Rynek kredytów hipotecznych pod rosnącą presją

Przeczytaj także: Koniec podwyżek stóp procentowych?

Od beztroskiej sielanki do pola minowego

Jeszcze kilkanaście lat temu, w dobie pierwszego post akcesyjnego wielkiego boomu na rynku nieruchomości, finansowanie zakupów mieszkaniowych w świetle krajowego prawodawstwa i rynkowego deficytu mogło się wydawać wymarzoną opcją dla działających w Polsce banków.

Przede wszystkim kredyty mieszkaniowe miały gwarantować niemalże stuprocentowe bezpieczeństwo operacyjne wierzycieli hipotecznych, optymalnie obwarowanych nie tylko hipoteką nabywanej na kredyt nieruchomości, ale dodatkowo całym majątkiem kredytobiorcy. Poza tym wszystko zdawało się przemawiać za tym, że niemal wyłącznie na tym ostatnim w praktyce spoczywa całe ryzyko kontraktu, bardzo często zawieranego na skrajnie liberalnych warunkach beztroskiej polityki kredytowej większości banków, a co gorsza przy braku większych zastrzeżeń państwowego nadzorcy.

Tymczasem właśnie nadeszły dość kłopotliwe czasy, w których finansowanie zakupów mieszkaniowych na dobre zaczyna przypominać pole minowe, zdolne dotkliwie nadwyrężyć fundamenty nie tylko sektora bankowego, ale całego systemu finansowego kraju.

Frankowicze, wakacje, a teraz WIBOR, czyli siła złego na jednego

Po wieloletnich perypetiach pozostawionych samym sobie frankowiczów, powoli nadchodzi czas ostatecznego rozstrzygnięcia kwestii kredytów mieszkaniowych denominowanych w helweckiej walucie. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl na mniej więcej 400 tys. wciąż aktywnych tego typu umów, liczba pozwów o ich unieważnienie grubo już przekracza 100 tys., a co miesięczne wolumeny wygrywanych przez frankowiczów spraw w I instancji stabilizują się na poziomie ponad 1 tys. przypadków.

Wymusza to na bankach tworzenie rezerw na koszty przewidywanych ewentualnych strat wynikających z przegranych spraw sądowych, które w sumie wynoszą już przeszło 30 mld zł.

Jednak przewidywane faktyczne straty banków mogą okazać się nawet ponad trzykrotnie wyższe, jeśli oczekiwany w przyszłym roku wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie zwrotu kosztów kapitału okaże się dla nich niekorzystny.

Kolejnym czynnikiem dość dotkliwie drenującym bankowe bilanse są wakacje kredytowe, wprowadzone przez rząd latem br. w celu utrzymania na powierzchni tonącej wypłacalności kredytobiorców mieszkaniowych po serii podwyżek stóp procentowych NBP. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl jest bardzo prawdopodobne, że bez tego „koła ratunkowego” niewypłacalność dłużników hipotecznych mogłaby osiągnąć rozmiary groźne nie tylko dla samych banków. Sęk w tym, że przewidywany koszt tej regulacji dla sektora bankowego szacuje się na, bagatela, około 20 mld zł, a jej faktyczną skuteczność oraz sens poświęconych środków będzie można rzetelnie ocenić dopiero w 2024 roku.

Jakby tego było mało, w ostatnich dniach pojawiła się informacja o decyzji Sądu Okręgowego w Katowicach o zabezpieczeniu powództwa dotyczącego kredytu hipotecznego złotowego w ten sposób, że na czas procesu spłata będzie wyliczana wyłącznie w oparciu o wysokość marży bez uwzględniania wskaźnika WIBOR. Sam proces zaś miałby dotyczyć podważenia zasadności wyliczania raty w oparciu o WIBOR, którego usunięcia z umowy ma się domagać strona pozywająca.

Na razie sytuacja z kwestionowaniem WIBOR-u wydaje się słabo umocowana w rodzimym prawodawstwie, a więc niezbyt groźna dla samych banków i ich bilansów. Jednak bardzo podobnie miała się sprawa z frankowiczami, gdy kilka lat temu pierwsi z nich ruszyli do kancelarii prawnych, a potem wraz z nimi do sądów z pozwami kwestionującymi zapisy ich umów hipotecznych. Tak czy inaczej zanosi się na kolejną prawniczą krucjatę być może na powszechną skalę, wymierzoną w krajowy sektor bankowy, z trudnymi na chwilę obecną do przewidzenia skutkami.

Nie ma mądrych, czyli groźny stereotyp w drodze

Jest zdecydowanie za wcześnie na jakiekolwiek prognozowanie bliższej czy dalszej przyszłości krajowego sektora bankowego w związku z coraz bardziej niepewną jego bieżącą sytuacją. Branżowi eksperci i giełdowi analitycy na razie nie wieszczą armagedonu, a nawet wręcz przeciwnie - dość optymistycznie postrzegają perspektywy banków w raczej mało obiecującym środowisku gospodarczym najbliższych miesięcy i kwartałów.

Tymczasem jak zwykle w takich okolicznościach nie ma mądrych, a każdy scenariusz, nie wyłączając tych skrajnie niepożądanych jest prawdopodobny. Nieubłagana perspektywa recesji, a wraz z nią wzrostu bezrobocia i inflacji, słabnącego złotego, spadających kursów akcji i obligacji, czy wreszcie seryjnych upadłości przedsiębiorców to czynniki wystarczająco potęgujące ryzyko działalności sektora finansowego w Polsce.

Abstrahując od możliwości materializacji najbardziej dramatycznych scenariuszy dla banków w sytuacji niekorzystnych dla nich rozstrzygnięć prawnych, uwagę zwraca wysokie ryzyko wykreowania niebezpiecznego stereotypu, zagrażającego zwłaszcza rynkowi nieruchomości. Miałby on polegać na zakwalifikowaniu kredytu mieszkaniowego jako typowo toksycznego instrumentu finansowego, generującego cały zestaw zagrożeń dla działalności bankowej w Polsce.

W efekcie dotąd najbardziej oczywista i powszechna droga do własnego M dla przytłaczającej większości rodaków, stałaby się dostępna na długie lata tylko dla nielicznych wybrańców. Tym razem nie tylko z uwagi na wysokość stóp procentowych, ale przede wszystkim z racji wysokiego prawdopodobieństwa rosnącej awersji bankowców do rodzimego rynku hipotek, ze wszelkimi tego konsekwencjami, nie tylko dla perspektyw mieszkaniówki, ale całej gospodarki.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu