Dokąd zmierza branża deweloperska?

Przeczytaj także: Spółki deweloperskie: wyniki III kw. 2010

Hiszpański torreador dał się pokonać bykowi

Niebezpiecznym bykiem dla gospodarki Hiszpanii, chełpiącej się niesamowitym wręcz wzrostem PKB, okazał się nieubłagalny cykl koniunkturalny, którego nie sposób było oszukać.

Inwestując w hiszpański rynek każdy myślał o pozytywach tego rynku. W pewnym momencie przestano zważać na ryzyko i zagrożenie. Zaczęto wierzyć, że obecnie ceny będą iść w górę nieskończenie, i że na nieruchomościach nie sposób nie zarobić, a ewenement miał polegać na tym, że w tym przypadku model cyklu koniunkturalnego nie znajdzie potwierdzenia w praktyce. Ci, którzy weszli w rynek mieszkaniowym pod koniec 2003 r. z nadzieją, że trend wzrostowy cen domów da im zarobić nawet trzy razy tyle, ile włożyli kapitału na początku (taki wzrost nastąpił w latach 1997-2003), musieli poczuć się lekko rozczarowani. Ceny przestały z roku na rok rosnąć tak raptownie, jak miało to miejsce w latach poprzednich. Dynamika przyrostu cen znacznie się skurczyła do 5% w 2007 r., co przy spekulacyjnej sprzedaży nieruchomości kupionej na kredyt i w warunkach rosnących stóp procentowych nie mogło dawać dodatnich stóp zwrotu.

Boom mieszkaniowy zaczął się w 1997 r., kiedy to wzrost gospodarczy w Hiszpanii zaczął przyspieszać. Impulsem było przyjęcie wspólnej waluty euro, spadek stóp procentowych, subsydia z UE, reformy strukturalne i napływ imigrantów. Ludzie zaczęli więcej zarabiać i wydawać na konsumpcję oraz na kupno mieszkania. Rynek kredytów otworzył się na wszystkich, stąd brał się dodatkowy popyt na mieszkania i domy. Wzrost cen na rynku nieruchomości zaczął przyciągać inwestorów i spekulantów z kraju oraz z zagranicy. Budownictwo i nieruchomości nakręcały koniunkturę, przy czym nie było i nie ma do tej pory branży, która mogłaby zastąpić ten sektor i popchnąć gospodarkę Hiszpanii do przodu.

Szybko podaż przewyższyła popyt, przy czym dużo gospodarstw domowych zadłużyło się ponad stan. W takiej sytuacji restrykcyjna polityka monetarna w Strefie Euro i ograniczenia kredytowe uderzyły w nadmuchany popyt i spowolniły budownictwo. Wielu zagranicznych inwestorów zaczęło sprzedawać nieruchomości w Hiszpanii, by szybko zrealizować zyski. Ceny musiały spadać, bo udział kapitału zagranicznego w hiszpańskim rynku nieruchomości był wysoki.

Aktualnie od kilku lat Hiszpania boryka się z problemem braku innowacyjności i nowych branż, które mogłyby zastąpić budownictwo. Zawirowania na rynkach finansowych w 2007 r. były ciosem dla Hiszpanii, bo pogrzebały nadzieje na odbudowanie „potęgi” kraju na bazie dwóch dotkniętych światowym kryzysem sektorów: nieruchomości i finansowego. Poza tym 300-procentowe wzrosty cen nieruchomości muszą się spotkać z korektą, co nie wróży dobrze rynkowi mieszkaniowemu w Hiszpanii. Do tego dochodzi spowolnienie gospodarcze w USA i w krajach Unii Europejskiej, co będzie pośrednio osłabiać gospodarkę na Półwyspie Iberyjskim.