorszy okres na inwestycje na amerykańskim parkiecie, to mógł stracić ponad 55% kapitału.

W jeszcze gorszym położeniu byłby amerykański inwestor, który na początku 1980 roku kupił złoto (wtedy uncja kosztowała nawet 843 dolarów) i sprzedał je w połowie 1982 roku (wtedy cena uncji wyniosła zaledwie 297 dolarów). W tym czasie królewski kruszec stracił na wartości aż 65%.

Zyskowność i bezpieczeństwo niekoniecznie idą w parze z płynnością

Z danych historycznych wynika, że nieruchomości – o ile są wynajmowane – nawet w otoczeniu niekorzystnych warunków rynkowych, nie powinny nadmiernie uszczuplić portfela inwestora. Są pod tym względem bez porównania mniej ryzykowne niż złoto czy zakup akcji giełdowych spółek. Z drugiej strony należy mieć świadomość, że inwestor kupujący nieruchomość musi się liczyć z bez porównania mniejszą płynnością swojego majątku niż w przypadku zakupu akcji. Te drugie – o ile nie dojdzie do przerwania notowań - można w miarę szybko upłynnić w czasie trwania sesji giełdowych. Natomiast oczekiwanie na nabywcę nieruchomości – szczególnie w czasie gorszej koniunktury – może trwać miesiącami.

Przeciwwagą dla potencjalnie bardzo dużych strat w okresach szaleńczych wyprzedaży na giełdach jest fakt, że co do zasady stopa zwrotu z inwestowania na giełdzie w okresach hossy jest wyższa niż na rynku nieruchomości. Do tego koszty transakcyjne w przypadku akcji są bez porównania niższe niż przy inwestowaniu w nieruchomości.

Na drugim biegunie postawić musimy jednak niekwestionowaną zaletę nieruchomości - są to aktywa rzeczywiste – mają wewnętrzną wartość i nigdy (w odróżnieniu od akcji) nie staną się nic niewartym zapisem księgowym.

Bartosz Turek, główny analityk