Dokąd zmierza branża deweloperska?

Przeczytaj także: Spółki deweloperskie: wyniki III kw. 2010

Wychodząc z założenia, że każda bańka spekulacyjna prowadzi do gwałtownego zahamowania i głębokiej korekty, prześledźmy w dużym skrócie i uproszczeniu prawdopodobne symptomy bańki w Polsce. Do nich możemy zaliczyć fakt, że banki zwiększyły okres kredytowanie z 30 do 50 lat, ponad 1 milion rodzin jest w długach i przyrost zadłużonych gospodarstw domowych z roku na rok się zwiększa. Stopy procentowe w związku z wysoką inflacja idą stopniowo w górę. W przeciągu pierwszego półrocza w 2007 r. ponad trzykrotnie zwiększyła się liczba nowych mieszkań i apartamentów w większych miastach Na rynek polski wchodzi coraz więcej egzotycznych firm deweloperskich. Polscy deweloperzy mają stosunkowo dużą konkurencję. Powoli będzie się kończyć impuls demograficzny, rodzi się coraz mniej dzieci, a społeczeństwo się starzeje. Poza tym w związku z rządową niekompetencją w latach 2005-2007 zaprzepaszczono świetny czas na trudne reformy, a deficyt w handlu zagranicznym znacznie się pogłębił, szczególnie poprzez wzrost importu.

Innym bardziej niepokojącym czynnikiem, mogącym ograniczyć nasze zyski z inwestycji w sektor nieruchomości, może być fakt, że zakładana rekompensata dla deweloperów przez sprzedaż nieruchomości komercyjnych może się nie zmaterializować. Stopy kapitalizacji (określająca stosunek oczekiwanych rocznych przychodów netto z wynajmu do wartości rynkowej nieruchomości) w tym segmencie zaczęły spadać. W 2003 r. wynosiły średnio 10%, a obecnie w 2008 r. około 5-6%. Obecnie nie przewiduje się, że stopy kapitalizacji będą spadać, mogą nawet wzrosnąć, ponieważ ich wartość nie może być niższa od długoterminowej stopy procentowej wolnej od ryzyka. Do tego dochodzi zmniejszająca się aktywność inwestorów w tym segmencie i malejąca liczba zawartych transakcji.

Polscy deweloperzy, Quo Vadis?

Chociaż istnieje wiele czynników, które mogą wpływać na wzrost cen nieruchomości, jednakże są też przesłanki, które ten wzrost będą powstrzymywać. W Polsce hossa na rynku nieruchomości przyspieszyła w 2004 r. Mechanizmy na rynkach nieruchomości często przybierały charakter bańki spekulacyjnej. Nie można o tym zapominać, obserwując rynek polski. Analizując problemy rynków nieruchomości w różnych krajach, trudno jednak znaleźć dokładną analogię miedzy nimi a Polską. Wydaje się, że mimo wszystko nie grozi nam spore załamanie, aczkolwiek nie można zapomnieć, że nie jesteśmy wolni od czegoś tak naturalnego jak cykl koniunkturalny. Obawa o kondycję deweloperów zarówno wśród inwestorów jak i specjalistów może się brać z tego, że wielką niewiadomą jest zachowanie deweloperów w czasach pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości. Wydaje się, że problemem numer jednej dla deweloperów mogą być zbyt wysokie koszty działalności. Czy zmusi to firmy deweloperskie do przerzucenia kosztów na klientów, zwiększając ceny i narażając się na spadek popytu, czy na zmniejszenie podaży? Te niepokoje stawiają w wątpliwość zyskowność inwestycji w akcje deweloperów na giełdzie, dlatego trzeba być ostrożnym i nie dać się ogarnąć iluzji ciągłego wzrostu i świetnej prosperity na rynku nieruchomości. Natura została tak skonstruowana, że wszelkie odchylenia w dół czy w górę są zawsze korygowane, tak aby w końcu nastała równowaga.