Masz jednoosobową działalność gospodarczą? Twoje szanse na kredyt mieszkaniowy topnieją

Przeczytaj także: Kredyty mieszkaniowe: błędy kredytobiorców

Ostrożne szacunki wskazują, że w porównaniu do jesieni 2021 (sprzed serii podwyżek stóp procentowych) zdolność kredytowa przeciętnego klienta banków zjechała o ponad połowę, a nawet 60 procent. Wpływ na taki stan rzeczy ma oczywiście wzrost stopy referencyjnej NBP, a co za tym idzie i wskaźnika WIBOR “odpowiedzialnego” za wysokość rat kredytów, które płacimy. To jednak nie wszystko.

Zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego banki powinny wyliczać możliwość spłaty zobowiązania przy zwiększonym buforze ostrożnościowym, a więc sprawdzić, czy klient poradziłby sobie ze spłatą, gdyby stopy procentowe, a więc i WIBOR a finalnie oprocentowanie kredytu poszło do góry. Do wiosny 2022 bufor ostrożnościowy wynosił 2,5 pp. Obecnie jest to jednak 5 pp. Tak więc bankowcy wyliczając, ile możemy pożyczyć, sprawdzają nie tylko możliwość spłaty rat kredytowych przy WIBOR 3M na poziomie 7,5 proc., ale również w sytuacji, gdy wyniósłby 12,5 proc.

Wg szacunków zdolności kredytowej singiel zarabiający aktualnie 4000 zł netto nie miałby szans na zaciągnięcie kredytu na 30 lat na kwotę przekraczającą 200 tys. zł. Jest więc praktycznie bez szans, by na największych rynkach mieszkaniowych, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków kupić choćby najmniejsze dwa pokoje.

Dochód w wysokości 8 tys. zł na rękę pozwala na zaciągnięcie kredytu w wysokości między 200 a 300 tys. zł. W praktyce bardzo wiele zależy od polityki kredytowej banku, pozostałych zobowiązań kredytobiorcy itp. Nawet zarobki w wysokości 10 tys. zł na rękę nie dają szansy na uzyskanie kredytu na większe mieszkanie. W większości banków osoba lub para z takimi dochodami może liczyć na kredyt w wysokości 400 - 500 tys. zł.

Z niektórych wyliczeń wynika, żeby myśleć o dwu pokojowym mieszkaniu w Warszawie w średniej cenie - modelowa para powinna zarabiać około 13 tys. zł na rękę.

Nic dziwnego, że tak niskie możliwości finansowania z banków skutecznie stopują akcję kredytową. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że we wrześniu 2022 banki podpisały nieco ponad 7 tys. umów kredytowych. Spadek rok do roku jest drastyczny - o ponad 70 proc. zarówno jeśli chodzi o liczbę, jak i wartość udzielonych kredytów.

Przedsiębiorca na cenzurowanym

Wśród potencjalnych kredytobiorców, grupą która ma jeszcze trudniej, są osoby prowadzące działalność gospodarczą. Bankowcy analizując możliwości finansowe klientów sprawdzają również stabilność ich zatrudnienia i dochodów. Najlepszym kredytobiorcą dla banków jest osoba zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony, najlepiej w bezpiecznym finansowo zawodzie - gdzie zarobki i sama praca nie są uzależnione od koniunktury. W “cenie” są więc np. mundurowi, urzędnicy, pracownicy służby zdrowia, nauczyciele itp.

Prywatny przedsiębiorca, a zwłaszcza ten najmniejszy, samozatrudniony - prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą - to dla sektora finansowego klient niepewny. Taka osoba starająca się o kredyt stanie przed szeregiem dodatkowych wymogów do spełnienia i będzie dokładniej “prześwietlona” przez banki. Zazwyczaj też dostanie niższy kredyt, niż osoba z tymi samymi dochodami, zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony.

W szczególnie trudniej sytuacji są najmniejsi przedsiębiorcy. Z informacji, które uzyskaliśmy, wynika że osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która w roku ubiegłym uzyskała dochód na poziomie 72 tys. zł netto, a więc średnio 6 tys. zł miesięcznie na rękę, nie posiadająca zobowiązań finansowych, może aktualnie liczyć na 25 - letni kredyt w wysokości 160 - 190 tys. zł. A więc mogłaby pożyczyć podobną kwotę, co singiel zarabiający 4000 zł netto, tyle że zatrudniony na umowę o pracę.

Taki kredytobiorca w praktyce “wypada” z wielkomiejskiego rynku mieszkaniowego. Przy obecnych cenach nie będzie go stać nawet na zakup kawalerki.

Wyboista droga do kredytu

Przedsiębiorcę który stara się o kredyt, oprócz niższej kwoty możliwej do uzyskania, czeka również znacznie więcej formalności i wymogów, koniecznych do spełnienia, by sfinalizować sprawę.

Przede wszystkim jego firma musi działać odpowiednio długo. Banki oczekują, że będzie funkcjonować przynajmniej 12, a niektóre - 24 miesiące. Nieco lepiej jest w sytuacji, gdy przedsiębiorca wykonuje swoją pracę dla byłego pracodawcy, u którego miał umowę. Jeśli przeszedł na działalność gospodarczą, ale nadal w sposób ciągły “obsługuje” ten sam podmiot, może wystarczyć, że jego firma będzie na rynku tylko przez 3 - 6 miesięcy.

