Kredyty hipoteczne - co po franku szwajcarskim?

Przeczytaj także: Podział majątku a kredyt hipoteczny

Z bankiem warto rozmawiać

Jak zauważają autorzy raportu, kredyt hipoteczny to dla każdego banku dobry interes. Dlatego jeśli spełniamy warunki stawiane przez bank, warto powalczyć o jak najlepsze warunki udzielenia kredytu. Można próbować zmniejszyć marżę, zaproponować alternatywne zabezpieczenie w miejsce drogich ubezpieczeń albo rozsądnie skorzystać z innych produktów banku. Dobrze jest też zapewnić sobie możliwość wyboru i sprawdzić warunki proponowane przez kilka banków, które w ramach konkurencji będą musiały powalczyć o nasze pieniądze. Jak w przypadku każdych negocjacji warto mieć sojusznika. Dlatego warto pomyśleć o wsparciu doświadczonego doradcy.

Dla zdecydowanej większości Polaków droga do własnego M przebiega przez oddział banku lub firmy doradczej, ponieważ wymaga zaciągnięcia kredytu. W sytuacji, kiedy na zakup typowego, dwupokojowego mieszkania (45 m2) Polak zarabiający średnią krajową musiałby pracować ponad 6 lat (odkładając całą pensję), kredyt jest niezbędny. Dostępność kredytów powoli wzrasta (szczególnie jeżeli porównamy obecną sytuację do roku 2009), podobnie, jak podaż nowych mieszkań. Ceny mieszkań spadają, ponieważ popyt zgłaszany przez konsumentów nie dorównuje podaży. To dobry moment, żeby odświeżyć sobie najważniejsze informacje związane z kupnem mieszkania na kredyt.

Co się zmieniło po kryzysie?

Według opublikowanego niedawno raportu NBP, za przeciętne wynagrodzenie największą powierzchnię mieszkania mogą nabyć osoby planujące zakup w Gdańsku. Za jedną średnią pensję można tu kupić prawie 0,7m2 lokalu mieszkalnego. Na dalszych miejscach plasują się Łódź, Poznań i Warszawa, w których osoba zarabiająca średnią krajową mogłaby kupić przeciętnie około 0,6m2. Najmniejsza powierzchnia za średnią pensję jest dostępna we Wrocławiu i Krakowie (około 0,5m2). Te różnice to efekt relacji pomiędzy średnią wysokością zarobków, a średnimi cenami mieszkań.

Jak czytamy w raporcie, najbardziej dostrzegalną w ostatnim czasie zmianą na rynku jest ograniczenie dostępności kredytów walutowych, szczególne tych udzielanych we frankach szwajcarskich. Jest to efekt działania Komisji Nadzoru Finansowego, która dbając o bezpieczeństwo i stabilność systemu finansowego, ograniczyła możliwość udzielania przez banki kredytów denominowanych w walutach obcych. Według danych banku centralnego blisko 60% z 266,8 mld złotych zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych to kredyty udzielone w frakach szwajcarskich. Jest to efekt przedkryzysowego boomu kredytowego. W latach 2006-2008 banki prześcigały się w kuszeniu klientów niskimi ratami kredytów hipotecznych udzielanych w chwalonej za stabilność szwajcarskiej walucie. Ze względu na nadal niski poziom zamożności społeczeństwa najważniejszym czynnikiem, który Polacy brali i nadal biorą pod uwagę zaciągając kredyt hipoteczny, jest wysokość miesięcznych rat. Ogólna wartość kredytu jest z reguły na tyle duża (średnie mieszkanie to równowartość sześcioletnich zarobków), że sprawia wrażenie abstrakcyjnej, podobnie jak kilkudziesięcioletnie okresy ich spłaty. To rata kredytu ma największy i bezpośredni wpływ na stan naszych portfeli i jej zmiany są najszybciej odczuwalne. Przed kryzysem finansowym raty kredytów udzielonych we frankach były wyraźnie niższe od rat analogicznych zobowiązań w złotówkach. Był to efekt sporej różnicy wysokości stóp procentowych pomiędzy Polską, a Szwajcarią (sięgającej ponad 5 p.p.) oraz korzystnego kursu walutowego. Co ciekawe, pomimo znacznego umocnienia się wartości szwajcarskiej waluty, kredytobiorcy wcale nie muszą radzić sobie z analogicznym wzrostem wysokości rat. Ze względu na jednoczesny spadek stóp procentowych w Szwajcarii i ceny franka na rynku międzybankowym, raty wzrosły zaledwie o kilkanaście procent, czyli maksymalnie o kilkadziesiąt złotych za każde pożyczone 100 tys. złotych.