Lokal użytkowy: jak sfinansować budowę?

Przeczytaj także: Dom na kredyt - jak się rozliczyć

Osoby wykonujące wolny zawód i drobni przedsiębiorcy stają w tym przypadku przed wyborem: czy o kredyt starać się jako osoba fizyczna czy jako podmiot gospodarczy? W pierwszym przypadku mamy niewiele możliwości – oferta kredytów jest dość wąska, a banki niechętnie patrzą na nietypowe nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności. Z drugiej jednak strony, procedura badania zdolności kredytowej może okazać się mniej dotkliwa.

Oferta kredytów dla przedsiębiorców jest zdecydowanie szersza – każdy bank myślący o obsłudze tego segmentu rynku przygotował własną propozycję finansowego wsparcia dla nabywających nieruchomości. Za wyborem tej opcji przemawiają także korzyści podatkowe. Problem stanowić może jednak konieczność udokumentowania odpowiedniej historii działania (eliminuje to nowopowstałe firmy) i udowodnienia posiadanej zdolności kredytowej.

Dodatkowym czynnikiem, który warto wziąć pod uwagę jest maksymalny okres kredytowania. Górną granicę w przypadku kredytów dla osób fizycznych stanowi okres 25-30 lat, natomiast w wielu ofertach przeznaczonych dla przedsiębiorstw spłata nastąpić musi najpóźniej w ciągu 10-15 lat.

Jeśli nie kredyt, to co?

Cechą wspólną bankowych kredytów na nieruchomości o charakterze komercyjnym lub „mieszanym” jest, pominąwszy krótszy maksymalny okres kredytowania, także wyższe oprocentowanie niż typowych kredytów mieszkaniowych. Wynika to po części z faktu, iż w tym przypadku finansowane są innego rodzaju potrzeby a kredytowane przedsięwzięcie ma przynajmniej w części komercyjną naturę. Dotyczy to także sytuacji, gdy budynek zawierający lokal użytkowy stanowi zabezpieczenie „zwykłego” kredytu hipotecznego (na cel mieszkaniowy). Banki uzasadniają to mniejszą płynnością rynku budynków o nietypowym, „mieszanym” charakterze.

Oprocentowanie i opłaty w wielu bankach ustalane są indywidualnie dla każdego przypadku. Utrudnia to porównanie ofert, czemu trudno się dziwić biorąc pod uwagę unikalny charakter każdej inwestycji. W przypadku kredytów dla klientów indywidualnych często pojawiają się także dodatkowe ograniczenia określające maksymalny udział powierzchni przeznaczonej „na komercję” w całkowitej powierzchni nieruchomości.

Alternatywą wobec kredytu na nieruchomość komercyjną może być leasing nieruchomości. Opcja ta dostępna jest jednak tylko dla przedsiębiorstw i to przede wszystkim dla tych większych, realizujących kapitałochłonne inwestycje. Chociaż firmy leasingowe coraz częściej zerkają w stronę mniejszych klientów (np. EFL realizuje transakcje od 250 tys. zł, a MAX Leasing od 100 tys. zł), to w dalszym ciągu nie jest to jeszcze usługa powszechnie dostępna (Włodarczyk D., Leasing nieruchomości, Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości).

Jeśli dysponujemy nieruchomością, którą można obciążyć hipoteką, to pozostaje jeszcze jedna możliwość – pożyczka hipoteczna. Oprocentowanie tego typu produktów jest wyższe niż kredytów o takim samej formie zabezpieczenia, ale w zamian zyskujemy swobodę wydatkowania pozyskanych środków. Rozwiązanie to można polecić jako ostateczność, gdy żaden z obecnych na polskim rynku produktów kredytowych nie będzie w stanie sprostać naszym oczekiwaniom. Spójrzmy zatem jaki wybór kredytów oferują indywidualnemu inwestorowi rodzime instytucje.