Kryzys hipoteczny a spadek cen mieszkań

Przeczytaj także: Tańsze kredyty hipoteczne podniosą popyt na mieszkania, a nie ich ceny

7) Wyższe marże, niższe LTV i trudniejszy dostęp do kredytów

Bankier.pl zauważa, że marże na kredytach hipotecznych w Polsce należały w ostatnim czasie do jednych z najniższych w Europie, a można powiedzieć, że i na świecie. Banki zarabiały w inny sposób – chociażby na spreadzie przy kredytach walutowych i sprzedaży innych usług. Mimo wszystko kredyty udzielane były często na granicy opłacalności. Te czasy odchodzą do przeszłości. Coraz większa liczba banków już podwyższyła marże dla kredytów hipotecznych i można się spodziewać, że tą drogą pójdą kolejne instytucje. Jak podają analitycy, kolejną tendencją jest obniżanie maksymalnego LTV. Nawet jeśli klient dostanie kredyt na 100% wartości nieruchomości, to musi się liczyć ze znacznie wyższą marżą. Zwłaszcza, że banki mają coraz mniejszy dostęp do franków. Na europejskim rynku międzybankowym zapadł marazm, a nawet jeśli ktoś chce pożyczyć polskim bankom taką walutę, to wymaga znacznie wyższej ceny niż oficjalna.

Zdaniem Bankier.pl efekt może być tylko jeden – w każdym przypadku prowadzi do podniesienia marży stosowanych dla takich kredytów, nie wspominając o mniejszej ich dostępności. Już teraz dla kredytów walutowych coraz większa część banków wymaga 10% wkładu własnego. Gdy doliczyć do tego kilka procent kosztów transakcyjnych (koszty związane z udzieleniem kredytu czy notarialne), może się okazać, że kupno mieszkania za 500 tysięcy złotych będzie wymagało ok. 75 tysięcy złotych oszczędności. Co w takim wypadku z pieniędzmi na urządzenie czy odnowienie mieszkania? Konia z rzędem temu, kto pokaże, gdzie są te tysiące potencjalnych chętnych z takimi oszczędnościami, którzy do tej pory wstrzymywali się z kupnem mieszkania...

8) Problemy deweloperów

Portal Bankier.pl zwraca uwagę na to, że deweloperzy mają już za sobą złote lata, które chyba nigdy nie wrócą. Na naszych oczach na świecie załamał się system finansowy oparty o zabezpieczenie w postaci hipoteki. Wyższe stopy procentowe to jeszcze gorsze warunki kredytowania firm deweloperskich. Do tej pory przyzwyczaiły się one do sprzedaży mieszkania na etapie łopaty wbitej w ziemię i w systemie przedsprzedaży, na zasadzie niskiej wpłaty na początku budowy i rozliczenia przy oddawaniu kluczy. Dzięki temu banki udzielały im kredytów.

Zdaniem analityków w tym momencie otrzymanie kredytu na nową inwestycję będzie praktycznie niemożliwe bez dużego wkładu własnego dewelopera. Przyszłe problemy deweloperów widzą inwestorzy giełdowi, którzy drastycznie przeceniają akcje firm deweloperskich. Chyba nie dlatego, żeby je odkupywać, bo za chwilę ceny mieszkań pójdą w górę? Wyceny wyraźnie wskazują, że dla deweloperów idą ciężkie czasy. Przez najbliższe dwa lata będą jednak musieli poradzić sobie ze sprzedażą gotowych - lub niedługo wybudowanych - mieszkań. W opinii Bankier.pl jednym wyjściem, żeby nie zostać z niesprzedanymi mieszkaniami, będzie radykalna obniżka cen, co pociągnie za sobą wyceny wszystkich mieszkań, również tych na rynku wtórnym. Słaby rynek to wbrew pozorom nie taka zła informacja dla kupujących, jak chcą to przedstawiać niektóre firmy doradcze. Tańsza ziemia, tańsze wykonawstwo, tańsze materiały i duża konkurencja sprawi, że ceny nowych mieszkań szybko dostosują się do nowych warunków funkcjonowania. Budować się dalej będzie, przecież firmy nie zawieszą swojej działalności na kołku. A nawet jeśli, to zawsze znajdzie się ktoś z kapitałem, kto wybuduje taniej, korzystając z lepszej koniunktury. A ceny oczywiście spadną. I to nie o 5 procent.

9) Nadchodzące spowolnienie gospodarcze

Zdaniem Bankier.pl błędem wielu analiz na rynku nieruchomości jest przyjęcie za stałą takich czynników jak koszt kredytu czy wysokość wzrostu gospodarczego. Chociaż w ciągu roku koszt raty kredytu w złotych wzrósł w sposób znaczący, jednocześnie ograniczając dostępność do kredytów walutowych, to nie można jakoś tej zmiany zauważyć w publikowanych prognozach cen mieszkań. Nie widać tam też skutków gorszej koniunktury. Już w tym momencie mówi się, że planowany wzrost gospodarczy w naszym kraju będzie znacznie niższy od niedawnych założeń. Spowolnienie widać po wszystkich gałęziach gospodarki. Jak zachowują się banki w okresie słabszego wzrostu gospodarczego? Jak podają analitycy przede wszystkim ograniczają akcję kredytową i podwyższają cenę kredytu. O ile zaś banki podejmują decyzję o ograniczeniu ryzyka bardzo szybko, to liberalizacja podejścia do udzielania kredytów zajmuje im zdecydowania więcej czasu – tym dłużej, im wyższy będzie wskaźnik złych długów. Z całą też pewnością w okresie wolniejszego wzrostu banki będą chciały zmniejszyć ekspozycję na bardziej ryzykowne segmenty gospodarki. A w tej chwili są to właśnie wszystkie branże związane z… rynkiem nieruchomości.