Koszty kredytu: uważaj na spread

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny w euro najtańszy na rynku

Warto więc również policzyć w jakiej sytuacji może nie być opłacalne zaciągnięcie kredytu z niższym oprocentowaniem, a wyższym spreadem. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat o przeciętnym oprocentowaniu (3,44%) i przeciętnym poziomie spreadu (6,6%) rata wyniesie 1425. zł. W sytuacji, gdy inny bank oferuje oprocentowanie o 0,1 pkt. proc. niższe, czyli wynoszące 3,34%, to jego rata może być jednak wyższa niż 1425 zł. Stanie się tak, jeśli będzie on naliczał spread na poziomie wyższym niż 7,9%. Wzrost spreadu o 1,3 pkt. proc. jest więc odpowiednikiem podwyższenia oprocentowania o 0,1 pkt. proc. W praktyce, aby kredyt z niższym oprocentowaniem był mniej opłacalny, to albo różnica w wysokości spreadu musi być duża (jak w przypadku DnB Nord i Raiffeisena), albo różnica w poziomie oprocentowania musi być nieznaczna (jak w PKO BP i Pekao).

Okazuje się więc, że dokonując wyboru oferty kredytu hipotecznego warto porównywać poziom spreadów. Niestety problem polega na tym, że kredytobiorca nie ma pewności czy za kilka lat bank nie zmieni swojej polityki w zakresie kursów walutowych. Z analizy Expandera wynika, że w ciągu minionych 2 lat tylko jeden bank - Raiffeisen – obniżył spready, a aż 10 banków dokonało podwyżek. W czterech przypadkach poziomy spreadów są ponad dwukrotnie wyższe niż w czerwcu 2008 r., czyli tuż przed kryzysem. Najbardziej jest to widoczne w BOŚ, w którym od czerwca 2008 r. spread wzrósł prawie o 140%.

Wniosek z naszej analizy jest więc taki, że nie należy zapominać o dodatkowym koszcie w postaci różnic kursowych, gdyż w banku oferującym niższe oprocentowanie można zapłacić wyższą ratę. Z drugiej jednak strony nie należy traktować spreadu jako najważniejszego elementu. Kredyty hipoteczne są bowiem udzielane na kilkadziesiąt lat, a historia pokazuje, że nawet na przestrzeni 2 lat poziomy spreadów mogą ulec istotnym zmianom. Największą częścią kosztu kredytu są natomiast odsetki. Z tego względu największą uwagę należy zwracać na marżę kredytową. Jej wysokość jest wpisana do umowy kredytowej, a nie ulegnie ona zmianie w okresie kredytowania.