Mieszkanie, lokata, obligacje: rentowność IX 2011

Przeczytaj także: Mieszkanie, lokata, obligacje: rentowność VIII 2011

Wskaźnik średniej rentowności netto, liczony w oparciu o aktualne oferty wynajmu pochodzące z serwisu Domiporta.pl oraz ceny transakcyjne mieszkań, po których klienci Open Finance realizowali ich zakup w ostatnich trzech miesiącach, wzrósł po wrześniu do 4,16 proc. Prezentowany przez nas co miesiąc wskaźnik informuje, na jaki dochód, już po potrąceniu podatku ryczałtowego, może na przykład liczyć osoba, która rozważa inwestycję w postaci zakupu mieszkania pod wynajem. Przy czym pod uwagę bierzemy ewentualne transakcje za gotówkę, bez posiłkowania się kredytem.

Głównymi zmiennymi, które decydują o poziomie wskaźnika są ceny nieruchomości oraz wysokość ofertowych stawek najmu. Wzrost średniej rentowności najmu jest więc tym razem pokłosiem przede wszystkim spadku cen mieszkań, o którym informuje nas z kolei indeks cen transakcyjnych mieszkań, który na podstawie danych Open Finance i Home Broker co miesiąc regularnie publikujemy. Jego ostatni odczyt, za wrzesień br., był o 1,4 proc. niższy w porównaniu z miesiącem wcześniejszym. Z kolei, jak wynika z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl, średnia stawka najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni lokalu, oferowanych do wynajęcia w siedmiu monitorowanych przez nas miastach, czyli w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, w tym samym czasie w zasadzie się nie zmieniła, notując wzrost o niespełna 0,1 proc.
Kolejny miesiąc z rzędu spadła liczba ogłoszeń, które uwzględniliśmy przy liczeniu naszego wskaźnika. Tym razem wyraźnie się on pogłębił – do 14 proc. we wrześniu z 7 proc. w sierpniu. Ofert ubyło we wszystkich obserwowanych przez nas ośrodkach, najwięcej w Łodzi (33 proc.) i Gdyni (31 proc.), a najmniej w Warszawie (7 proc.) i Wrocławiu (8 proc.).

Kto zainwestował rok temu w mieszkanie na wynajem, ten raczej stracił

Spadek indeksu cen transakcyjnych mieszkań w ciągu roku nominalnie sięgnął ponad 3 proc., zaś w wymiarze realnym możemy mówić o 7-proc. przecenie. Wyraźnie odbiło się to również na opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem, realizowanych przed rokiem. Łącząc dochody z najmu ze zmianą wartości mieszkania, średni nominalny zwrot z inwestycji podliczyliśmy na 2,34 proc. Realnie, po uwzględnieniu 3,9-proc. inflacji, daje to stratę w wysokości 1,5 proc.
Względnie lepiej wyszli na tym ci, którzy zainwestowali w obligacje skarbowe czy choćby roczną lokatę bankową. W przywoływanej przez nas zwykle w tym raporcie detaliczne obligacje dziesięcioletnie (nazwa skrócona EDO), oferowane we wrześniu ubiegłego roku przez Ministerstwo Finansów, w pierwszym rocznym okresie odsetkowym dały 4,25 proc. zysku netto, a po uwzględnieniu inflacji zostało z tego 0,34 proc. W przypadku lokat było nieco słabiej, bo przy średniej dla rocznych lokat z września ubiegłego roku na poziomie 3,78 proc. netto, realna stopa zwrotu kształtuje się na poziomie 0,11 proc. W jednym i drugim przypadku wygląda to jednak lepiej niż przy inwestycji pod wynajem.

Taka sytuacja w najbliższej przyszłości nie powinna ulec zmianie, bo w naszej opinii ceny mieszkań w dalszym ciągu będą spadać. A to sprawia, że generalnie nie należy nastawiać się na potencjalnie wysoki zwrot z kapitału zainwestowanego w mieszkanie pod wynajem, choć oczywiście rynek nieruchomości jest na tyle zróżnicowany, że każdą inwestycję trzeba rozpatrywać indywidualnie.
Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.