Zapaść na rynku kredytów hipotecznych. Powodem nie tylko wysokie stopy procentowe

Przeczytaj także: Ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych uderza w kupujących pierwsze mieszkanie

Według danych SARFiN, w trzecim kwartale br. udzielono łącznie 21 218 nowych kredytów mieszkaniowych, co oznacza, że w ciągu kwartału liczba udzielonych kredytów spadła o blisko połowę (45%). W drugim kwartale udzielono łącznie 38 398 kredytów. W zestawieniu z wynikiem trzeciego kwartału rekordowego pod względem finansowania hipotecznego roku 2021, spadek ten wyniósł aż 69%. Wówczas udzielono 68 353 nowych kredytów mieszkaniowych. Podobnie kształtuje się sytuacja pod względem wartości udzielonych kredytów. Łączna wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w trzecim kwartale bieżącego roku nieznacznie tylko przekroczyła kwotę 7 miliardów złotych. Była to wartość o 48% niższa niż kwartał wcześniej i o 70% niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Spadek skali finansowania hipotecznego wiąże się ze zmianami struktury rynków kredytowego i mieszkaniowego jednocześnie. Po raz pierwszy od 2012 roku mamy do czynienia z przełamaniem wzrostowego trendu średniej wysokości kredytu hipotecznego. Ze wstępnych danych z Systemu SARFiN za III kwartał bieżącego roku wynika, że średnia wartość kredytu hipotecznego spadła poniżej poziomu 330 tysięcy złotych, a więc o blisko 6% w stosunku do ubiegłego kwartału. Potwierdzają to dane dotyczące struktury rynku pod względem wysokości wskaźnika LtV – wyraźne wzrosty udziału w rynku kredytów udzielonych przy wysokości wskaźnika LtV do 50%, a więc kredytów „wspierających” zakupy gotówkowe na rynku mieszkaniowym. Wobec tak dużego spadku popytu na mieszkania (zakupy finansowane kredytem stanowiły dotychczas około 50% transakcji na rynku mieszkaniowym) można podejrzewać, że w dużej części są to zakupy warunkowane wcześniejszą sprzedażą innych nieruchomości.

Spadek popytu na kredyty mieszkaniowe ma kilka zasadniczych przyczyn. Wzrost inflacji do blisko 18% rocznie - poziomu notowanego ostatnio w drugiej połowie lat 90-tych i będący jego konsekwencją wzrost stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego od poziomu 0,10% notowanego do października ubiegłego roku do 6,75% obecnie, wywołały wzrost oprocentowania kredytów. Notowane kwartalnie w Raporcie AMRON-SARFiN oprocentowanie przykładowego kredytu hipotecznego (w kwocie 300 tysięcy złotych, zaciągniętego na 25 lat) wzrosło w tym czasie z 2,46% do 9,03%. Co istotne, decyzja Rady Polityki Pieniężnej z 5 października br. o pozostawieniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie, mimo dalszego wzrostu inflacji, niewiele zmienia w obliczu dalej rosnącego WIBOR-u. Na koniec października stawka WIBOR 3M wyniosła 7,51% i była wyższa niż miesiąc wcześniej o 0,3 p.p.

Bardzo istotne znaczenie dla popytu na kredyty hipoteczne ma również utrzymujący się od długiego czasu głęboki spadek optymizmu, widoczny w notowaniach wskaźników ufności konsumenckiej notowanych przez Główny Urząd Statystyczny. W październikowym badaniu Bieżący Wskaźnik Ufności Konsumenckiej osiągnął poziom –44,5, jeden z najniższych w historii notowań. Jeszcze bardziej pesymistyczne są opinie respondentów ankiety w kwestii zmian ogólnej sytuacji ekonomicznej kraju w kolejnych 12 miesiącach (-56,7). Wejście znowelizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, zobowiązującej banki do uwzględniania dodatkowego, pięcioprocentowego buforu na wzrost stóp procentowych, również w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej, dodatkowo przyczyniło się do spadku zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców.

Wydaje się, że w chwili obecnej brakuje przesłanek, które pozwalałyby przewidywać znaczącą zmianę na rynku kredytów hipotecznych. Nadzieje na prawdopodobnie jedyne rozwiązanie, które mogłoby przynieść pewną poprawę, czyli poluzowanie wymogu uwzględniania buforu w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej, rozwiało niedawne oświadczenie KNF podtrzymujące dotychczasowe restrykcyjne stanowisko nadzoru bankowego.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości