Rynek nieruchomości w USA: kolejne problemy

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w USA w stanie hibernacji

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Kredyty hipoteczne, udzielane rodzinom nie posiadającym wystarczającej zdolności kredytowej, stały się główną przyczyną globalnego kryzysu finansowego, jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime – najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin. W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

• kredyty na nieruchomości rolne,
• kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),
• kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),
• kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).

Szersze pole rażenia

Banki niezbyt chętnie handlowały między sobą dużymi pakietami kredytów na nieruchomości komercyjne – sekurytyzowane kredyty stanowią obecnie ok. 20 proc. całego rynku, którego wartość szacuje się na ok. trzy biliony dolarów. Ponad 60 proc. komercyjnych hipotek znajduje się bezpośrednio w bilansach banków, które udzieliły pożyczek. Jest to bardzo istotne z następującego powodu: przede wszystkim ryzyko jest bardziej rozproszone niż w przypadku tzw. toksycznych aktywów opartych na zwykłych kredytach hipotecznych, którymi obrót przed pęknięciem spekulacyjnej bańki stał się tak powszechny, że instytucje finansowe właściwie nie zwracały uwagi na to, czym handlują, a jedynie na rating kupowanych papierów wartościowych.

Większe rozproszenie kredytów na nieruchomości komercyjne oznacza, że w przypadku załamania koniunktury, pole rażenia nie dotyczy tylko takich gigantów o strategicznym znaczeniu dla światowych rynków finansowych, jak największe banki inwestycyjne, ale także małych, lokalnych banków, które nie były zainteresowane skomplikowanymi instrumentami pochodnymi. Różnica w stosunku do pierwszej fali kryzysu polega na tym, że drugie uderzenie może mieć bardziej lokalny charakter, ale tym razem zagrożone są także najbardziej konserwatywne banki, w których pokłada się nadzieje na zmniejszenie bezrobocia i wyciągnięcie gospodarki USA z zapaści. FDIC, czyli organ administracji odpowiedzialny za gwarancje bezpieczeństwa depozytów amerykańskich bankach, niedawno zaczął rozważać zaciąganie pożyczek w bankach komercyjnych, ponieważ państwowe środki na ten cel topnieją znacznie szybciej niż przewidywano (licznik tegorocznych bankrutów zbliża się do 120).

„Między masakrą a kataklizmem”

O ile w segmencie domów i mieszkań, od kilku miesięcy można mówić o wyhamowaniu lawiny bankructw (we wrześniu trzeci miesiąc z rzędu zmniejszała się liczba komorniczych aukcji), to w przypadku nieruchomości komercyjnych reakcja łańcuchowa dopiero się zaczyna. W ciągu ostatniej dekady najdynamiczniejszy wzrost, jeśli chodzi o kredyty na nieruchomości dla przedsiębiorstw, występował w obszarze budowlano-deweloperskim, co sugeruje, że pokaźna część kapitału była wykorzystana do celów spekulacyjnych. Kilka dni temu w wywiadzie udzielonym amerykańskiej stacji telewizyjnej CNBC, Willam Mack, założyciel firmy doradczej Area Property Partners i funduszu inwestującego w nieruchomości komercyjne, stwierdził, że rynek nieruchomości komercyjnych w USA to obecnie „coś pomiędzy masakrą a kataklizmem”. Najbardziej dramatycznie wygląda sytuacja właścicieli surowych gruntów, które potaniały w ciągu kilkunastu miesięcy nawet o 70-80 proc. Nieco wolniej spadają ceny hoteli oraz powierzchni handlowych najmowanych przez sklepy detaliczne, ponieważ nawet te położone w atrakcyjnych lokalizacjach coraz częściej świecą pustkami. Najlepiej przed kryzysem broni się segment nieruchomości wielorodzinnych.