Finansowanie inwestycji w nieruchomości: ubezpieczenia i cesje

Przeczytaj także: Niedoubezpieczenie mienia - jak się przed nim chronić?

Polska liderem Real Estate

W raporcie „The Polish Real Estate Guide 2023” firmy EY dowiadujemy się, że wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości w 2022 roku wynosiła 5,8 mld euro, co konsumuje ponad połowę pojemności inwestycyjnej dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej. To plasuje Polskę w czołówce państw, w których rentowność biznesu nieruchomościowego jest bardzo atrakcyjna, szczególnie poprzez powstawanie w największych miastach regionalnych, takich jak Katowice, Kraków czy Wrocław, oddziałów BPO (Business Process Outsourcing) oraz SSC (Shared Services Center) dużych, krajowych i zagranicznych firm. Na konferencji Property Forum 2023 dyskutowano o perspektywach i pozytywnych prognozach dla naszego regionu w tym zakresie. Dostęp do odpowiednich warunków finasowania to jeden z elementów, który sprzyja środowisku inwestycyjnemu.

Inwestorzy nieruchomości posiłkują się już nie tylko instytucjami finansowymi w Polsce, lecz także tymi poza granicami kraju. W finansowaniu dominują m.in. instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną i oddziały instytucji finansowych. Każdy z tych podmiotów ma swoje wymagania, w tym również te dotyczące ubezpieczeń. Wynikają one m.in. z krajowych lub nawet lokalnych praw i uwarunkowań, które często nie są kompatybilne z polskimi regulacjami. Coś, co jest standardem ubezpieczeniowym w Europie Zachodniej, może nie być dostępne w Polsce. Zdarzają się również przypadki w rozbieżności oczekiwań względem treści, zapisów czy klauzuli ubezpieczeniowych, jak i treści cesji pomiędzy bankami prowadzącymi działalność w tym samym kraju. Dlatego tak ważna jest weryfikacja treści umowy kredytowej na początkowym etapie współpracy z instytucją zagraniczną.

Ubezpieczenia – zabezpieczenie inwestycji

Ubezpieczenia, jako jedne z wielu narzędzi, pełnią funkcję zabezpieczenia kredytowanej inwestycji. Mają na celu m.in. ograniczenie ryzyka utraty środków przez niespodziewane szkody, dlatego finansujący przykładają szczególną wagę do cesji, czyli przekierowania odszkodowania bezpośrednio do podmiotu finansującego. Jest to element konieczny w wymogach ubezpieczeniowych w procesie kredytowania.

Przy kredycie hipotecznym na prywatnej nieruchomości łatwo zdawać sobie sprawę, jak ważna jest cesja z polisy ubezpieczeniowej dla banku kredytującego naszą nieruchomość, a jej brak niesie ze sobą daleko idące konsekwencje, np. wyższe koszty kredytu lub nawet wstrzymanie wypłaty transzy kredytowej przy budowie domu. W finansowaniu inwestycyjnym negatywne skutki są takie same, jak w przypadku prywatnej hipoteki, ale dla inwestora są odczuwalne w znacznie większej skali kosztów.

Wymagania polisowe i cesja z polisy

Często zdarza się, że treść polis ubezpieczeniowych oraz cesji w procesie kredytowania inwestycji nie są w żaden sposób konsultowane z brokerem lub zakładem ubezpieczeń przed podpisaniem umowy kredytowej. Dzieje się tak, ponieważ spółka mylnie zakłada, że ubezpieczenia to pewniak do spełnienia przed wypłatą środków z kredytu. Weryfikacja warunków pozwala wyeliminować potencjalne sankcje, zoptymalizować koszt polis i dostosować zapisy do charakteru danej inwestycji. Zdarzają się nawet przypadki, kiedy warunki wymogów polis w procesie budowlanym zostały skopiowane z inwestycji już istniejących, więc wiążą się z zupełnie innym ryzykiem, niedostosowanym do danej sytuacji.

Zarządzanie ryzykiem w procesie inwestycyjnym

Inwestor dba o swoje ryzyko, weryfikuje polisy generalnego wykonawcy, projektanta itp. Generalny wykonawca i projektant analizują polisy swoich podwykonawców. Bank lub lendersi finansujący inwestycję, wprowadzając obligatoryjność ubezpieczeń i ich zakresów dla inwestorów, dbają z kolei o bezpieczeństwo swoich finansów, redukując tym częściowo ryzyko kredytowe, które stanowi o niedotrzymaniu warunków umownych. Ta część jest kluczowa w procesie kredytowania.

