Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Poradnik krok po kroku

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie jest zbyt skomplikowana, trzeba tylko spłacić aktualny kredyt. Najłatwiej jest, gdy nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę. Wtedy po prostu przelewa na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia, a resztę należności otrzymuje sprzedający. Trzeba przy tym pamiętać, że w niektórych bankach występuje prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, która może wynieść np. 1 proc. spłacanej kwoty.

Pewne komplikacje mogą pojawić się jeśli kupujący chce zaciągnąć kredyt. Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei zgodzi się na wykreślenie po otrzymaniu należnych pieniędzy. Trzeba więc w akcie notarialnym dokładnie opisać jak transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone. Jeśli kwota zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego jest niższa niż wartość transakcji, wówczas reszta pieniędzy trafia na konto sprzedającego. Warto jednak wiedzieć, że obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece, a także – jeśli kupujący zamierza zaciągnąć kredyt – drugiego banku. Najpierw trzeba więc załatwić te formalności, a czasami może to zająć nawet dwa tygodnie.

Czasami komplikacje mogą pojawić się jeśli... kupujący dysponuje wkładem własnym. Wyobraźmy sobie następującą sytuację: Kowalski ma 100 tys. zł gotówki i kupuje od Nowaka mieszkanie za 400 tys. zł – brakujące 300 tys. zł będzie chciał sfinansować kredytem hipotecznym. Ale mieszkanie Nowaka jest obciążone hipoteką z saldem zadłużenia równym 350 tys. zł. Bank Kowalskiego żąda zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia, co jest normalne, a jego wydanie może trwać na przykład dwa tygodnie. Warunkiem uruchomienia kredytu jest, aby kwota zadłużenia była nie wyższa niż kwota kredytu, zatem najpierw trzeba (z gotówki posiadanej przez Kowalskiego) spłacić część kredytu. W większości banków wystarczyłoby notarialne potwierdzenie przelewu brakujących 50 tys., ale są na rynku instytucje, które zażądają kolejnego zaświadczenia o saldzie zadłużenia i mamy dwa tygodnie opóźnienia. Sprawa opóźnić może się także ze względu na daty księgowania operacji. Są banki, które wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu księgują tylko w konkretnym dniu miesiąca (zwykle w dniu płatności raty). Jeśli spóźnimy się z tą operacją o kilka dni, czeka nas prawie miesiąc opóźnienia.

Takie sytuacje występują jednak dość rzadko, najczęściej udaje się sprawnie wszystko załatwić. Problem ma za to część z tych, którzy mieszkanie kupili na kredyt walutowy. Po pierwsze kursy walut każdego dnia się zmieniają. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia zawiera zazwyczaj kwotę kredytu w walucie i jej odpowiednik w złotych, przeliczony po aktualnych kursach z dnia wystawienia dokumentu. Gdy po kilku tygodniach dochodzi do uruchomienia kredytu może okazać się, że kwota nie jest wystarczająca by spłacić dotychczasowy kredyt.

W związku z osłabieniem złotego może być tak, że biorąc pod uwagę aktualne kursy walut, jesteśmy bankowi winni dużo więcej niż w chwili zaciągania kredytu. Jeśli ktoś na przykład pożyczył dwa lata temu 400 tys. zł we frankach szwajcarskich, dziś jest winien bankowi ponad 600 tys. zł. Taka osoba poziom zadłużenia o 50 proc. wyższy niż wartość posiadanej nieruchomości, co znacznie utrudnia jej sprzedaż. Praktycznie czyni ją niemożliwą. Aby pozbyć się takiego mieszkania trzeba by dołożyć 200 tys. złotych. Niestety, takie osoby są rzeczywiście uwięzione, nie jest to jednak spowodowane samą hipoteką, a niekorzystnym obrotem spraw na rynku walutowym oraz spadkami cen nieruchomości.