Rynek hipoteczny na rozdrożu

Przeczytaj także: Jakie kredyty mieszkaniowe w 2007 roku?

Uważa się, że w przyszłym (2007) roku w skali kraju wzrost cen będzie wolniejszy, jednak wyższy od średniej w Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi.

Brak radykalnego wzrostu liczby oddawanych mieszkań oraz ograniczenia rynku, spowodowały, że zwiększenie się popytu automatycznie konwertuje się na wzrost cen – tworząc samo nakręcającą się spiralę spekulacji i strachu. Strach ten podsycany jest przez media oraz aktywność międzynarodowych spekulantów inwestujących na naszym rynku.

Przyczyny boomu

Przyczyn obserwowanego w ostatnich dwóch-trzech latach gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości można upatrywać w trzech grupach czynników:

1. Demograficzno-społecznych,
2. Makroekonomiczno-politycznych,
3. Inwestycyjnych (oszczędnościowo-spekulacyjnych).

Do pierwszej grupy (Czynniki demograficzno-społeczne) należą:

• Wejście na rynek pracy oraz zakładanie rodzin przez pokolenie wyżu demograficznego z początku lat osiemdziesiątych (Jednym z najważniejszych powodów zakupu mieszkania jest założenie lub powiększenie się rodziny - 30%, lub chęć zamieszkania samodzielnie - 27%. 11% traktuje zakup mieszkania jako inwestycję, a 7% kupuje mieszkanie dla usamodzielniającego się dziecka. Jednym z najważniejszych czynników przy zakupie mieszkania jest cena oraz lokalizacja. W dalszej kolejności standard oraz rozkład mieszkania. Jako mniej istotne oceniane są bezpośrednia okolica oraz marka dewelopera -raport REAS.). Osoby te reprezentują nowy typ społeczeństwa polskiego, nie znającego ubóstwa i problemów PRL-u, a przez to uznających obecny stan gospodarki za dany i niewystarczający. Są to osoby niecierpliwe, ambitne, nieskłonne do wyrzeczeń, obiektywnie nieustabilizowane zawodowo i rodzinnie, a także naiwne. Jest to wykorzystywane w reklamie przez kredytodawców (nie tylko hipotecznych, ale na tym rynku z wyjątkową agresywnością i cynizmem). W rezultacie młodzi ludzie zadłużają się bez oporów (Ponad 37% osób, które biorą pod uwagę zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania chce, by jego kwota pokryła 100% wartości mieszkania. 25% badanych zamierza zaciągnąć kredyt na 80–100% wartości mieszkania, a 1/5 – na 60–80% kwoty zakupu. 12% respondentów zaciągnęłaby kredyt na 30–60%, a 6% badanych – na kwotę nie przekraczającą 30% wartości mieszkania - Raport Ellisa.). Oznacza to życie z długiem do emerytury.
  
  Około 40–50% nabywców mieszkań finansuje je ze środków własnych i kredytu, jedna trzecia tylko z kredytu, około 15% kupuje je tylko ze środków własnych (11% badanych zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania środki ze sprzedaży innego mieszkania lub nieruchomości - Raport Ellisa.). Z drugiej strony, jest oczywiste, że nie będą (nie mogą) czekać i chcą gdzieś samodzielnie mieszkać, nawet za wszelką, nie do końca uświadomioną, cenę (Interesujące badania ankietowe, aczkolwiek metoda badawcza budzi zastrzeżenia, profilu potencjalnego nabywcy publikuje REAS. Potencjalnym nabywcą jest człowiek młody -58% w wieku 26–35 lat - mieszkający w Warszawie od ponad 6 lat, dość dobrze sytuowany, często w związku, mieszkający najczęściej w wynajętym mieszkaniu. Prawie co czwarty potencjalny nabywca ma 18–25 lat i także pochodzi spoza Warszawy - mieszka tu od 5 lat lub krócej. Blisko połowa, to osoby niezwiązane, przy czym są to zarówno osoby bardzo młode - 18–25 lat, poszukujące małego, taniego mieszkania, jak i osoby bardziej dojrzałe - 26–35 lat, dość zamożne, poszukujące dużego, w miarę komfortowego mieszkania. Gospodarstwa domowe z dziećmi stanowią tylko jedną piątą ogółu badanych. Z pozostałych jedynie 14% planuje powiększenie rodziny. Potencjalni nabywcy mieszkań mają wyższe - 75% lub średnie - 24% wykształcenie - Raport REAS.)
• Transformacja gospodarki polskiej uruchomiła nowe tendencje migracyjne. Ze względu na jej (tzn. gospodarki) latynoidalną strukturę (centrum + peryferie), migracja ta koncentruje się na dwóch kanałach –z prowincji do centrum (Warszawa + aglomeracje) lub, od czasu wejścia do Unii Europejskiej –z Polski do Unii Europejskiej. Migracja do Warszawy, Krakowa, Wrocławia – miast, które notują przyrost migracyjny ludności (i w mniejszym stopniu do pozostałych aglomeracji), przy powoli rosnącej podaży, powoduje powstawanie presji cenowej. Z drugiej strony około 800 tysięcy Polaków rocznie znajduje pracę (stałą lub sezonową) poza Polską. Może to oznaczać, że z jednej strony, być może za jakiś czas przybędzie nowy gracz na rynku nieruchomości, lub że się on definitywnie wyprowadzi (a są to jednostki najbardziej prężne i dynamiczne) i z rynku ubędzie.
• Napływ funduszy unijnych (strukturalnych i dla rolnictwa) wytworzył nową klasę społeczną - bezpośrednich beneficjentów (dystrybutorów) tych funduszy. Zrozumiałą reakcją tych osób jest nabycie mieszkania w większej aglomeracji (głównie Warszawie). Ich zdolność kredytowa gwałtownie wzrosła, pozwalając na przeprowadzkę ich, lub ich dzieci, ze wsi lub z małego miasteczka.