Rynek hipoteczny na rozdrożu

Przeczytaj także: Jakie kredyty mieszkaniowe w 2007 roku?

Za najpoważniejsze bariery popytu można uznać:

• Niską i spadającą siłę nabywczą mieszkańca metropolii w przeliczeniu ma metry kwadratowe mieszkania: (obecnie jest to ok. w Krakowie 0,4 m. kw., w Poznaniu 0,6 m. kw., w Warszawie 0,7 m. kw.). W przeciągu ostatnich 6 lat za przeciętną pensję, nawet w metropoliach, można było nabyć zawsze w granicach 0,9 metra kwadratowego, obecnie na skutek gwałtownego wzrostu cen nastąpił ostry spadek do ok. 0,6 m. kw. za przeciętne wynagrodzenie.
  
  Według Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego dostępność mieszkania dla przeciętnego kredytobiorcy w zasadzie się nie zmieniła w przeciągu ostatnich lat (rysunek 5). Budzi to oczywiście pewne zdziwienie. Być może tłumaczy się zwiększonymi możliwościami kredytowymi, lub innymi niż rynkowe, w największych aglomeracjach, cenami mieszkań.
• Stagnacja na rynku najmu mieszkań spowodowana brakiem uregulowań prawnych, ustalających zasady funkcjonowania umów najmu lokalu i praw zarówno lokatora jak i właściciela. Przez to rynek mieszkań na wynajem nie może rozwijać się prawidłowo i funkcjonuje w szarej strefie. Inną patologią są niskie czynsze komunalne i wysokie wolnorynkowe, co nie zachęca do migracji i zmian miejsca zamieszkania.
• Niestabilne otoczenie legislacyjne polskiego rynku nieruchomości. Poszczególne rządy koncentrowały się na doraźnych, krótkookresowych, niskonakładowych działaniach o w zasadzie minimalnym wpływie na dostępność mieszkań, koszty ich nabycia czy zwiększenia podaży. Co gorsza, władze starają się zdyskredytować poprzedników, likwidując ulgi przez nich nadane (np. ulgę remontową, ulgę odsetkową), co nie sprzyja ekonomicznemu rachunkowi w długim okresie, a rynek nieruchomości, czy budowlany to rynek o długofalowym planowaniu.
• Istnieje obawa przed efektami wprowadzenia 22% stawki VAT na budownictwo mieszkaniowe w 2008 r., jako że dotychczasowe ustalenia obowiązują do końca 2007r. Aby tego uniknąć, rząd ma zdefiniować pojęcie budownictwa społecznego, które pozwoliłoby utrzymać preferencyjną stawkę VAT (Jest nawet pomysł, że część mieszkania, do pewnego limitu (120 metrów dla mieszkania i 200 dla domu) jest efektem budownictwa społecznego, a część powyżej – już nie i na jedno mieszkanie będą obowiązywały dwie różne stawki VAT.).
  
  Nowa ustawa VAT wprowadziła kolejne regulacje z kolejnym wyjątkami: VAT na materiały budowlane wyniesie 22%, sprzedaż gruntów budowlanych będzie objęta stawką 22% (Ale jeśli kupimy działkę ze zbudowanym na niej budynkiem, to będzie stosowana stawka przypisana do sprzedaży obiektu (7%).). Nabywając nową nieruchomość mieszkalną od dewelopera, zapłacimy 7 %, ale deweloper, nabywając grunt budowlany, zapłaci 22 % (Jeżeli na tym gruncie wybuduje domy, to sprzedając nieruchomości (lokale) mieszkalne doliczy 7 % VAT.) .
• Inną regulacją zniekształcającą rynek jest wprowadzenie opodatkowania transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obecnie jeśli osoba sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, będzie musiała zapłacić 10% podatek od przychodu, chyba że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe. Według nowych regulacji, które mają obowiązywać od 1 stycznia 2007 roku, opodatkowany będzie jedynie dochód ze sprzedaży, a zatem różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu, ale za to według stawki 19%. Nie będzie miał przy tym znaczenia okres posiadania mieszkania.
• Nad rynkiem cały czas ciążą także bezpośrednie zagrożenia, czy jeszcze nie wprowadzone regulacje, które mogą się pojawić w każdej chwili, np. podatek katastralny.
• W zasadzie jedynym pozytywnym posunięciem władz była wprowadzona w marcu 2006 r. zmiana zasad naliczania opłat za wpisy w księgach wieczystych, polegająca na zastąpieniu opłat proporcjonalnych opłatami stałymi.