Hossa czy bessa - co nas czeka w 2007 r.

Przeczytaj także: Rynek finansowy w 2005 r.

Najwyższe średnie ceny mkw. są w Warszawie i Krakowie. W listopadzie przekroczyły one już 7000 PLN za jeden metr kwadratowy i wynoszą odpowiednio 7290 PLN oraz 7182 PLN. Nieznacznie w tyle pozostaje Wrocław z ceną 6640 PLN za metr kwadratowy oraz Trójmiasto 5838 PLN. Zdecydowanie tańsze ceny nieruchomości są w Łodzi i Poznaniu, gdzie średnia cena mkw. nie przekracza 4400 PLN. Porównując dane z marca i listopada (różnica 8 miesięcy), to największy wzrost cen zanotowano w Krakowie – ponad 60%. Mniejsza (co nie znaczy, że mała) zmiana średniej ceny metra kwadratowego była widoczna w Trójmieście (49%), Wrocławiu (46%), Warszawie (35%) i Poznaniu (23%). Czy wkrótce będziemy mieli do czynienia z wyhamowaniem dynamicznego wzrostu cen mieszkań? Ciężko to obecnie stwierdzić i na takie wnioski trzeba będzie poczekać do kolejnych publikacji wyników raportów i analiz.

Wydaje się jednak, że w najbliższym roku (2007) ceny mieszkań nadal będą rosły, choć tempo wzrostu nie będzie już tak wysokie. W miastach, w których w 2006 mieliśmy do czynienia z gwałtownym wzrostem (np. Warszawa, Kraków), w 2007 roku wzrost ten nie musi być już tak duży i dynamiczny. Poznań czy Łódź mogą w 2007 roku okazać się miastami z największym potencjałem wzrostu cen mieszkań.

Sądzimy, że bardzo dobrą alternatywą dla obecnego, ogromnego tempa wzrostu cen mieszkań, jest inwestycja w nieruchomość poza miastem. Ceny domów, czy segmentów poza aglomeracją miejską są obecnie porównywalne z cenami mieszkań w obrębie miasta. W wielu miejscach za cenę 50 metrowego mieszania w centrum miasta można z powodzeniem znaleźć na jego obrzeżach ok. 150 metrowy segment, czy używany dom (z działką). Dodatkowo popyt na mieszkania, czy segmenty poza aglomeracjami miejskimi jest znacznie mniejszy niż podaż, zatem jest w czym wybierać. Dostępnych ofert tych nieruchomości jest znacznie więcej i sprzedaż/zakup nie są realizowane tak szybko, jak w przypadku transakcji dotyczących mieszkań w miastach.

Można się spodziewać, że coraz szybciej będzie przybywało chętnych na inwestycje poza miastem, co będzie się zapewne wiązało z równie szybkim wzrostem cen tych nieruchomości. Coraz więcej bowiem osób zacznie doceniać ten segment rynku nieruchomości, który dotychczas jest można powiedzieć niedoszacowany.

Obligacje i stopy procentowe w Polsce

Rok 2006 nie należał do zbioru najszczęśliwszych lat dla rynku długu, głównie za sprawą wyczerpanego już jakiś czas temu potencjału dalszego cyklu obniżania podstawowych stóp procentowych, ale również wielu zawirowaniom na scenie politycznej, które na szczęście nie przełożyły się znacznie na dotychczasowe postrzeganie naszego rynku długu, zarówno przez inwestorów krajowych jak i zagranicznych. Rentowność obligacji, w zależności od poszczególnych kwartałów wahała się dla obligacji 2-letnich w przedziale 4,1% - 5,1%, a dla obligacji 5-letnich w przedziale 4,4% - 5,8%. Na ww wahania miały wpływ przede wszystkim oczekiwania różnego typu uczestników rynku, w zakresie dalszego postępowania RPP w zakresie stóp procentowych.

Ostatnie tygodnie tego roku przyniosły jednak zauważalną zmianę, co do oczekiwań w zakresie zmiany poziomu stóp procentowych w przyszłym roku – zarówno, jeżeli chodzi o czas w jakim pierwsza zmiana miałaby być dokonana jak i wysokości o jaką w sumie mogłaby Rada Polityki Pieniężnej podnieść podstawowe stopy rynkowe. Jeszcze w październiku pojawiały się wypowiedzi, że w przyszłym roku możemy mieć do czynienia z podniesieniem stopy referencyjnej banku centralnego o 75 – 100 pb, do poziomu 4,75% - 5% na koniec roku 2007. Obecnie wszystko wskazuje na to, że te oczekiwania zostały zredukowane mocno w dół do scenariusza opartego o jedną podwyżkę podstawowych stóp procentowych o 25 pb do poziomu 4,25%. Nie bez znaczenia, na takie podejście analityków do poruszanego problemu, miały wpływ zarówno publikowane ostatnio dane w zakresie bieżącej inflacji, która okazała się nad wyraz niska i cały czas pozostaje poniżej dolnej granicy celu inflacyjnego przyjętego na ten rok, ale również bardzo spokojne i wywarzone wypowiedzi członków RPP sugerujące, że na chwilę obecną nie ma wśród członków Rady jednomyślności co do potrzeby jakiejkolwiek zmiany w zakresie obowiązujących stóp.
Niezależnie jednak od tego, jak na chwilę obecną rynek zapatruje się na tą kwestię, należy założyć, że w pierwszym kwartale 2007 roku możemy mieć do czynienia ze skokowym wzrostem inflacji nawet do poziomu 2,5%, który skłoni członków Rady do podniesienia np. w drugim kwartale 2007 roku poziomu stóp o przynajmniej 50 pb do poziomu 4,50%. Biorąc to wszystko pod uwagę należy stwierdzić, że pozytywne dane makroekonomiczne, w tym niski poziom inflacji i wysoki PKB oraz „gołębie” nastawienie wielu członków RPP powinno pozytywnie wpływać na rynek długu do końca bieżącego roku.