Cena mieszkania niższa, ale kredyt droższy

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny dla singla? Nic trudnego!

Dziś dla kupującego mieszkanie za 300 tys. zł na 25-letni kredyt z marżą 1,1 proc. rata wyniesie 1942 zł (całkowity koszt kredytu 582,6 tys. zł). Aby utrzymać wysokość raty na zbliżonym poziomie, gdy marża wzrośnie do 1,6 proc.(a oprocentowanie do 6,55 proc.) mieszkanie musiałoby stanieć o niemal 5 proc. czyli do 285 tys. zł. W sytuacji gdy marża idzie w górę do 2 proc. przy obecnych stawkach WIBOR-u (w granicach 4,95 proc. – bo ten element też nie pozostaje bez znaczenia) dla pozostawienia raty w granicach 1940 zł konieczny byłby spadek ceny mieszkania o 8 proc. – z 300 do 276 tys. zł. Dla kosztów kredytu znaczenie ma całkowite oprocentowanie uwzględniające zarówno marżę, stawkę WIBOR jak i planowany czas spłaty. Im wyższe oprocentowanie i dłuższy czas spłaty kredytu tym więcej odsetek do zapłacenia bankowi i mniejsze korzyści z obniżki cen mieszkań.
W przypadku kredytów walutowych sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana. Kredytów we franku już praktycznie nie ma, a w euro powoli są ograniczane. Zakładając, że średnia marża dla euro wzrośnie z 2,3 proc. do np. 3 proc. (a oprocentowanie z 3,78 do 4,48 proc.) rata takiego kredytu pójdzie w górę z 1651 zł do 1756 zł. Aby zniwelować taki efekt w wysokości raty, konieczny byłby spadek ceny nieruchomości o ponad 7 proc. Gdyby marża poszła w górę do 3,5 proc. do utrzymania wysokości raty konieczny byłby spadek ceny nieruchomości o 12 proc. Na pierwszy plan wysuwają się tu jednak ograniczenia w dostępie do finansowania w walutach. Zarówno te wspomniane już wcześniej ze strony nadzoru finansowego, które zaczną obowiązywać od 2012 roku jak z samych banków. Wartościowy udział kredytów w euro wśród nowo udzielnych spadł już w minionym III kw. do niecałych 12 proc. z niemal 22 proc. przed rokiem.

Na pocieszenie można dodać, że drogi kredyt zawsze jest szansa zrefinansować. Choć nie obędzie się bez wydatków, dzięki przeniesieniu kredytu do innego banku jest perspektywa na zyskanie niższej marży. Tymczasem tego samego mieszkania drugi raz taniej kupić się nie da.