Bardzo często przy finansowaniu inwestycyjnym procesu budowlanego wymagane są przez banki polisy CAR budowlano-montażowe i ALOP – ubezpieczenie przyszłego utraconego zysku inwestora wskutek szkody w procesie budowlanym, OC generalnego wykonawcy i ubezpieczenie fit-outów – aranżacji dla najemców. W fazie eksploatacyjnej finansujący wymagają OC w związku z posiadaną nieruchomością, ubezpieczenia majątkowego oraz utraty zysku lub czynszu. W przypadku obiektów technologicznych często wymagane są także polisy CARGO i MDSU. Wydaje się to proste i logiczne, ale diabeł tkwi w szczegółach.

Uwarunkowania lokalne i prawne w ubezpieczeniach

Jak już wspominałem, coś co jest standardem ubezpieczeniowym w jednym kraju, może nie obowiązywać w Polsce i na odwrót. Na co należy zwracać uwagę, a co może okazać się pułapką przez różnice lokalne? Przykładowe kwestie pomogą zobrazować część wątpliwości, ale nie zastąpi to szczegółowej analizy warunków przez specjalistę, która może prowadzić do opóźnienia w wypłacie kredytu, a w ekstremalnych przypadkach nawet do wypowiedzenia umowy kredytowej przez brak spełnienia wymogów formalnych narzuconych przez banki finansujące.

Polisy OC

Weryfikacja polis odpowiedzialności cywilnej powinna rozpocząć się od sprawdzenia wysokości sum gwarancyjnych i rodzaju jej konsumpcji po szkodzie – na jedno i wszystkie zdarzenia czy na każde zdarzenie bez agregatu. Może to powodować znaczący problem dla ubezpieczycieli w Polsce w związku z brakiem dostępności lub ograniczonych możliwości takich produktów ubezpieczeniowych. Wyzwalacz odpowiedzialności, czyli trigger, lub okresy ubezpieczenia to kolejne problematyczne zagadnienia. A to tylko część aspektów polis odpowiedzialności cywilnej do weryfikacji przed podpisaniem umowy kredytowej i ich dostępności na naszym lokalnym rynku.

Ubezpieczenie budowlano montażowe CAR

Ubezpieczenie budowy może być także problematyczne w przypadku różnych definicji zakończenia faz inwestycji w zagranicznej umowie kredytowej i wymogu kontynuowania polisy CAR. Zapisy te mogą być np. niekompatybilne z OWU ubezpieczycieli i powszechnie panującymi standardami rynkowymi w Polsce. Brak sprecyzowania okresów ubezpieczeń może wprowadzić wymóg niemożliwy do spełniania i przedłużyć wypłatę finansowania. Podpisywanie aneksów do takich umów kredytowych wymaga zgód wielu stron, zaangażowania i opłacenia kancelarii, której wymaga bank finansujący, a do czasu porozumienia transze kredytowe będą wstrzymane. Równie ważnym elementem jest odpowiednie zaplanowanie i rozróżnienie okresów ochrony dla okresu polisy CAR – na etapie budowy oraz polisy CAR – na etapie wykonawstwa aranżacji dla najemców. Jest to bardzo często źle interpretowane, nawet przez wyspecjalizowane kancelarie czy same banki.

Ubezpieczenie terroryzmu

W Europie Zachodniej jest to standardowa, oddzielna polisa do pełnej sumy ubezpieczenia w przypadku finansowania zewnętrznego. W Polsce takie ryzyko jest statystycznie mniej występujące i nie zawsze wymagane przez polskie banki. Warto wcześniej wczytać się w zakres wymogów tej polisy i uwzględnić jej koszty w budżecie.

Wymogi dla ubezpieczycieli często niezgodne są z polskim prawem

Prawo związane z ubezpieczeniami w każdym kraju jest inne, dlatego dostarczane wzory cesji przez lendersów mogą być sprzeczne z polskim prawem. Kluczowym przykładem może być próba włączenia klauzuli non-vitiation, która jest niezgodna z Kodeksem Cywilnym. Ogranicza ona ubezpieczycielom możliwość wprowadzenia sankcji na swoich klientów po celowym wprowadzeniu w błąd zakład ubezpieczeń. Prawnie w Polsce nie ma możliwości podpisania takiego zobowiązania, ale w Europie Zachodniej prawo jest do tej klauzuli dostosowane.

Innym korowym przykładem jest artykuł 35 ustawy o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej z dnia 11 września 2015 roku, który ogranicza ustawowo ubezpieczycielom możliwość przekazywania danych do cesjonariusza – banku lub podmiotu finansującego. Zagraniczni inwestorzy, nie znając tego prawa, starają się wprowadzać wymogi informacyjne, które są zakazane w polskim prawie.

