Ceny mieszkań w dół, marże kredytów w górę

Przeczytaj także: Marże kredytów hipotecznych rosną

Co dalej z tym fantem?

Choć rozpatrywanie historii może prowadzić do zaskakujących wniosków, to osoby stojące przed perspektywą zakupu mieszkania nie powinny zastanawiać się nad tym, czy lepiej zrobiłyby kupując je np. rok temu, ale czy zakup mieszkania na kredyt będzie bardziej opłacalny w przyszłości niż obecnie (osoby kupujące za gotówkę są raczej wolne od tego rodzaju dylematów).

O ile można być pewnym, że mieszkania jeszcze stanieją, to nieco inaczej sprawa się ma z kredytami. Oceniając kondycję sektora finansowego nie można stwierdzić, że cierpi on na nadmiar środków. Z tego powodu możliwy jest dalszy wzrost marż kredytowych przy kredytach hipotecznych. W obecnych warunkach – podkreślmy to jeszcze raz – historycznie niskich stóp procentowych, wzrost oprocentowania kredytu o 1 pkt proc. zrównoważy spadek cen mieszkań o kolejnych 10 proc. Dylemat do rozstrzygnięcia spory – czy ceny spadną o kolejnych 10 proc., czy może znacznie więcej i czy kredyty mogą podrożeć jeszcze bardziej?

Oczywiście można oczekiwać – zakładając, że możemy czekać dowolnie długo z zakupem mieszkania – że nadejdzie moment, w którym ceny kredytów (rozumianych jako wysokość marż) zaczną spadać, co zbiegnie się zapewne ze wzrostem cen na rynku mieszkaniowym. Teoretycznie optymalnym wyborem będzie zakup mieszkania tak taniego jak to możliwe (w dołku cenowym), za kredyt nawet droższy niż obecnie. Bo przecież nawet drogi kredyt będzie można zrefinansować, kiedy warunki na rynku bankowym znowu się poprawią, choćby nawet mielibyśmy czekać na to kilka lat, natomiast kupić mieszkania taniej się już nie da. Jednak i w tym wypadku pojawia się ryzyko popełnienia błędu, jeśli okres oczekiwania na możliwość zrefinansowania kredytu wydłuży się np. do kilku lat. Może się bowiem okazać, że koszt spłaty drogiego kredytu przez dłuższy czas przewyższa oszczędności z kupienia droższego mieszkania, ale za tańszy kredyt. I tak kupując mieszkanie za 200 tys. zł z marżą 4 proc. zapłacę więcej (spłacając kredyt) niż kupując to samo mieszkanie za 210 tys. zł po dwóch latach, ale korzystając z kredytu z marżą 1 proc., i to nawet jeśli po dwóch latach zrefinansuję swój pierwotny kredyt do marży 1 proc. i poniosę minimalny choćby koszt refinansowania (obliczenia dla stopy WIBOR 3M 4,24 proc.).

Osoby, które wybiorą kredyt walutowy, postawią się w arcyciekawej sytuacji. Może się zdarzyć tak, że ewentualne umocnienie złotego zamortyzuje spadek cen mieszkań. Czyli np. umocnienie złotego o 20 proc. będzie miało większy wpływ na wysokość raty niż np. czekanie na spadek ceny mieszkań o 10 proc. Wówczas to zakup mieszkania przed spadkiem jego ceny, ale też przed umocnieniem złotego, okaże się decyzją lepszą, niż czekanie na spadek cen mieszkań i jednocześnie kursu euro czy franka. Z drugiej strony umocnienie złotego nie jest wcale przesądzone (choć w dłuższym terminie wysoce prawdopodobne).

Natomiast wszyscy kredytobiorcy – i ci, którzy kredyt mają, i ci którzy dopiero planują go zaciągnąć – powinni mieć świadomość, że rekordowo niskie obecnie stopy procentowe w bankach centralnych nie będą się znajdowały na tak niskich poziomach przez wieczność i oprocentowanie kredytów może zacząć rosnąć ze względu na wzrost stóp rynkowych. W tym momencie dalszy rozwój sytuacji jest trudny do przewidzenia – np. wzrostowi inflacji może towarzyszyć spadek marż odsetkowych i wzrost cen mieszkań lub dalszy wzrost marż i dalszy spadek cen mieszkań (ze względu na jeszcze większy spadek popytu). Wiele zależeć będzie od czynników tworzących presję inflacyjną i kondycji gospodarek w momencie, w którym ta wyższa inflacja się pojawi.

Rozważając wszystkie możliwe scenariusze warto uświadomić sobie, że spadek cen mieszkań nie przekłada się automatycznie na lepszą sytuację kupujących (za kredyt), a końcowa wysokość miesięcznych rat, a więc i opłacalność całego interesu, jest ściśle związana z ceną nieruchomości i kredytów.