W tym celu trzeba będzie jednak wykazać, że klient, któremu wystawia się faktury, wcześniej był naszym pracodawcą, oraz że zakres wykonywanej pracy i jej charakter się nie zmieniły.

Stabilność i jeszcze raz stabilność

Druga niezwykle istotna sprawa to uzyskiwane miesięczne dochody. Jak już zaznaczyliśmy, banki preferują stabilność. Na pewno od osoby składającej wniosek zażądają PIT za zeszły rok, ale też sprawdzą, jakie miesięczne dochody uzyskuje przedsiębiorca. Dobrze by było, żeby były one zrównoważone. Jeśli zarobki są mocno “rozstrzelone” w poszczególnych miesiącach, będzie to istotny minus, który może zniwelować szansę na uzyskanie finansowania. Bankowcy założą, że przy wahaniach dochodu, mogą pojawić się miesiące, w których kredytobiorca nie zdoła spłacić raty i dopiąć swego budżetu.

To samo dotyczy sytuacji, w której biznes przez jakiś czas był zawieszony. Instytucja finansowa może uznać, że działalność jest niestabilna, co może przekreślić szansę na kredyt.

Ryczałt niemile widziany

Oprócz stabilności zarobkowania i czasu funkcjonowania dla banków istotna jest również forma rozliczeń podatkowych. Dobrze jest prowadzić rozliczenie na zasadach ogólnych. W najgorszej sytuacji są rozliczający się ryczałtem i na kartę podatkową. Ci pierwsi płacą podatek od przychodu, wg stawki uzależnionej od rodzaju działalności. Od 2022 obowiązują następujące stawki ryczałtu: 17%, 15%, 14%, 12,5%, 12%, 10%, 8,5%, 5,5%, 3% i 2%.

Ponieważ banki “nie wiedzą”, jakie faktycznie koszt związane z firmą ponosi przedsiębiorca, a więc jaki ma dochód (podatek ryczałtowy wylicza się od przychodu), albo wycofują swoją ofertę dla ryczałtowców w ogóle, albo przyjmują arbitralnie jakiś odsetek przychodów za dochód - np. 70 proc., choć może być to i znacznie mniej.

Podobnie ma się rzecz w przypadku rozliczenia na zasadzie karty podatkowej. W takiej sytuacji jej właściciel nie musi w ogóle składać zeznań podatkowych, nie jest zobowiązany do prowadzenia księgowości, a należną daninę ustaloną przez naczelnika urzędu skarbowego, płaci co miesiąc. Wysokość podatku nie jest uzależniona od dochodów, a od rodzaju działalności, liczby pracowników, a także od liczby mieszkańców miejscowości, gdzie działa firma.

Ta forma opodatkowania pozbawia analityków bankowych zupełnie wglądu w sytuację finansową firmy. Nie jest ona mile widziana przez instytucje finansowe.

Ważne jest też, że w przypadku karty podatkowej i ryczałtu, wszystkie inne zobowiązania, które można by wliczyć w koszty prowadzenia firmy - np. leasing operacyjny samochodu, czy kredyt ratalny, będą bezpośrednio obniżały zdolność kredytową wnioskodawcy. Jeśli firma rozlicza się na zasadach ogólnych, to na przykład - część odsetkową kredytu można wciągnąć w koszty, podobnie jak raty leasingowe.

Zaległości w ZUS i ryzykowna działalność

Oczywiście niemile widziane są wszelkie opóźnienia, czy braki spłat zobowiązań - także składek ZUS czy podatku do US. Poza tym banki przyjrzą się dokładnie branży, w jakiej działa firma. Jeśli zostanie ona uznana za ryzykowną, o kredyt będzie trudniej. W czasie pandemii za ryzykowne postrzegano te sektory gospodarki, które były bezpośrednio narażone na restrykcje - m.in. handel, działalność hotelową, fryzjerską, gastronomiczną itp. Obecnie lista branż “ryzykownych” jest uzależniona bardziej od polityki banków, ale w związku z trudną sytuacją rynkową na cenzurowanym mogą znaleźć się biznesy: deweloperskie, budowlane, gastronomiczne, ubezpieczeniowe, finansowe. Te sektory uważa się za szczególnie podatne na wahania koniunktury, choć pewnie do tej listy można dopisać i wiele innych pozycji.

Podsumowanie

Droga do uzyskania kredytu przez prowadzącego własny biznes, nawet mimo większych dochodów, jest znacznie trudniejsza niż w przypadku osób cieszących się ze stałej pensji i płatnego urlopu. Można zżymać się na taką “niesprawiedliwość”, ale tak po prostu jest, zwłaszcza w trudnych gospodarczo czasach, w jakich się znaleźliśmy. Osoby prowadzące działalność, a rozważające zaciągnięcie kredytu, w pierwszym rzędzie powinny zapoznać się z wymogami bankowymi w tym zakresie, i zadbać o odpowiednie dochody oraz ich stabilność, tak by zbyt szybkim złożeniem wniosku nie “spalić” swoich szans na uzyskanie finansowania.

Marcin Moneta, ekspert portalu