Inwestowanie w nieruchomości opłacalne?

Przeczytaj także: Inwestowanie w ziemię może być opłacalne

Rynek nieruchomości powinien być uzupełnieniem portfela inwestycji finansowych takich, jak lokaty bankowe, fundusze inwestycyjne czy inwestycje giełdowe. Charakteryzuje się innym ryzykiem, inną cyklicznością i co za tym idzie, innymi potencjalnymi stopami zwrotu. W wielu wypadkach wymaga dużych nakładów finansowych, co może ograniczać jego dostępność tylko dla osób o ponadprzeciętnych dochodach. Inwestorem może jednak zostać osoba posiadająca kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Oczywiście każdy zakup nieruchomości, np. własnego M, jest swego rodzaju inwestycją, dla potrzeb tego materiału przyjęliśmy jednak, że zakup inwestycyjny to taki, który nie wynika z bieżących potrzeb mieszkaniowych nabywcy. Może to być zakup mieszkania na wynajem, nieruchomości wakacyjnej, mieszkania na etapie dziury w ziemi z zamiarem odsprzedania na późniejszym etapie budowy czy ziemi rolnej.

Stabilny dochód z inwestycji w mieszkanie

Dodatkowy lokal można kupić po to, aby osiągać dochody z najmu, a w dłuższym horyzoncie zarabiać na wzroście ceny nieruchomości. Inwestorami na rynku mieszkaniowym często stają się rodzice, którzy z wyprzedzeniem myślą o potrzebach mieszkaniowych swoich małych dzieci. Dotyczy to w szczególności osób, które nie mają wystarczających zasobów, aby kupić lokal za gotówkę. Posiłkując się kredytem i następnie wynajmując mieszkanie, są w stanie z wpływów z najmu pokryć dużą część raty kredytowej, a po 15 czy 20 latach przekazać dziecku lokal wolny od obciążeń bankowych.

Inwestycje w mieszkania uważane są za stosunkowo bezpieczne, aczkolwiek ostatnie 3 lata to okres dużych wahań na rynku, zarówno w Polsce, jak i na świecie. U nas, biorąc pod uwagę spadki cen dochodzące w najgorszym momencie do 10%, nie można w zasadzie mówić o kryzysie. Inaczej było w Stanach Zjednoczonych, gdzie w szczycie kryzysu spadki cen domów sięgały 25% rok do roku. Bardzo trudna sytuacja wciąż utrzymuje się w Irlandii czy na Ukrainie, gdzie ceny nadal idą w dół w tempie dwucyfrowym.

Z drugiej strony, inwestując w rynek mieszkaniowy w Polsce, nie ma sensu przywoływać wydarzeń sprzed kryzysu, kiedy w ciągu 5 lat, ceny nieruchomości rosły w tempie 100% i więcej. Trudno wyobrazić sobie możliwość powtórzenia tego boomu. Na rozwiniętych rynkach przyjmuje się, że ceny nieruchomości mieszkaniowych rosną w długim terminie w tempie ok. 2 pkt. proc. powyżej inflacji. Doświadczenia pokazują ponadto, że okresy dobrej koniunktury są dłuższe niż złej. Aktualna prognoza Home Broker zakłada wzrost przeciętnego poziomu cen mieszkań w największych miastach Polski o 2,8% w najbliższych 12 miesiącach, co odpowiada zmianie cen transakcyjnych z minionych 12 miesięcy. Obok wzrostu wartości inwestycji, w kalkulacji stopy zwrotu należy uwzględnić przeciętnie ok. 4% netto (po uwzględnieniu podatku) dochodu z najmu rocznie. Dochód będzie mniejszy w przypadku konieczności korzystania z kredytu.

Wakacyjna nieruchomość na wynajem

W przypadku inwestycji w nieruchomości wakacyjne do wyboru są projekty w krajowych i zagranicznych kurortach. Inwestując za granicą należy się liczyć z ryzykiem kursowym, które może pochłonąć zysk wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości oraz samych czynszów. Dodatkowo zakup nieruchomości za granicą wiąże się z koniecznością zaznajomienia się z regulacjami dotyczącymi samej transakcji, jak również podatków, które mogą być inne niż w Polsce. Atutem zakupu np. apartamentu wakacyjnego w Hiszpanii czy Bułgarii jest jednak długi sezon wakacyjny. Poza tym, na rynku jest duży wybór ofert w atrakcyjnych cenach. Wystarczy budżet rzędu 80 tys. zł aby zostać właścicielem kawalerki w bułgarskim kurorcie – Burgas. Kwota ta odpowiada cenie najtańszych mieszkań w Katowicach. Większym budżetem należy dysponować, aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Najtańsze apartamenty kosztują tu około 200 tys. zł. W pobliżu Alicante za wyposażony dom o powierzchni 120 m kw. należy jednak zapłacić około 410 tys. zł. W Polsce natomiast kupno na własność apartamentu w czterogwiazdkowym hotelu nad morzem to wydatek rzędu minimum 350 tys. zł, ale są też oferty w cenie 170-200 tys. zł w przypadku niższego standardu.

W Polsce krótki sezon letni jest największym problemem, zwłaszcza w jeśli chodzi o inwestycje w lokalizacjach nadmorskich. W górach to ograniczenie znika. Poza tym, rynek nieruchomości wakacyjnych w naszym kraju dopiero raczkuje, co powoduje, że wybór inwestycji jest niewielki.