Rynek kredytów hipotecznych VII-IX 2007

Przeczytaj także: Rynek kredytów hipotecznych I-III 2007

Kredyt na budowę domu

Wraz ze wzrostem cen mieszkań, coraz atrakcyjniejsze stają się domy, szczególnie te położone w okolicach dużych miast. Rośnie także zainteresowanie kredytami na budowę i zakup takich nieruchomości. Ich oprocentowanie jest analogiczne jak takich samych kredytów na zakup mieszkań (patrz tabela Oprocentowanie kredytów hipotecznych), z tym, że najczęściej są to kredyty na wyższe kwoty.

Kredyt na zakup domu bank zwykle wypłaca jednorazowo, tak samo jak w wypadku mieszkań. Kredyt na budowę sposobem gospodarczym wygląda inaczej: środki wypłacane są w transzach - w miarę postępu budowy. Dochodzą więc nowe parametry, które kredytobiorca musi uwzględnić przy ocenie oferty banków.

Dla kredytobiorcy, który zamierza budować sposobem gospodarczym, bardzo ważna jest długość tzw. karencji w spłacie kapitału. Jest to czas, jaki bank daje mu na zbudowanie domu. Dlaczego to takie ważne? Bo w tym czasie nie spłaca się kapitału, lecz jedynie odsetki, i to nie od całej kwoty kredytu, lecz tylko od uruchomionych transz. Dopiero po wybudowaniu domu i ustanowieniu zabezpieczenia w postaci hipoteki kredytobiorca zaczyna spłacać kredyt w ratach kapitałowo- odsetkowych - równych bądź malejących. Są banki, które dają możliwość wydłużenia karencji w spłacie kapitału jeszcze o kilka miesięcy. Dla klienta nie jest to jednak zbyt opłacalne, bo rata składająca się z samych odsetek jest niewiele niższa niż zwykła rata kapitałowo-odsetkowa.

Różnice między ofertami poszczególnych banków są znaczne - proponowany przez nie czas karencji zawiera się bowiem w granicach od 12 do 42 miesięcy. W tym czasie kredytobiorca dostaje od banku pieniądze w kolejnych transzach. Harmonogram ich wypłaty zapisany jest w umowie kredytowej. Przed wypłatą kolejnej transzy budowę odwiedza zazwyczaj pracownik banku, by sprawdzić postęp prac. Opłata za taką wizytację wynosi od 50 do kilkuset złotych.

Jeżeli sposób rozliczania transz opiera się na inspekcji, to wizyta pracownika banku przed uruchomieniem kolejnej transzy jest nieodzowna. Pozytywna ocena postępów budowy staje się warunkiem uruchomienia kolejnej transzy. Szacunki klienta co do kosztów budowy rozmijają się często z szacunkami banku. Najczęściej w grę wchodzi niedoszacowanie budowy - klient chce wybudować dom na przykład za 150 tys. zł, a bank ocenia, że potrzeba, powiedzmy, o 50 tys. zł więcej. W ten sposób banki zabezpieczają się przed sytuacją, że klientowi zabraknie pieniędzy na dalszą budowę domu.

Inwestorzy, którzy mają na przykład własne mieszkanie, starają się niekiedy o kredyt na rozpoczęcie budowy, a resztę zamierzają w przyszłości sfinansować ze środków własnych, czyli ze sprzedaży tego mieszkania. Banki niechętnie na to przystają, ponieważ taki kredyt oznacza dla nich duże ryzyko - co będzie, jeśli klient z jakichś przyczyn nie dokończy budowy? Banki wolą, by w takiej sytuacji klient wziął większą kwotę kredytu, wybudował za nią dom i dopiero wtedy sprzedał mieszkanie, a z uzyskanych pieniędzy spłacił część kredytu. Możliwe jest także inne rozwiązanie: inwestor buduje za własne środki, dopóki mu ich wystarczy - na przykład do momentu postawienia fundamentów - a następnie zaciąga w banku kredyt na dokończenie budowy.