Błędy w tłumaczeniach i zbyt ogólne wzory

Niekiedy we wzorach dokumentów występują błędy językowe, jak również pomyłki w tłumaczeniu sekcji ubezpieczeniowej. Powoduje to mylną interpretację danych zapisów, czego konsekwencją może być konieczność ustalenia właściwej interpretacji – często odmiennej z punktu widzenia kredytobiorcy i banku, co powoduje jedynie niepotrzebne zaangażowanie zespołów obu stron do wyjaśnień finansowych i prawnych. W innych przypadkach zdarza się, że dokumenty są zbyt ogólne i nie uwzględniają nawet zakresów polis budowlano-montażowych w kredytowanym procesie budowlanym, a jedynie ogólną wzmiankę o polisach majątkowych. Część wzorów nie uwzględnia też wysokości franszyz, a co za tym idzie, brak jest wiedzy, jaka będzie interpretacja banków przy ich weryfikacji. Dlatego dobrze jest to sprecyzować już na początku negocjacji.

Cudze chwalicie, swego nie znacie

Jest także druga strona medalu. Coś co na rynku polskim jest powszechnie dostępne, może być bardzo trudne do uzyskania w Europie Zachodniej. W Polsce ryzyka katastroficzne, w tym powodziowe, są powszechne i łatwo dostępne do pełnej wysokości sumy ubezpieczenia budynków. Na Zachodzie jest to szkoda rzadziej występująca i wyżej wyceniana w składce ubezpieczeniowej. Dodatkowo, mamy bardzo niskie franszyzy redukcyjne. Te aspekty są pozytywnym zaskoczeniem dla podmiotów zagranicznych i dodatkową ochroną dla inwestorów.

Jakie mogą być konsekwencje błędów?

W przypadku braku spełnienia wymogów polisowych najpoważniejszą konsekwencją jest wstrzymanie wypłaty kredytu lub odstąpienie od procesu kredytowego przez bank, którego oczekiwania, jako dawcy kapitału, nie zostały zaspokojone. Następnie rozpoczynają się starania o aneksowanie samej umowy kredytowej, do której potrzebne są uzasadnienia, z czego wynikają zmiany w już zaakceptowanej umowie. Często potrzebne są do tego opinie, np. brokera zakładu ubezpieczeń, a nawet kancelarii prawnych w przypadku, gdy zapisy są sprzeczne z prawem polskim, jak np. artykuł 35. ustawy o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej. W tle takich działań, kredyt, na który czeka inwestor i jego podwykonawcy, jest wstrzymany. Konsekwencją tego są z kolei zatory płatnicze, które w oczywisty – negatywny – sposób wpływają na działalność inwestora i podwykonawców pod kątem efektywnego zarządzania środkami płatniczymi

Jak zapobiec problemom ubezpieczeniowym?

Lepiej negocjować na początku niż aneksować w trakcie, mając przy tym wstrzymany kredyt. Dlatego zaleca się konsultacje z brokerem ubezpieczeniowym oraz ubezpieczycielem już we wstępnej fazie pracy nad zagadnieniem finansowania i związanymi z tym wymaganiami ubezpieczeniowymi.

Niezbędna jest analiza samych warunków polis, jak i treści cesji dla ubezpieczyciela. Bardzo dobrym, a jednocześnie mało znanym sposobem oszczędności czasu jest wprowadzenie wzoru dokumentu cesji w wersji dwujęzycznej. W kredytowaniu międzynarodowym dominuje głównie treść cesji w języku angielskim. A tylko nieliczni polscy ubezpieczyciele zgodzą się na podpis dokumentu jedynie w wersji angielskiej.

Ważny już na samym początku jest plan weryfikacji i uwzględnienie harmonogramu poniższych zagadnień:

1. Weryfikacja aktualnych programów polisowych inwestora w stosunku do nowych wymagań kredytowych.
2. Konsultacja treści wymogów i cesji z brokerem ubezpieczeniowym i ubezpieczycielami.
3. Ewentualne negocjacje treści z zakresu programowego z podmiotem finansującym.
4. Uzyskanie wstępnej wyceny wymaganego programu ubezpieczeniowego w celu budżetowania kosztów inwestycji.
5. Finalne ustalenie treści wymogów i akceptacja treści polis oraz cesji przez wszystkie strony umowy.

Ubezpieczenia w procesie kredytowym są często marginalizowane przed podpisaniem umowy kredytowej. Prawidłowa analiza tej części warunków i dialog wszystkich zainteresowanych stron pozwala na optymalizację kosztów ubezpieczeń w fazie budowy i eksploatacji inwestycji, a także na wyeliminowanie błędów, wynikających z różnic na rynkach ubezpieczeniowych. Dodatkowo, unika się sytuacji, kiedy na ubezpieczycieli nadkładane są wymogi, których nie mogą spełnić, bo są niezgodne z polskim prawem. Zaplanowana i odpowiednia weryfikacja pozwala również zaoszczędzić czas obu stron i płynnie uruchomić kredytowanie.

Marcin Różański
Senior Broker w
Construction Specialty, Ubezpieczenia w procesie inwestycyjnym i Real Estate