Ceny wynajmu mieszkań spadną?

Przeczytaj także: Polski rynek wynajmu mieszkań I-III 2008

Problem w tym, jak zauważają analitycy, że nie wszyscy mogą czekać. Niektórzy muszą z różnych powodów szybko doprowadzić do transakcji. Są to na przykład deweloperzy, którzy pozostali z niesprzedanymi mieszkaniami, za które muszą płacić odsetki od kredytów, a także chociażby osoby, które dostały mieszkanie w spadku lub kupiły je kilka lat temu. Po obecnych wzrostach, opuszczenie ceny nawet o kilkanaście-kilkadziesiąt procent sprawia, że tacy właściciele i tak zarobią ogromne kwoty, nie do uzyskania na giełdzie czy bankowej lokacie. To z kolei działa na cały rynek nieruchomości, gdzie ceny kształtowane są przez ostatnie transakcje, a nie przez wyobrażenia sprzedających o cenach. Ci ostatni potrzebują nawet kilku lat okresu dostosowawczego, żeby zrezygnować ze swoich cenowych aspiracji. Po tym czasie, ze względu na inflację, te same 8 tysięcy za metr będzie warte już znacznie mniej. A jak można poradzić sobie z utratą wartości nieruchomości, a do tego uniknąć sytuacji ponoszenia kosztów utrzymywania mieszkania, na które nie można znaleźć kupca? To proste – wynajmując je.

W opinii portalu Bankier.pl zła sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w dość szybkim czasie sprawi, że na rynku wynajmu pojawi się duża liczba mieszkań przeznaczonych tej pory na sprzedaż. Właścicielom nie opłacało się wynajmować ich wcześniej z kilku przyczyn: przede wszystkim dlatego, że wynajem wbrew pozorom jest na co dzień dość kłopotliwy. Wymaga płacenia podatków, przeprowadzania remontów, etc. W ostatnich kilkudziesięciu miesiącach, zamiast oddawać mieszkanie w wynajem, łatwiej było je po prostu trzymać puste i patrzeć, jak z dnia na dzień rośnie jego wartość. W odpowiednim momencie taka nieruchomość mogła być szybko sprzedana, co nie byłoby możliwe w przypadku mieszkania z najemcami. Analitycy zwracają uwagę, że do tej pory większość kupujących to inwestorzy krótkoterminowi. Widać to zresztą po masie ogłoszeń mieszkań na sprzedaż w standardzie deweloperskim. W momencie, kiedy ceny pójdą w dół, jedynym sposobem na przeczekanie tego okresu będzie wynajem. Tak postąpią również ci, którzy kupili mieszkania drożej, niż wynosi obecnie ich realna cena. W tym przypadku zmniejszy się po prostu miesięczna strata notowana na takiej „inwestycji”.

Pojawienie się większej liczby mieszkań pod wynajem doprowadzi do spadku jego kosztów. Co więcej, wpłynie nie tylko na dalszą obniżkę cen nieruchomości, ale także na wydłużenie okresu, w którym mieszkania będą taniały. Dlaczego? Według Bankier.pl wynajem stanie się po prostu znacznie tańszy niż kredyt na mieszkanie. W kolejnym okresie, nawet jeśli cena wynajmu wyrówna się pod względem wysokości rat, to na przeszkodzie wobec zakupu własnego mieszkania na kredyt będzie stawał chociażby wymagany wkład własny i zdolność kredytowa. W średnim okresie może to doprowadzić do pojawienia się na naszym rynku zupełnie nowej kategorii mieszkań – budowanych od razu z zamiarem długoterminowego wynajmu.

Analitycy zauważają, że obecnie nie ma żadnych możliwości, żeby wróciły czasy tanich i łatwo dostępnych kredytów. Rynek nieruchomości zmienia się na naszych oczach - obecna zmiana ma zupełnie inny charakter niż dotychczasowe. Pociągnie to za sobą również zmiany na rynku deweloperów, doradców finansowych, pośredników, czy w końcu - wielu firm związanych z rynkiem mieszkaniowym. Część z nich upadnie, inne zaś przystosują się do nowej sytuacji. Zdaniem Bankier.pl jasne jest bowiem, że przy wymaganym do kredytowania wkładzie własnym, klient nierzadko będzie musiał na niego oszczędzać przez kilka lat, a każdy dodatkowy koszt – chociażby związany z opłatami na agencję nieruchomości, będzie próbował w takiej sytuacji zminimalizować. Znacząco niższy dopływ chętnych na nowe mieszkania szybko doprowadzi zaś do obniżki cen nieruchomości, a w późniejszych latach do pojawienia się budownictwa czynszowego i znacząco niższej dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że sytuacja wróci do normy obserwowanej kilka-kilkanaście lat temu na Zachodzie. Przeciętny Polak powinien się z tego cieszyć. Tańszy, długoletni wynajem mieszkania nie będzie się specjalnie różnił od „wynajmowania” mieszkania od banku, przez kolejnych 40-50 lat. W ostatecznym rozrachunku dostęp do mieszkań będzie bowiem znacznie większy niż obecnie - podsumowują analitycy Bankier.pl.