Rynki finansowe - prognozy na 2009 r.

Przeczytaj także: Rynek akcji, obligacji i nieruchomości w 2008r.

Przed rokiem obawialiśmy się dalszego wzrostu oprocentowania kredytów i – co niewielu brało pod uwagę – osłabienia złotego. Teraz spodziewamy się raczej ruchu w drugą stronę. Zakładamy, że oprocentowanie nowoudzielanych kredytów złotowych spadnie na koniec roku w okolice 7,0 proc. z 8,5 proc. obecnie. Jeśli sytuacja gospodarcza nie będzie wyraźnie niższa od obecnych szacunków (2,5 proc. wzrostu PKB), będzie to impuls dla zatrzymania spadku cen mieszkań w II połowie przyszłego roku.

Taka sytuacja stwarza jednak dość dobrą okazję dla inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Jednoczesny spadek cen mieszkań i wzrost popytu na wynajem prowadzić będzie do wzrostu rentowności (stopy zwrotu) z najmu. Obecnie można ją szacować na ok. 5,5 proc. brutto (przed rokiem ok. 4 proc.). Zakładając, że zrealizuje się 10-proc. spadek cen mieszkań przy niezmienionej stawce za wynajem, rentowność najmu wzrośnie do ok. 6,2 proc. brutto. Ponieważ w drugiej połowie roku może być trudniej o takie stopy zwrotu z inwestycji w obligacje czy lokaty bankowe, można spodziewać się ożywienia popytu inwestycyjnego na rynku mieszkań pod wynajem. Sprzyjać mu będą także możliwości wynajdywania okazji i niewielka konkurencja w postaci kupujących w celach mieszkaniowych, co pomoże w wywieraniu presji na sprzedających. Zresztą już teraz otwiera to drogę do twardych negocjacji cenowych.

Reasumując: spodziewamy się co najmniej 10-proc. spadku cen mieszkań i domów, zmniejszonego o co najmniej 20 proc. popytu na kredyty mieszkaniowe i jednocześnie wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem mieszkań.

Emil Szweda, analityk Open Finance

SYTUACJA BANKÓW

Dla banków kończą się lata tłuste – przyszły rok będzie dla nich trudniejszy. Zaczną bowiem powoli odczuwać efekty spowolnienia gospodarczego, które spowoduje, że część osób straci pracę, niektórzy nie dostaną oczekiwanej podwyżki, a jeszcze inni będą musieli się liczyć z obniżką pensji. Gorsza sytuacja klientów przeniesie się wcześniej czy później na kondycję banków. Na pewno wzrośnie odsetek niespłacanych kredytów, popyt na nowe pożyczki też nie będzie rósł tak szybko jak dotychczas, bo zmniejszy się optymizm konsumentów. Będzie to dotyczyło wszystkich produktów kredytowych – zarówno hipotecznych, jak i gotówkowych, a także kart kredytowych.

Klienci banków mogą mieć gorszą sytuacją materialną, i trudniej będzie im spłacać kredyty, ale z drugiej strony mogą się spodziewać, że będą one niżej oprocentowane. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) już zaczęła cykl obniżek stóp procentowych, obniżając główną stopę z 6 na 5,75 proc. W przyszłym roku można się spodziewać kolejnych obniżek stóp procentowych i – patrząc na oczekiwania rynku i ekonomistów – główna stopa zejdzie zapewne w okolice 4 proc. Na tak znaczny ruch zareagują stopy rynkowe, a banki dostaną impuls do obniżek oprocentowania kredytów. W przypadku tych hipotecznych stanie się to niejako automatycznie, wraz ze spadkiem stóp WIBOR. Jeśli stawka trzymiesięczna będzie podążać za ruchami stóp NBP, to może spaść do 4,5-5 proc.