Jak wybrać kredyt mieszkaniowy?

Przeczytaj także: Pułapki kredytowe

Wybierając konkretny bank, klienci nie zawsze biorą pod uwagę wszystkie aspekty, które będą stanowić o tym, czy dany kredyt będzie najtańszy i czy rzeczywiście będzie spełniał wszystkie stawiane mu wymagania. Faktycznie na ogólny koszt kredytu wpływa w sumie około kilkunastu składników, których analiza w początkowej fazie pozwoli na właściwy wybór oferty.

Podstawową sprawą, na którą należałoby zwrócić uwagę, jest sposób ustalania rzeczywistego oprocentowania. Generalnie składają się na nie dwa elementy. Pierwszy z nich to wskaźnik ekonomiczny, czyli tzw. stawki referencyjne – LIBOR dla franka, EURIBOR dla euro, dla złotówki WIBOR, a drugi to marża banku.

Nie wszyscy klienci zdają sobie sprawę, czym są stawki referencyjne i od czego są uzależnione. WIBOR, czyli średnia stóp oprocentowania lokat międzybankowych, LIBOR (CHF) i EURIBOR (EUR) to średnia stóp oprocentowania lokat na rynku międzynarodowym. Stawki WIBOR, LIBOR oraz EURIBOR ustalane są dla okresów 1-, 3-, 6- i 12-miesięcznych. Ogólną zasadą jest, że wzrost stóp procentowych pociąga za sobą wzrost rat kredytowych.

Na ten czynnik nie mamy najmniejszego wpływu, podobnie jak żaden pojedynczy bank, natomiast drugi składnik oprocentowania, czyli marża, jest już wskaźnikiem indywidualnie ustalanym przez banki. Oczywiście kluczowe znaczenie ma jej wysokość, ale należy pamiętać, że umowę kredytową podpisujemy na wiele lat. Dlatego równie ważne jest to, czy marża jest w umowie ustalona na cały okres trwania kredytu, a jeśli nie, to od czego uzależniona jest jej zmiana.

Większość klientów nadal chciałaby uzyskać kredyt we frankach szwajcarskich z uwagi na różnicę w wysokości rat kredytowych. Tu pojawiają się kolejne elementy, na które klienci nie zwracają uwagi i które mogą stanowić dla nich zaskoczenie. Jest to mianowicie spread (różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży waluty wg tabeli danego banku) i ryzyko kursowe. Dlaczego zwracać uwagę na spread? Bank wypłaca kredyt indeksowany do waluty obcej w złotówkach, stosując do przeliczenia kurs kupna danej waluty, natomiast spłata następuje według kursu sprzedaży. Większa różnica pomiędzy tymi kursami w danym banku jest jednoznaczna z tym, że rata do spłaty będzie wyższa. Ponieważ różnica ta może wynosić od kilku do kilkunastu groszy, to oprocentowanie może podrożeć nawet o 0,5 punktu procentowego. Istotne jest także to, że spread może znacznie różnić się od siebie w różnych bankach, dlatego warto spytać wprost, ile wynosi.