Kredyt mieszkaniowy z dopłatą do odsetek

Przeczytaj także: Dla kogo dopłaty do kredytu mieszkaniowego?

Dla kogo

Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu Państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu.

Koszt wybudowania lub zakupu nieruchomości nie może być jednak wyższy niż średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników kosztu odtworzenia m.kw. powierzchni mieszkaniowej. I tutaj zaczynają się schody, bo wskaźniki te wyraźnie nie nadążają za cenami rynkowymi. Szczególnie w dużych miastach gdzie podaż i popyt na nieruchomości są największe.

Niski limit

W Warszawie ustawowy sufit to obecnie 4300 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 7350 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 2841,50 zł wobec 7200 zł na rynku! W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest bardzo niewiele. Zdaniem Macieja Dymkowskiego z redNet Property Group w Warszawie zaledwie 0,3 proc. mieszkań kwalifikuje się do dopłat.

Jak przystało na produkt trudno dostępny oferta jest dość atrakcyjna – daleko bardziej niż tzw. kredyt Pola, na który skusiło się kilkaset osób. Przez 8 pierwszych lat spłat kredytu odsetki są refundowane z budżetu. Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty jak często przedstawiają media. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy więcej.

Zero odsetek?

Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 100 000 zł na 20 lat. Przy oprocentowaniu 5,3 proc. rata wynosi 676,64 zł z czego 441,67 zł to odsetki, a 234,97 zł to kapitał (część kredytu którą oddajemy bankowi). Dla porównania, rata kredytu we frankach szwajcarskich w tym przypadku to ok. 550 zł.

Jest zostanie policzona dopłata? Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,2 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża - 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 100 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,1 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie zatem 258,33 zł. W efekcie rata po dopłacie to 418,31 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy gdyby kredyt miał oprocentowanie… 0,05%.

Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie niespełna 258 zł a rata 418,91 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 490 zł a więc tyle ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 1,7 proc.