Kredyty hipoteczne: która waluta króluje?

Przeczytaj także: Przewalutować kredyt w CHF czy nie?

Największym zainteresowaniem w Polsce cieszą się kredyty walutowe, przede wszystkim kredyty we franku szwajcarskim. W 2008 r. kredyty we frankach stanowiły ok. 80% nowo udzielanych pożyczek. Taka tendencja jest zauważalna już od ponad dwóch lat dzięki dużo korzystniejszemu oprocentowaniu kredytów we franku szwajcarskim w porównaniu z kredytami złotówkowymi. W Europie Środkowo-Wschodniej krajem, który uruchamia najwięcej kredytów walutowych, są między innymi Węgry, gdzie aż 55% wszystkich kredytów realizowanych jest w walutach obcych. W Polsce około 25%.

Od pół roku zauważa się na rynku powrót do droższych, jednak nieco bezpieczniejszych kredytów w rodzimej walucie. Na ten stan rzeczy nałożyło się kilka elementów. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu hipotecznego w złotych chroni przed ryzykiem kursowym, co dla osób obawiających się wahań kursowych jest bardzo istotnym czynnikiem. Zaciągając kredyt walutowy, kredytobiorca ponosi ryzyko kursowe. Oznacza to, że rata kredytu w walucie może po przeliczeniu na złotówki podlegać wahaniom, w zależności od aktualnego kursu tej waluty. Czynnikiem, który ma decydujący wpływ na spadek atrakcyjności kredytów walutowych, jest więc aktualne osłabienie złotego. Po drugie, rynek kredytów we franku szwajcarskim bardzo podrożał. Marże na standardowy kredyt hipoteczny wzrosły średnio do 4%. Po trzecie, rosnąca cena franka, nadchodzący kryzys oraz destabilizacja rynków walutowych skutecznie odstraszają kredytobiorców chętnych do zaciągania kredytów walutowych.

Główną zaletą kredytów w walutach obcych jest to, że w zestawieniu z kredytami w walucie krajowej, ich oprocentowanie opiera się na niższych stopach procentowych, co w praktyce oznacza niższe raty odsetkowe płacone przez klienta. Dla porównania, na dzień 25 lutego 2009 r. LIBOR 3M wynosił 0,49%, a WIBOR 3M aż 4,68%. Jednak w obecnej chwili banki prowadzą już bardzo zachowawczą politykę dotyczącą kredytów we franku szwajcarskim. Nagły brak płynności na rynkach zaskoczył nawet najlepszych analityków i bankowców. Utrudniony dostęp do finansowania i pozyskiwania środków, zwłaszcza szwajcarskiej waluty, tak popularnej wśród polskich kredytobiorców, spowodował, że banki natychmiast wprowadziły ograniczenia w udzielaniu kredytów. Najpierw podwyższyły wymóg wkładu własnego, nawet do 40% transakcji. Później zwiększyły wymogi dotyczące zdolności kredytowej.

Obecnie najczęściej zadawane pytanie dotyczy ewentualnego przelutowania kredytu we franku. Oczywiście nie należy tego robić, ponieważ wiązałoby się to ze stratami wynikającymi z różnicy kursowej. W najgorszej sytuacji znalazły się osoby, które zaciągnęły kredyt w okresie wakacyjnym, kiedy kurs franka wynosił 2 zł (lub nawet mniej). Od tego czasu wartość ich kredytu w przeliczeniu na złote wzrosła (uwzględniając spread) o ponad 60%. Innymi słowy ktoś, kto pożyczył 500 tys. zł, jest dziś winien bankowi 800 tys. zł. W takiej sytuacji należałoby zatem spokojnie czekać na umocnienie się złotówki i dopiero wtedy myśleć o przewalutowaniu kredytu. Trzeba jednak pamiętać, ze sam proces przewalutowania jest długi i niekoniecznie bank może zgodzić się na taką operację bez na przykład dodatkowego zabezpieczenia.

Jak wynika z informacji Krajowego Rejestru Długów, wzrasta liczba zagrożonych kredytów hipotecznych, czyli takich, które nie są spłacane od przynajmniej czterech miesięcy. Wyniosły one na koniec ubiegłego roku prawie 1,9 mld zł, w tym kredyty walutowe stanowiły zaledwie 740 mln zł.

Zainteresowanie kredytami walutowymi nadal jest duże, jednak w praktyce niewiele ponad 20% złożonych wniosków kończy się decyzją pozytywną. W obecnej sytuacji, przede wszystkim trzeba zagwarantować wkład własny, czyli pokryć część ceny zakupu nieruchomości. Ponadto, zdolność kredytowa klientów jest o wiele niższa niż jeszcze 6, 8 miesięcy temu. Z biegiem czasu, wraz ze zbliżającą się datą przystąpienia Polski do strefy euro, klienci coraz częściej będą interesować się kredytami w walucie europejskiej. Teraz jednak banki nadal nie są w stanie zaoferować atrakcyjnej oferty dla kredytów w euro, a klienci boją się zawirowań na rynku walutowym. Podobnie sprawa wygląda w odniesieniu do kredytów we franku szwajcarskim i dolarze.