Kredyt mieszkaniowy - renegocjacja warunków

Przeczytaj także: Najlepsze kredyty mieszkaniowe

Na rynku kredytów mieszkaniowych konkurencja jest ogromna. Niestety, tak jak w przypadku operatorów sieci komórkowych, jest to głównie walka o nowego klienta. Banki nie wyrywają sobie „starych” kredytobiorców (jednym z wyjątków jest mBank, który oferuje kredyty refinansowe bez prowizji). Nie troszczą się też szczególnie o tych, których udało im się złapać jakiś czas temu. Trudno im się dziwić. Mają klientów, którzy pokornie płacą za kredyt dwa razy więcej niż powinni i wszystko jest zgodne z prawem – warunki są zapisane w umowie. Gorzej jeśli klient zobaczy w oddziale plakat typu: "od 1,5 proc. we frankach" i zacznie się zastanawiać nad tym czy aby nie płaci za dużo.

Co może zrobić w takiej sytuacji? - Najdroższa opcja to refinansowanie kredytu, a więc zamiana go na inny, w nowym banku – mówi Maciej Kossowski, niezależny doradca finansowy z firmy Expander, oferującej kredyty mieszkaniowe i produkty finansowe kilkudziesięciu instytucji i banków. - Kolejna możliwość to przewalutowanie. Jeśli nie ma prowizji podstawowym kosztem będą różnice kursowe. Przewalutowując np. z euro na franka szwajcarskiego na kursach walut stracimy dwukrotnie (najpierw po kursie sprzedaży przechodzimy z euro na złotówki, a potem ze złotówke na franki po kursie kupna). Dochodzi jeszcze 30 zł opłaty za zmianę wpisu hipoteki oraz formalności związane z ponowną oceną zdolności kredytowej (tak, tak - to będzie konieczne). Najtańsze wyjście to „zbicie” oprocentowania do akceptowalnego poziomu bez zmiany banku ani waluty. By tego dokonać często trzeba jednak bank porządnie postraszyć.

Walcz o obniżkę

Co zrobić, gdy mamy w umowie zbyt wysoką marżę? Należy złożyć w banku wniosek o jej dostosowanie do aktualnego poziomu. Jeśli bankowi zależy na zatrzymaniu nas u siebie powinien pójść na rękę. W praktyce, jeśli nasza umowa kredytowa przewiduje wysoką prowizję za wcześniejszą spłatę bank ma mocną pozycję negocjacyjną – wie, że ucieczka z kredytem będzie nas sporo kosztować. Część klientów spłaca np. kredyty o stałej stopie zaciągnięte kilka lat temu. Prowizje za wcześniejszą spłatę są tam horrendalnie wysokie – nawet kilkanaście procent zadłużenia (banki wyliczają je na podstawie skomplikowanych wzorów).

- Co innego jednak jeśli prowizji nie ma lub jest niska - twierdzi M. Kossowski z Expandera. - Wówczas bank ryzykuje, że straci klienta jeśli nie obniży oprocentowania. We wniosku o redukcję oprocentowania powinniśmy domagać się dostosowania go do poziomu aktualnie obowiązującego w banku. Możemy podnosić dodatkowo inne argumenty. Choćby taki, że aktualna relacja zadłużenia do wartości nieruchomości jest znacznie niższa niż w momencie zaciągania kredytu. A to dzięki spadkowi zadłużenia w wyniku spłaty kredytu i wzrostowi wartości nieruchomości. Im wyższa kwota kredytu tym większe szanse mamy na pozytywną decyzję banku.

Graj va banque

W praktyce nie chodzi jednak o to jakich argumentów użyjemy, lecz o to jak dla banku realna (i jak kosztowna) będzie utrata nas jako klienta. To ryzyko jest oczywiście pochodną wysokości prowizji blokujących „ucieczkę” i poziomu naszej determinacji i irytacji. Ten drugi czynnik możemy dość swobodnie kształtować np. robiąc awanturę dyrektorowi oddziału lub... prosząc bank o opinię na temat spłaty przez nas kredytu. Będzie to dla banku sygnał, że jesteśmy już na etapie załatwiania kredytu refinansowego (takie opinie zawsze są wówczas niezbędne). Jeśli wcześniej zakładał, że nie będzie nam się chciało tego załatwiać teraz widzi, że gra jest poważna.

Nawet jednak postępując zgodnie z wszelkimi prawidłami sztuki negocjacji możemy ponieść klęskę. Część banków z zasady nie obniża oprocentowania "starym" klientom. W takiej sytuacji nie wahajmy się przed bardziej radykalnymi krokami.