Zdolność kredytowa: jak banki zwiększają możliwości klientów

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny: lepsza umowa śmieciowa niż własny biznes

Są banki, które niezależnie od stanu wykorzystania tych limitów naliczają ryczałtową stawkę zobowiązania, jaka może obciążać klienta. Inne banki liczą jedynie realne obciążenie na podstawie historii wykorzystania limitów w ostatnich miesiącach. W ten sposób osoby, które w małym stopniu wykorzystują posiadane karty kredytowe oraz limity w kontach osobistych (jest coraz więcej takich osób – trzymają limity kredytowe po prostu w gotowości na „czarną godzinę”) mają większą zdolność kredytową. Ale nawet jeśli mamy wysokie obciążenia z tytułu posiadanych limitów kredytowych to ich natychmiastowa spłata oraz wniosek o zamknięcie może sprawić, że bank nie weźmie ich pod uwagę. A przy okazji udzielenia kredytu hipotecznego przyzna nam nową kartę lub limit w koncie. Dzieje się tak dlatego, że obciążenia zaciągnięte w danym banku są zwykle wewnętrznie traktowane ulgowo i nie obciążają zdolności kredytowej.

Banki mogą również zwiększać zdolność kredytową klientów poprzez liberalizowanie wskaźników TDR (Total Debt Ratio) oraz DI (Disposable Income). TDR jest to wskaźnik określający obciążenie dochodów całkowitymi, finansowymi zobowiązaniami gospodarstwa domowego. Większość banków ma wyznaczone graniczne wartości TDR (zwykle oddzielnie dla kredytów w złotych polskich i walutach obcych), dla których dany Kredytobiorca posiada zdolność do regulowania rat kredytowych. Jeśli wyliczona rata kredytu hipotecznego wraz z innymi obciążeniami finansowymi w stosunku do dochodu przekracza poziom graniczny TDR bank odmawia udzielenia kredytu na daną kwotę. Zwiększanie więc maksymalnego poziomu TDR jest sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej. W tym aspekcie banki również różnią się między sobą - niektóre mają wskaźniki TDR na poziomie 40% a inne na poziomie 50%.

Wskaźnik DI – Wskaźnik Dochodu Dyspozycyjnego (Disposable Income) – jest kryterium określającym dochód gospodarstwa pozostający do dyspozycji wnioskodawcy po spłacie obciążeń finansowych. Każdy z banków ma ustalony, minimalny poziom wskaźnika DI, poniżej którego kredytobiorca nie ma zdolności do regulowania rat kredytu hipotecznego. Zwiększenie wskaźnika DI podnosi zdolność kredytobiorców w danym banku.

Pokazujemy większy dochód

Nie tylko obciążenia finansowe wpływają na maksymalną zdolność kredytową. Drugim, nie mniej istotnym czynnikiem jest sposób przyjmowania przez banki naszych dochodów. Szczególnie dotyczy to akceptacji różnego rodzaju premii, bonusów lub innych ruchomych składników wynagrodzenia. Coraz więcej banków przyjmuje do liczenia zdolności kredytowej premie i prowizje na równi ze stałą pensją (najlepiej w tym aspekcie wygląda oferta mBanku oraz Multibanku, gdzie na zaświadczeniu o zatrudnieniu pracodawca powinien podać po prostu średnią pensje brutto lub netto za ostatnie 6 lub 3 miesiące – bez rozróżnienia na część stałą i premie/prowizje).

Niektóre banki przyjmują do liczenia zdolności kredytowej pensję po podwyżce. Wtedy te wyższe, jednomiesięczne wynagrodzenie jest podstawą do otrzymania wyższego kredytu (bank nie wylicza wtedy średniego wynagrodzenia za ostatnie 3 lub 6 miesięcy).