Rynek hipoteczny na rozdrożu

Przeczytaj także: Jakie kredyty mieszkaniowe w 2007 roku?

Podsumowanie

Obserwując rynek nieruchomości, można zauważyć, że jest to rynek producenta, popyt na kredyty będzie rósł (wyż), a konkurencja ze strony kredytodawców będzie się nasilać (może nie cenowo, ale pod kątem jej wewnętrznego zróżnicowania i komplikacji). Wydaje się, że otoczenie makroekonomiczne będzie bardziej nieprzewidywalne. Zatem, w tym upatrywałbym szansę instytucji doradczych.

Wydaje się, że perspektywy dla rynku kredytu hipotecznego nie są zbyt optymistyczne. Mimo że poziom kredytu hipotecznego obecnie jest w Polsce niski – ok. 5% PKB w Polsce, szczególnie na tle państw starej Unii – ok. 50% PKB, niemniej chyba powoli ten poziom staje się już barierą. Budowanych mieszkań w Polsce jest kilka na 1000 osób, gdy np. w Irlandii czy Hiszpanii kilkanaście. Jeżeli wzrost cen utrzyma się, to już wkrótce mieszkanie stanie się niedostępne dla przeciętnego obywatela, nawet wspartego kredytem długoterminowym. Na rynku pozostaną spekulanci, beneficjenci integracji i wąska grupa klasy wyższej o lepszych dochodach. Z drugiej strony może dojdą do nich osoby pracujące za granicą, chcące powrócić do Polski. Z tak gwałtownego wzrostu cen mogą się cieszyć jedynie pośrednicy obrotu nieruchomościami i deweloperzy. Jest to jednak chyba niezbyt dobra perspektywa dla instytucji doradczych, ponieważ liczba efektywnych klientów może nie wzrosnąć, chyba, że opłaty za usługi tych firm mają charakter procentowy.

Jednym z wyjść z sytuacji może być alternatywa dla zakupu mieszkania, a mianowicie budowa domu. Ok. 400 tysięcy PLN – może starczyć na ok. 140 m2 wraz z działką. Pewnym wsparciem może być ustawa o dopłatach do kredytów mieszkaniowych, dotycząca jednak tylko kredytów złotowych. Niestety ma ona dwa ograniczenia: okres dopłaty przewidziany na ok. 8 lat oraz ograniczenie do kosztów poniżej średnich w województwie lub mieście wojewódzkim – a takiego mieszkania na wolnym rynku się nie kupi. Przeciętne, szacowane koszty, najniższe są na Podkarpaciu – 1550 PLN za metr, przeciętnie oscylują w granicach 2000–2500 PLN. W metropoliach wynoszą: we Wrocławiu 2656 PLN, w Krakowie 2745 PLN, w Warszawie 4067 PLN, w Gdańsku 2542 PLN, w Poznaniu 2711 PLN, w Łodzi 2873 PLN.

Co więcej, już można zaobserwować wzrost cen domów, gruntów oraz materiałów budowlanych, przez co szybko pewnie zostanie osiągnięty parytet pomiędzy budową domu a mieszkania. W bieżącym roku ceny domów wzrosły o ok. 10%, ten trend ma się utrzymać. Warto jednak zaznaczyć, że budowa domu w mieście (aglomeracji) może być bardzo trudna z powodu braku terenów i ich wysokich cen. W Warszawie, domy zaczynają powstawać na mikroskopijnych działkach, ocierając się o granice wytyczone prawem budowlanym. Z kolei gotowych domów czy segmentów jest na rynku ograniczona liczba, a klienci, jako że kupno domu jest dużo trudniejszą decyzją niż nabycie mieszkania, żądają domów w atrakcyjnych lokalizacjach – zielonych, bezpiecznych, skanalizowanych, blisko centrum.

Zatem, być może perspektywiczny jest rynek obsługi finansowej kredytów na budowę domów poza aglomeracją, ale pod miastem o dobrej sieci dróg (np. Poznań). Zauważalne jest także ubywanie ofert domów małych (do 100–200 m2) i tanich (do 200 tys. PLN), zaczynają w ofertach pojawiać się domy w cenie pow. 1 mln PLN, a także nawet 2 mln i droższe. Zatem powoli i ten segment staje się domeną klientów o wysokich dochodach (lub wysokiej zdolności kredytowej).

Bezpośrednich zagrożeń dla ryku kredytu hipotecznego nie jest tak wiele, oczekiwane podwyżki stóp procentowych, zarówno w Polsce oraz za granicą, nie będą zbyt wysokie (ok. 50–100 punktów procentowych). Zagrożeniem mogłaby być sytuacja na rynku walutowym i nagłe osłabienie kursu złotego. Na razie nie ma podstaw, by tego się obawiać, a ewentualnych zagrożeń można upatrywać jedynie w odroczeniu przyjęcia euro, załamaniu budżetu 2007/08 czy zaburzeniu międzynarodowej pozycji płynności Polski. Potężne (147 mld USD/116 mld EUR) zadłużenie zagraniczne jest możliwe do rolowania jedyne dzięki oczekiwanym wpływom z unijnych funduszy strukturalnych i rolniczych, i właśnie oczekiwaniom na integrację monetarną. Ewentualny wstrząs oczywiście spowodowałby kłopoty posiadaczy kredytów denominowanych w obcych walutach.

Warto także przez cały czas obserwować sytuację na rynku papierów wartościowych (WGPW). Jest to rynek poniekąd alternatywny dla działań spekulantów – dalsza hossa na giełdzie może ściągnąć fundusze z rynku nieruchomości, ewentualne załamanie może je tam przesunąć. Warto też zauważyć, że akcje firm budowlanych zdrożały w ostatnim roku nawet o kilkaset procent (Np. Polnordu o 545%, Nafty 414%, Mostostalu Warszawa 347%, EnergoPołudnie 352%, Hydrobudowy 282% itd.). Z drugiej strony, graczami na rynku nieruchomości są także fundusze inwestycyjne i banki. Hossa giełdowa może przyciągnąć do nich klientów z funduszami, które zostaną zainwestowane na rynku nieruchomości. W przypadku załamania, mieszkania te mogą się znaleźć znów na wolnym rynku. Wtedy może pojawić się oferta dla klientów ,,niespekulantów’’, którzy zaciągną kredyt na zakup tych mieszkań.

Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji.