Kredyty walutowe a sprzedaż mieszkania

Przeczytaj także: Rekomendacja S a kredyty mieszkaniowe

"Choć osób obsługujących kredyty walutowe nie dotknęły do tej pory mocno kłopoty ze spłatą rat, to nie znaczy, że ich nie mają. Wiele z nich, gdyby dziś chciało sprzedać mieszkanie, które kupiło za kredyt we franku szwajcarskim kilka lat temu, musiałoby oddać o wiele więcej, niż pożyczyło i więcej niż warte jest ich mieszkanie. Problemem nie jest tylko wzrost raty, ale wzrost zadłużenia, jaki bierze się właśnie z uwagi na wyższy kurs waluty" - mówił Andrzej Kotowicz z KNF.

Gold Finance przyjrzał się, przy jakich kursach franka szwajcarskiego biły popularność kredyty w tej walucie. Tylko za lata 2006-2008, kiedy to frank szwajcarski święcił triumfy, taki kredyt zaciągnęło ponad 380 tys. osób (obecnie liczba umów kredytowych przekracza 1,5 mln). W 2006 r. kredyt we franku wzięło ponad 118 tys. osób (54 proc. wszystkich kredytów), w 2007 r. blisko 80 tys. (41 proc.), w 2008 r. – 183 tys. (prawie 69 proc.).

Niemal wszystkie te osoby zadłużały się przy niższym kursie niż obecny. Średni kurs CHF w 2006 r. (według NBP) wynosił 2,47 zł. W tym roku na razie średnio jest to 2,84 zł. Więc jeśli klient z tamtego okresu pożyczał na 100 proc. ceny mieszkania, dziś ma kredyt o wartości ok. 115 proc. ceny nieruchomości. Jeszcze większe różnice są w kolejnych latach. W 2007 r. średnia kursu wynosiła 2,3 zł, czyli dziś jest o 23 proc. wyższa niż wówczas. A w 2008 r. było to według tabel NBP 2,22 zł. Dziś dług jest więc wyższy o 28 proc.

W wielu przypadkach gdyby te osoby dziś chciały sprzedać mieszkanie, kwoty kredytu nie pokryłyby pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. O sprzedaży mieszkania w razie nagłych finansowych problemów nie ma więc mowy. O zmianie takiego lokum również. Z drugiej strony przez cały ten okres „frankowi kredytobiorcy” wciąż płacą niższe raty niż osoby zadłużone w złotym. Na razie odsetek złych kredytów dla tej właśnie grupy jest niższy niż w przypadku spłacających zadłużenie w złotych. Oczywiście jest również szansa, że sytuacja może się odwrócić - złoty się umocni, kurs franka spadnie i zadłużenie się obniży.

Nadzór alarmuje, że argumentem przeciwko kredytom walutowym jest, obok ogromnego ryzyka kursowego, również utrata wpływu banku centralnego na politykę pieniężną, a tym samym przyrost akcji kredytowej. Wysoka sprzedaż kredytów walutowych wpływa również na kondycję złotego i umacnia naszą walutę.

"Kryzys finansowy sprawił, że taka polityka mocno zemściła się na wielu krajach i mają one obecnie duże kłopoty" – wskazywał prof. Andrzej Sławiński, doradca prezesa KNF. Sławiński przywoływał tu przykład Łotwy, gdzie depozyty krajowe stanowiły jedynie 7 proc. podstawy dla akcji kredytowej. 93 proc. pochodziło z zewnętrznych źródeł finansowania, 73 proc. zewnętrznego finansowania było na Litwie, 63 proc. na Węgrzech, 62 proc. w Rumunii, a 60 proc. w Irlandii.

Przedstawiciele nadzoru pozostawili jednak bez odpowiedzi pytanie, czy zrobili analizę, o ile spadnie sprzedaż kredytów z powodu zakazu kredytowania w walutach obcych i czy wpłynie to na spadek cen nieruchomości oraz sprzedaż mieszkań, a także na ile też wpłynie na wzrost bezrobocia. – Osoby, które brały kredyty walutowe, stać również na kredyty złotowe – argumentował jedynie prof. Sławiński.

Kiedy obostrzenia co do sprzedaży kredytów walutowych wejdą w życie pod postacią nowelizacji rekomendacji S II, na razie nie wiadomo. - "Dyskusje z bankami trwają i nie ma jeszcze ustalonego terminu ich zakończenia " – dowiedział się Gold Finance. W projekcie nowelizacji w miejscu daty pozostawiono puste miejsce, widnieje jedynie rok 2011. W pierwszej opublikowanej wersji zmian nadzór zaproponował m.in. aby banki, które do tej pory udzieliły więcej niż połowę kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, nie mogły już kredytować dalej w walucie. To oznaczałoby koniec sprzedaży takich kredytów przez zdecydowaną większość instytucji, które obecnie aktywnie ich udzielają. Jak wynika z informacji uzyskanych przez Gold Finance, tylko w DNB Nord kredyty walutowe stanowią blisko 90 proc. wartości mieszkaniowych kredytów detalicznych. Podobnie sytuacja wygląda w BNP Paribas Fortis. W DB PBC jest to ok. 85 proc., w Millennium 82 proc. (chociaż już nie oferuje walut), w mBanku i MultiBanku - ponad 70 proc. Grubo ponad 50 proc. walut na koncie mają też m.in. Nordea Bank, Raiffeisen Bank, Kredyt Bank, BPH. Około 40 proc. ma PKO BP.

Dlatego też jak ustaliliśmy, nadzór dyskutuje i rozważa różne warianty ograniczeń: stopniowe dochodzenie do poziomu 50 proc., odniesienie zasady maksymalnie 50 proc. kredytów walutowych tylko do nowej sprzedaży, a także i inne scenariusze.

Nadzorcy nie w smak jest także długość okresu, na jaki udzielane są kredyty. "Powinno to być najwyżej ok. 25 lat, bo inaczej nie ma potem możliwości restrukturyzowania zadłużenia poprzez wydłużenie spłaty " – mówił Kotowicz. W nowelizacji Rekomendacji S nadzór proponuje, aby zdolność kredytową klienta obliczać dla 25 –letniego okresu spłaty, nawet gdy kredyt trwa dłużej.