Dokąd zmierza branża deweloperska?

Przeczytaj także: Spółki deweloperskie: wyniki III kw. 2010

American dream z tragicznym finałem

Załamanie w USA jest na tyle przykre, ze śledzi je z zapartym tchem cały świat. I chociaż z jednej strony przeciwnicy Stanów Zjednoczonych mogliby poczuć satysfakcję z porażki amerykańskiego tytana, to z drugiej strony każde państwo silniej bądź słabiej odczuje spowolnienie za Oceanem.

Wracając do rynku nieruchomości, bańka w USA była podobnie jak w dwóch w/w krajach nakręcana popytem konsumpcyjnym i kredytami. W pewnym momencie siła amerykańskiego konsumenta zaczęła słabnąć, a problem unaocznił się w spadku sprzedaży domów na rynku wtórnym i pierwotnym, zmniejszeniu liczby rozpoczętych budów domów i liczy pozwoleń na budowy oraz rekordowych liczbach przejęć domów w związku z ogłaszaną upadłością kredytobiorców. Zaczął niepokoić spadek przyrostu cen domów (z 20% w 2002 r. do blisko -8,9% pod koniec 2007 r., wg analiz Deutsche Bank i S&P). Gdyby nie potworne straty instytucji finansowych, zaangażowanych w rynek ryzykownych kredytów hipotecznych, może łatwiej byłoby przełknąć problemy w sferze realnej. Spowolnienie w sektorze nieruchomości doprowadziło do perturbacji na rynkach finansowych, chociaż wydawało się, że system bankowy jest odporny na zawirowania. Przykład jednego z najbardziej rozwiniętych rynków pokazuje, że niestety rozwiązania zarówno monetarne, fiskalne, ale przede wszystkim instytucjonalne w sektorze finansowym są dalekie od doskonałości. Człowiek usprawnia swoje narzędzia, ale zawsze gdzieś znajdzie się luka w systemie, która boleśnie da o sobie znać, wywołując kryzys.

Końca spadków cen nieruchomości niestety nie widać. Tym bardziej, że stosunek cen wynajmu do cen nieruchomości pozostaje w trendzie spadkowym. Wskaźnik dla USA jest bardzo niski i nie wydaje się, żeby ta sytuacja zmieniła się przez kolejne kilka lat. Aby rozpoczął się dobry okres dla amerykańskich nieruchomości, ich cena będzie musiała spadać jeszcze dłuższy okres, aby indeks rent-to-price powrócił do poziomu średniej historycznej.

Symptomy osłabienia polskiej koniunktury na rynku nieruchomości

Polska wydaje się być w początkowym stadium bański spekulacyjnej, ponieważ stosunek kredytów hipotecznych do PKB wynosi mniej niż 10%, podczas gdy w USA lub UK przekracza on 50% PKB. Mówi się, ze popyt polskich konsumentów i zagranicznych inwestorów się nie wyczerpał. Należy też uwzględnić fakt, ze w Polsce połowę domów budujemy ciągle systemem gospodarczym, a dla samej branży budowlanej mieszkaniówka daje około 15% przychodów. Z tego może wynikać, że sama branża deweloperska dopiero co rusza. Ale pewne zjawiska rzucają nieprzychylne światło na macierzysty rynek nieruchomości. Spadki deweloperów na GPW nie wzięły się z księżyca i nie są tylko pochodną globalnej koniunktury. Cykl na rynkach nieruchomości jest przesunięty w czasie w porównaniu do cyklu koniunkturalnego w gospodarkach. To, co obserwujemy może być początkiem ciężkiego okresu dla sektora nieruchomości, który jest wrażliwy na wahnięcia w gospodarce. Wprawdzie Polska nie charakteryzuje się przegrzaniem jak Chiny i Indie, aczkolwiek ostatni wzrost PKB w niektórych kwartałach w 2007 r. do ponad 7% był stosunkowo wysoki i niestety prawdopodobnie przejdzie do historii w warunkach wprowadzania ważnych reform gospodarczych i spowolnienia na świecie. Poza tym z ostatnich raportów Komisji Europejskiej wynika, że Polski podobnie jak i innych państw Europy Środkowo-Wschodniej nie ominie spowolnienie wywołane problemami w USA i w Unii Europejskiej.