Inwestowanie jest sztuką

Przeczytaj także: W co inwestować bez doświadczenia?

Kiedy kupić mieszkanie pod wynajem i jak sprawić, by kredyt sam się spłacał?

Zarobienie dużych pieniędzy na wynajmie mieszkania jest dziś rzeczą niemożliwą. Mimo to wciąż warto poważnie pomyśleć o takiej inwestycji. Przykładowo w wynajmowanych lokalach żyje obecnie około 23 proc. mieszkańców Warszawy, a koszt wynajmu 1 m kw. mieszkania w stolicy to 28 – 38 złotych. Biorąc pod uwagę fakt, że w najbliższych latach własnego dachu nad głową zaczną szukać młodzi ludzie z wyżu demograficznego końca lat 70. i początku 80. – może być tylko drożej.

Generalnie rzecz biorąc, na inwestycję w mieszkanie znajdujące się w atrakcyjnej okolicy nie wystarczy 100 czy 150 tys. zł. Jeżeli zależy nam na dobrej rentowności, to wypada przeznaczyć na ten cel około 170 – 540 tys., w zależności od tego, na jaki metraż mieszkania się zdecydujemy. Rentowność takich przedsięwzięć jest tak duża, że opłaca się nawet kupować je za pożyczone pieniądze.

Najprościej pożyczyć taką kwotę od banku. Stąd też między innymi bierze się takie powodzenie kredytów mieszkaniowych. Teraz, nawet jeśli dysponuje się gotówką na zakup mieszkania, nie warto jej wydawać – dostępność kredytów hipotecznych jest znacznie większa niż jeszcze kilka lat temu, a ich cena niższa.

Nieruchomość to inwestycja zdecydowanie długoterminowa. Jest tak choćby dlatego, że od przychodu uzyskanego z jej sprzedaży – o ile nastąpi to wcześniej niż po upływie 5 lat od daty zakupu – trzeba zapłacić 10 proc. podatku. Można go uniknąć, przeznaczając środki na zakup kolejnego mieszkania.

Najprawdopodobniej w przyszłym roku osoby inwestujące w nieruchomości zostaną podatkowo zrównane z giełdowymi graczami oraz posiadaczami jednostek funduszy inwestycyjnych. Podatek będą płacić od wypracowanego zysku i nie będzie można go uniknąć, przeczekując wspomniane pięć lat. Choćby z tych względów warto zainteresować się zakupem mieszkania na wynajem jeszcze w tym roku. 10-letnia inwestycja w mieszkanie w zależności od sposobu finansowania, waluty, w jakiej został zaciągnięty kred, atrakcyjności lokalizacji – może mieć stopę zwrotu od 20 do nawet 40 proc. rocznie.

Wynajem pozwala właściwie na pokrycie wszystkich kosztów kredytu i eksploatacji, czyli nie dokładamy do naszej inwestycji, inwestujemy niewiele i mamy duży zysk. Zakładając oczywiście, że ceny będą rosły, a wszystko na to wskazuje. Inwestycje w nieruchomości klasyfikowane są na całym świecie jako inwestycje o wysokiej stopie zwrotu (przy zachowaniu długiego horyzontu czasowego) oraz wysokim lub bardzo wysokim stopniu bezpieczeństwa. Chociaż z pewnością są i takie inwestycje, na których da się dziś zyskać więcej niż na nieruchomościach. Wszystkie one zapewniają jednak niższy poziom bezpieczeństwa. Cóż – mieszkania nie bankrutują!