Ponad 1,6 mld zł długu wynajmujących i zarządzających nieruchomościami

Przeczytaj także: Zarządcy nieruchomości czekają na 73 mln zł

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat zyskuje na popularności zarówno wśród prywatnych inwestorów, jak i inwestorów instytucjonalnych. Nadal jest to stosunkowo bezpieczna i przynosząca w długofalowej perspektywie korzyści finansowe forma lokowania kapitału. W krótkim okresie może to być jednak inwestycja dość niestabilna, bo wpływa na nią wiele czynników.

Stopa zwrotu z wynajmu to stosunek czynszu do wartości nieruchomości. Obecnie w największych miastach wynosi ona 4-6 proc. W porównaniu z zyskami z obligacji skarbowych czy depozytów, wynajem staje się mniej atrakcyjny. Inflacja i brak innych opcji inwestycyjnych wcześniej sprzyjały inwestowaniu w nieruchomości, ale teraz pojawiły się inne atrakcyjne alternatywy, jak obligacje detaliczne. W rezultacie, deweloperzy dostarczają nowe mieszkania, a inwestorzy niezadowoleni z zysków próbują sprzedawać swoje nieruchomości, co tworzy presję na rynku i problem ze sprzedażą. A to widać po wzroście ofert na rynku pierwotnym - mówi dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.

Koszty wynajmu mieszkań znowu rosną

Ceny zakupu mieszkań od lat idą w górę, podobnie jak koszty utrzymania nieruchomości. Przez wiele lat rosły też ceny najmu, jednak jak pokazują dane Otodom, od początku 2023 roku wzrost ten był zdecydowanie wolniejszy. Co więcej, wraz z początkiem 2024 r. stawki za wynajem odnotowały spadki. Sytuacja zmieniła się latem, gdy wolniej niż w poprzednich latach, ale jednak koszty wynajmu w większości miast znów wzrastały. Zgodnie z raportem Otodom w miastach wojewódzkich średni koszt najmu w sierpniu wzrósł o 2,4 proc. w stosunku do lipca i 3,2 proc. rdr i wynosił średnio 3633 zł.[1] Jedną z przyczyn był niewątpliwie skok podaży, spowodowany przez studentów szukających lokum na nowy rok akademicki.

Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości ma swoje odzwierciedlenie w danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazie informacji kredytowych BIK. Przeterminowane zadłużenie przedsiębiorców zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (PKD 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi) od lipca 2021 do lipca 2023 sukcesywnie malało w tempie około 2 proc. rok do roku. Porównując aktualne dane z tymi sprzed roku, widać już zdecydowany wzrost. W ciągu roku wartość nieopłaconych w terminie zobowiązań branży zwiększyła się o 464 mln zł i na koniec lipca 2024 wyniosła aż 1,62 mld zł.

Mimo rosnącej liczby podmiotów w sektorze wynajmu nieruchomości, odsetek firm borykających się z problemami z terminowym spłacaniem długów wpisanych do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK od kilku lat zmienia się nieznacznie i oscyluje na poziomie 3,3-3,8 proc. Obecnie jest to 2076 firm (aktywne, zamknięte i zawieszone).

Większe koszty obsługi i utrzymania lokali oraz ochrona przed nierzetelnymi najemcami. Z tym mierzy się rynek

Spośród 1,8 mln wynajmowanych w Polsce mieszkań, 40 proc. to lokale należące do gmin (komunalne i socjalne) oraz oferowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. 1 proc. posiadają inwestorzy instytucjonalni, a pozostałe 59 proc. wynajmowana jest przez prywatnych właścicieli,[2] także za pośrednictwem agencji zarządzających nieruchomościami. Wszystkie te grupy muszą mierzyć się ze wzrostem kosztów obsługi i utrzymania mieszkań oraz ryzykiem, że najemcy nie będą terminowo regulować swoich zobowiązań.

Wysokie koszty połączone z utratą dochodu mogą natomiast doprowadzić do spirali zadłużenia, z której wynajmującemu trudno będzie wyjść.

Skoncentrowane na ochronie najemców prawo nie ułatwia egzekwowania długów. Skutecznym zabezpieczeniem może być tu perspektywa zgłaszania przeterminowanych zobowiązań do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Świadomość, że taki wpis utrudnia, a czasem nawet uniemożliwia np. zakupy ratalne, czy podpisanie umowy abonenckiej z telekomem, jest dobrą motywacją do płacenia zobowiązań na czas - przypomina Sławomir Grzelczak, prezes Zarządu BIG InfoMonitor.

[1] Raporty Otodom: http://blog.otodom.pl/docs/OTOD_raportzrynku_SIE2024.pdf?_gl=1*1sktt21*_gcl_au*MTkyNjU0NzQ5Mi4xNzI3OTg2MDQw*_ga*NjQ5MzY1MzIuMTcyNzk4NjAzOQ..*_ga_6PZTQNYS5C*MTcyODAzMTU0NC4zLjEuMTcyODAzMTU1OC40Ni4wLjA

[2] https://mieszkanicznik.org.pl/rynek-najmu-prywatnego-w-polsce/