Ceny wynajmu mieszkań spadną?

Przeczytaj także: Polski rynek wynajmu mieszkań I-III 2008

Portal Bankier.pl zauważa, że w powszechnej opinii brak popytu na mieszkania wynikający z wymogu posiadania wkładu własnego i usztywnienia procedur kredytowych powinien doprowadzić do wzrostu cen za wynajem. Osoby, których nie stać na kredyt, muszą gdzieś mieszkać, więc wynajem jest w ich przypadku jedyną alternatywą. Większy popyt przy niskiej podaży - zgodnie z regułami ekonomii - powinien zatem prowadzić do wzrostu cen. Zasada ta jest oczywiście poprawna, co widać zresztą po bardzo wysokich obecnie cenach najmu. Analitycy przypominają jednak, że spadek cen nieruchomości doprowadzi do dużego wzrostu podaży wolnych mieszkań, a co za tym idzie, do spadku cen za wynajem. Zadziała prawo popytu i podaży.

Jak podaje Bankier.pl, wzrost cen wynajmu występuje zawsze równolegle do wzrostu cen nieruchomości. Choć nie ma on aż tak gwałtownego charakteru, to jednak w okresie boomu gospodarczego jest czymś normalnym, czego dowodzą doświadczenia wielu innych krajów. Jest to naturalna konsekwencja – z rynku znika część mieszkań pod wynajem, swoje robi optymizm wynikający z wzrostu gospodarczego, wyższych zarobków, etc. Na samodzielne mieszkanie decydują się osoby, które w niekorzystnej sytuacji rynkowej zmuszone są mieszkać z rodziną, czy w gorszych, odleglejszych lokalizacjach. Kryzys na rynku kredytowym, połączony z gorszą koniunkturą sprawia, że poza cenami nieruchomości, spadają też ceny za wynajem. To efekt powrotu na rynek znacznej części mieszkań, na które nie znajdzie się kupiec.

Analitycy zwracają uwagę, że stabilność cen wywoławczych za mieszkania jest dla wielu osób argumentem przemawiającym za opinią, że na polskim rynku nieruchomości mamy stabilność i rynek kupującego. Jest to jednak tylko wrażenie. To efekt niedostosowania oczekiwań sprzedających do możliwości finansowych kupujących. Do niedawna mogli oni sprostać wygórowanym cenom, bo banki lekką ręką przyznawały kredyty na 100 i więcej procent nieruchomości. Obecnie faktyczny popyt został drastycznie ograniczony, co zresztą widać po bardzo małej liczbie przyznawanych w ostatnich tygodniach kredytów. W takiej sytuacji, jeśli komuś zależy na szybkiej sprzedaży lokalu, musi obniżyć cenę o 20-30 procent. W innym przypadku będzie musiał czekać ze sprzedażą kolejne tygodnie i miesiące, do tego bez gwarancji, że sytuacja się poprawi. Rozsądnie myślący inwestor, który ma mieszkanie na sprzedaż i nie musi się spieszyć ze finalizacją transakcji, może łatwo obliczyć, że jeśli warunkiem doprowadzenia do transakcji jest duża obniżka ceny, to znacznie lepszym rozwiązaniem może być dla niego wstrzymanie się na jakiś czas ze sprzedażą.

Jak podaje Bankier.pl przykładowo, jeśli mieszkanie kosztowało niedawno 500 tysięcy złotych, a obniżka, która pozwoli je sprzedać ma wynieść 10%, to nasz właściciel musi się pogodzić z „utratą“ 50 tysięcy złotych. To dużo – bo jest to kwota pozwalająca chociażby na kupno nowego auta lub opłacenie czynszu w sprzedawanym mieszkaniu przez ponad 8 lat! Jasne jest zatem, że sprzedający tak niechętnie godzą się na jakąkolwiek obniżkę i wolą poczekać, by sprzedać po „swojej” cenie, niż ponosić tak dużą, chociaż wirtualną „stratę”. Dotyczy to zarówno właścicieli nowych, dopiero co wybudowanych nieruchomości, jak również starych klitek w 30 letnich mrówkowcach. Każdy woli przeczekać. To odpowiedź, dlaczego oficjalnie podawane ceny nieruchomości tak wolną spadają, a ceny transakcyjne są często niższe o 10 czy 20 procent.