Mieszkanie od dewelopera czy z drugiej ręki?

Przeczytaj także: Kredyt mieszkaniowy: rynek pierwotny a wtórny

Biorąc pod uwagę długość opłacania ubezpieczenia pomostowego - lepiej wziąć kredyt na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Z punktu widzenia beneficjenta programu Rodzina na Swoim - wygrywa rynek pierwotny. Jak zrozumieć mechanizmy rządzące optymalnym wyborem mieszkania? Klarują je eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl, wskazując, na jaką nieruchomość lepiej jest zaciągać kredyt.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe uiszcza się do momentu prawomocnego ustanowienia wpisu hipotecznego na rzecz banku w księdze wieczystej. Wcześniej bank nie ma zabezpieczenia udzielonego kredytu, dlatego musi znaleźć inny sposób na zredukowanie podejmowanego przez siebie ryzyka. Banki pobierają ubezpieczenie pomostowe w formie dodatkowej składki doliczonej do raty lub czasowo podwyższonej marży kredytowej. Zazwyczaj oznacza to dodatkowy miesięczny koszt w granicach 200-300 zł dla kredytu na 300 tys. zł. To, jak długo należy składki opłacać, zależy od sprawności sądu wieczysto - księgowego. Od złożenia wniosku do jego rozpatrzenia może minąć 3-6 miesięcy albo i więcej.

Jeśli ktoś zakupuje mieszkanie z rynku wtórnego, wniosek o dokonanie wpisu na rzecz banku składa się zaraz po podpisaniu aktu notarialnego kupna mieszkania. Ubezpieczenie pomostowe faktycznie uiszcza się tylko przez kilka miesięcy. Inaczej niestety sprawa się ma, gdy mieszkanie zakupywane na rynku pierwotnym. Jest ono dopiero budowane, nie posiada jeszcze księgi wieczystej (księgi wieczyste na każde mieszkanie zostaną założone, gdy zakończy się budowa). Akt notarialny można podpisać z deweloperem dopiero po oddaniu mieszkania do użytku. Ubezpieczenie pomostowe należy opłacać zatem najpierw przez cały okres od zaciągnięcia kredytu do podpisania aktu notarialnego, a potem jeszcze kilka miesięcy gdy wniosek o ustanowienie zabezpieczenia banku na hipotece czeka w sądzie na rozpatrzenie. Co prawda kredyt wypłacany jest w transzach i bank może ubezpieczenie pobierać jedynie od wypłaconej dotychczas kwoty (co obniża łączne koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym), ale i tak uiszczanie go np. przez 2 lata jest kosztowne.

Raty

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego od momentu uruchomienia kredytu spłaca się całość rat, czyli zarówno odsetki, jak i kapitał. W przypadku kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego, raty kapitałowo-odsetkowe zaczyna się uiszczać dopiero od momentu uruchomienia ostatniej transzy. Wcześniej spłaca się jedynie odsetki i to tylko od wypłaconej kwoty.

Inne opłaty

Jak już wspomniano – kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego wypłacany jest w transzach. Bank może więc teoretycznie dokonać inspekcji nieruchomości i sprawdzić postęp prac, i od tego uzależnić wypłatę transzy. Taka inspekcja to jednak koszt dla kredytobiorcy – nawet w wysokości 200 zł.

Z kolei opłatą wyróżniającą in minus mieszkanie „z drugiej ręki” jest 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera nie trzeba go płacić.

Dokumenty

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego jest nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Deweloper, od którego jest kupowane nowe mieszkanie, musi zostać na początku dokładnie sprawdzony. Banki naprawdę przywiązują do tego sporą wagę (czemu nie można się dziwić), i jeśli nie będą przekonane o rzetelności dewelopera, mogą odmówić udzielenia kredytu na mieszkanie budowane przez niego. Podobnie w przypadku, gdy uznają, że poziom zaawansowania robót budowlanych nie jest jeszcze satysfakcjonujący. Kredytodawcy mogą wymagać przedstawienia wielu dokumentów dotyczących dewelopera oraz inwestycji (np. dokumenty rejestrowe dewelopera, harmonogram postępu prac budowlanych, pozwolenie na budowę). Na szczęście nie trzeba samemu starać się o nie, bo deweloperzy zazwyczaj bez problemu udostępniają całe pakiety dokumentów, które po prostu trzeba zanieść do banku.

Rodzina na Swoim

Po zmianach w ustawie sprzed kilku miesięcy bardzo spadła liczba mieszkań, na zakup których można zaciągać kredyt z dopłatami w programie Rodzina na Swoim. Nieco wyższy limit ceny (o 25 proc. od limitu na nieruchomości „z drugiej ręki”) obowiązuje jednak mieszkania z rynku pierwotnego. Biorąc ponadto pod uwagę, że deweloperzy budują raczej osiedla poza centrami miast, a więc na terenach często mniej atrakcyjnych, mieszkanie które można by skredytować z pomocą Skarbu Państwa raczej łatwiej będzie znaleźć na rynku pierwotnym.

Mikołaj Fidziński