Rekomendacja S pomogła wielkiej płycie

Przeczytaj także: Polska na podium w obrocie nieruchomościami

Żmudna procedura dyscyplinowania banków przez Komisję Nadzoru Finansowego w kwestii minimalizacji ryzyka kredytowego została wyczerpana. Ewentualne kolejne ograniczenia spod znaku „S” byłyby już raczej zbędną nadgorliwością regulatora. Zdaniem większości uczestników polskiego rynku nieruchomości, rekomendacje stanowią czynnik w stopniu znacznym zakłócający koniunkturę.

W rzeczywistości jedynym mankamentem rekomendacji S jest opóźniony o kilka lat termin jej wprowadzenia, kojarzący się jednoznacznie z popularnym przysłowiem: „mądry Polak po szkodzie”. Gdyby KNF wykazała się podobną przezornością na rok-dwa przed nieruchomościowym boomem, dziś prawdopodobnie nie byłoby w Polce problemu miliona rodzin zadłużonych ponad miarę w obcych walutach z racji kredytów hipotecznych, nieco inaczej zapewne wyglądałaby też sama hossa.

Rekomendacja „S” a rynek kredytowy

W opinii bankowców ostatnia nowelizacja rekomendacji „S” ograniczy dostęp do kredytów około jednej piątej osób zainteresowanych kupnem mieszkania lub zmniejszy zdolność kredytową do kilkunastu procent. Czy coś jeszcze poza ostatnią nowelizacją może wpłynąć negatywnie na rynek kredytowy? Jest to przede wszystkim wysokie ryzyko pogłębienia czy przedłużenia kryzysu w strefie euro, a co za tym idzie przewidywane dalsze istotne osłabienie złotego. Jeśli tak się stanie, pociągnie to za sobą nie tylko wzrost obciążeń osób i rodzin spłacających kredyty nominowane we franku i euro, ale także po raz kolejny pogłębi stan ich zadłużenia w przeliczeniu na PLN. Przy trwającym procesie urealniania cen nieruchomości może to zostać odczytane przez banki jako zwyżka ryzyka operacyjnego wynikającego z pogorszenia jakości portfela kredytowego. To zaś odbije się na nowych klientach hipotecznych, którym przyjdzie ponosić wyższe koszty okołokredytowe, co znów podziała destrukcyjnie na zdolność kredytową.

– W tego typu sytuacjach rynek nieruchomości zazwyczaj uruchamia procesy kompensacyjne zgodnie z zasadą „akcji i reakcji” – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com. – Reakcje zaś bywają bardziej lub mniej przewidywalne. Te pierwsze to znane z przeszłości proste próby obejścia regulacji poprzez dołączenie osób trzecich do umowy kredytowej, podniesienie wkładu własnego, rezygnacja z części metrażu albo lepszej lokalizacji, czy wreszcie presja na zniżkę cen. Natomiast mniej spodziewaną, ale godną odnotowania zmianą, jest gwałtowny renesans sentymentu poszukujących mieszkań do lokali budowanych ponad 30 lat temu w technologii wielkopłytowej – dodaje Jędrzyński.